Автор считает необходимым уточнить ещё одну особенность, касающуюся цены договора купли-продажи недвижимости. Продавцу и покупателю необходимо помнить, что в случае расторжения такого договора по каким-либо причинам, покупатель сможет получить лишь ту сумму, которая была указана в договоре. В условиях сегодняшнего финансово-экономического кризиса сторонам, чтобы обезопасить себя необходимо указывать реальную цену продаваемой недвижимости не только в рублях, но и в долларовом эквиваленте.

Договор купли-продажи недвижимости заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации, а к купле-продаже зданий (нежилых помещений) таких требований не предъявляется См. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества / С.Г. Певницкий // Нотариус. 2007. № 4. С. 2-4..

В договоре обязательно должны указываться те сведения о продаваемом недвижимом имуществе, которые содержатся в свидетельстве о собственности на недвижимое имущество (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и прочая необходимая информация). На это требование закона, по мнению автора, необходимо обратить особое внимание, поскольку при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. На практике в качестве характеристики жилого помещения в договоре указывается его полный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, подъезд и этаж.

Также существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Все лица имеющие право проживания в продаваемой квартире, должны письменным заявлением уведомить нотариуса, о том, что им известно о продаже жилого помещения, в котором они проживают, и они не возражают против продажи и имеют желание переехать на новое место жительства и встать на регистрационный учет по новому месту жительства. Если квартира была приобретена продавцом или приобретается покупателем в период брака необходимо согласие супругов как на продажу квартиру, так и на ее покупку См. Кобцева А. Форма и условия договора купли-продажи жилых помещений [электронный ресурс] / А. Кобцева, О. Петрова // http://www.estate.ru.

2.3 Нотариальное удостоверение договоров продажи недвижимости

Как известно, при отсутствии в договоре существенных условий, которые обязательны в силу закона, такой договор считается незаключенным или может быть признан судом недействительным по заявлению заинтересованной стороны. Чтобы избежать подобных ситуаций целесообразно удостоверять договоры купли-продажи недвижимости у нотариуса, который в силу возложенных на него законом полномочий обязан проверить правильность составления данного договора, наличие в нем всех существенных условий и т.д. по убеждению автора независимая проверка квалифицированным специалистом правильности составления договора купли-продажи недвижимости позволит свести к минимуму возможные незаконные действия недобросовестных контрагентов.

Действующее законодательство при купле-продаже недвижимого имущества не устанавливает обязанность сторон совершать нотариальное удостоверение такой сделки.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в силу с 31 января 1998 года отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельными участками, ранее установленное законодательством.

Однако Гражданский кодекс РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Таким образом, право собственности на объекты недвижимости возникает только с момента государственной регистрации такого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним См. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая: федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ Статья 219 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф..

Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок - посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности.

В настоящее время Российское государство, оказывая предпочтение чиновничеству в оформлении наиболее значимых в экономическом отношении актов с недвижимостью, как и всегда, руководствуется фискальными и некоторыми другими соображениями публичного порядка, явно пренебрегая частными интересами, но, не проявляя при этом особой изобретательности. Видимо, следует согласиться с тем, что в России принципиальной чертой развития нотариальной деятельности является с самого начала разделение функций органов, занимающихся совершением сделки, и органов, регистрирующих сделку См. Богомолова Е. От писца к нотариусу / Е. Богомолова // ЭЖ-Юрист. 2004. № 43. С. 26.. Более того, государственная регистрация прав и сделок возникла в России задолго до того, как появился первый независимый нотариус. Лишившись монополии на нотариальную деятельность, государство, таким образом, как бы компенсирует утраченное.

Вытеснение нотариата из оборота недвижимости сопровождается ростом маклерской деятельности, которая влечет за собой злоупотребления и высоко поднимает стоимость своих услуг, явно не соответствующую их качеству, при полной безответственности за результаты сделок.

В научных кругах высказывается мнение о том, что выходом из создавшегося положения явилась бы отмена государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, оказавшаяся, по существу, дублирующей основную регистрационную функцию: публичное извещение о перемене в вещных правах. Одновременно необходимо восстановить обязательность нотариальной формы всех сделок, права из которых подлежат государственной регистрации См. Азнаев А.М. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью, возникшие противоречия с нормами конституционного и гражданского права / А.М. Азнаев // Нотариус. 2007. № 4. С. 65-69..

По мнению автора, такое решение проблемы является слишком радикальным и неоправданным. Отмена государственной регистрации сделок повлечет за собой еще большие аферы с недвижимостью. Например, при государственной регистрации сделки все сведения об объекте недвижимости и зарегистрированных правах на него вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, туда же вносятся и обременения (например, аренда) этих прав. Покупатель имеет право обратиться в Федеральную регистрационную службу и потребовать предоставить ему сведения о зарегистрированных правах и обременениях на объект, который он собирается приобрести. При отсутствии такого реестра велика вероятность приобрести объект недвижимости находящийся, например, в залоге у третьего лица или обремененный договором аренды. Такое положение недопустимо.

При возникновении прав на основании договоров (сделок), которые не нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать все стороны договора (сделки). В случае уклонения одной из них от регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, принятого по иску другой стороны.

Когда же права возникли на основании договоров (сделок), хотя и не требующих обязательного нотариального удостоверения, но по желанию сторон нотариально удостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторон договора См. Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики / И.Л. Ивачев. - М. : ГроссМедиа, 2003. С. 32.. Практическая польза в этом случае заключается в том, что покупатель получает возможность независимо от продавца зарегистрировать свое право собственности на приобретенный объект недвижимости, предъявив государственному регистратору необходимый пакет документов и нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Однако, федеральным законом от 09.062003 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данная норма была исключена. Данный шаг законодателя является не совсем понятным для автора. Как уже было сказано, что нотариат призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, конституциями (уставами) субъектов Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. Исключенная в 2003 г. норма о том, что в случае нотариального удостоверения сделки заявление о государственной регистрации подает одна сторона сделки довольно неплохо защищала интересы покупателя при уклонении другой стороны от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Сейчас же при уклонении одной стороны от государственной регистрации перехода права собственности только суд может признать право собственности и на основании решения суда заинтересованная сторона сможет зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке.

Это подтверждается и материалами судебной практики. Общество с ограниченной ответственностью «Чуналес» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Администрации Чунского района о признании права собственности на объекты недвижимого имущества - железнодорожные пути и административные помещения. В обоснование заявленных требований ООО «Чуналес» указало, что спорные объекты недвижимости были приобретены им у Государственного предприятия 478 Лесопромышленный комбинат Минобороны РФ по договору купли-продажи б/н от 14.09.04 г. при реализации имущества, находившегося в хозяйственном ведении предприятия, в ходе конкурсного производства. Вместе с тем государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты от продавца к покупателю не была своевременно осуществлена. В настоящее время продавец ликвидирован и исключен из Единого государственного реестра юридических лиц, что препятствует государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты к истцу. Суд в своем решении указал, что отсутствие государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости, невозможность осуществления которой обусловлена ликвидацией предприятия-продавца, не должно быть расценено как препятствие для удовлетворения исковых требований ООО «Чуналес» о признании права собственности с учетом наличия в материалах дела доказательств, подтверждающих право ликвидированного продавца на отчуждение объектов истцу, а также доказательств правомерности и законности заключенных между сторонами сделок купли-продажи, взаимного исполнения принятых на себя обязательств. Отказ в защите права собственности истца на приобретенное им по сделкам купли-продажи имущество при отсутствии лиц, претендующих на данное имущество и оспаривающих права истца, противоречит общим началам и смыслу гражданского законодательства См. Решение Арбитражного суда Иркутской области от 15.10.2007 г. по делу № А19-11822/07-16 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф..

Однако в судебного разбирательства можно было бы избежать, если бы в 2003 г. была не исключена норма об односторонней регистрации перехода права собственности в случае нотариального удостоверения сделки. Тем более что в данной ситуации ООО «Чуналес» знало, что продавец находится в стадии банкротства и думается, что позаботилось бы о нотариальном удостоверении сделки.

Продавец и покупатель недвижимого имущества пренебрегают нотариальным удостоверением договора купли-продажи, и ограничиваются услугами риэлторов, юридических фирм, либо составляют такие договоры самостоятельно. Все это нередко приводит к различным мошенническим действиям с недвижимостью.

Однако нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости тоже не всегда может привести к идеальному результату. Например, если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, поскольку на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать сделку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11