Нотариальное удостоверение, по мнению приверженцев названной позиции, необходимо для: обеспечения достоверности возникновения прав и обязанностей субъектов сделки; подтверждения подлинного волеизъявления участников соответствующих гражданских правоотношений; обеспечения государством конституционного права граждан на получение квалифицированной юридической помощи; защиты прав добросовестного приобретателя; освобождения бюджета от бремени расходов по возмещению вреда, причиняемого физическим и юридическим лицам вследствие регистрации прав на основании незаконной сделки; сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Автор также считает, что для удостоверения сделок с недвижимостью, было бы не лишним законодательно установить обязательное нотариальное удостоверение таких сделок. Во-первых, как было сказано выше, это позволит повысить уровень так называемой «прозрачности» сделки. Во-вторых, позволит увеличить наполняемость бюджета за счет взимания нотариального тарифа за удостоверение сделки.

Однако известны и весьма радикальные предложения: отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, оставив регистрацию прав на это имущество, и ввести для подобных сделок нотариальную форму, обязательную в силу прямого указания закона, то есть предлагается государственную регистрацию права собственности заменить всего лишь нотариальным удостоверением сделки. См. Сучкова Н. Нужна ли сделкам государственная регистрация? / Н. Сучкова // ЭЖ-Юрист. 2003. № 5. С. 9.

Такие предложения можно легко опровергнуть. Во-первых, не стоит впадать в крайности. Во-вторых, какой бы эффективной ни была система нотариата - её нельзя рассматривать как гарант, исключающий возможность совершения недействительных сделок. Нотариусы, как сотрудники любых правоохранительных органов, могут допускать ошибки при совершении тех или иных действий, отнесенных к их ведению, а иногда в силу объективных (или субъективных) причин не способны обеспечить юридическую чистоту удостоверяемых сделок. Кроме того, нельзя исключить и возможности сговора лица, заинтересованного в совершении сделки, с удостоверяющим ее нотариусом, что неоднократно имело место на практике См. Пискунова М. Нужно ли сделкам с недвижимостью нотариальное удостоверение? / М. Пискунова // ЭЖ-Юрист. 2003. № 26. С. 15.. Наконец, закон вовсе не препятствует выбору сторонами нотариальной формы сделки, которая, следовательно, может быть установлена соглашением сторон.

Нотариальные действия совершаются от имени Российской Федерации. Нотариусы совершают следующие виды нотариальных действий См. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: основы законодательства РФ от 22.07.1993 № 5487-1 статья 35 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.:

1) удостоверяют сделки, в том числе доверенности, завещания, договоры (купли-продажи, мены, залога движимого и недвижимого имущества, другие виды договоров);

2) выдают свидетельства о праве на наследство;

3) принимают меры к охране наследственного имущества;

4) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

5) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества;

6) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;

7) свидетельствуют подлинность подписи на документах;

8) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой;

9) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых;

10) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте;

11) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии;

12) удостоверяют время предъявления документов;

13) передают заявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;

14) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги;

15) совершают исполнительные надписи;

16) совершают протесты векселей;

17) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков;

18) принимают на хранение документы;

19) совершают морские протесты;

20) обеспечивают доказательства;

21) совершают иные нотариальные действия, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.

Остановимся на наиболее значимых действиях связанных при удостоверении сделок с недвижимым имуществом.

При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус по правоустанавливающим документам проверяет принадлежность этого имущества собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре. В настоящее время не существует и не может существовать какого-либо даже приблизительного перечня документов, которые могут быть приняты в качестве правоустанавливающих. Гражданские права, в том числе и право собственности, могут вытекать из любых договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему См. Федеральная нотариальная палата России. Центр нотариальных исследований. Настольная книга нотариуса Учебно-методическое пособие. Второе издание, исправленное и дополненное / Федеральная нотариальная палата // в 2 т М., 2008. - Т. 1. С. 140. . В рамках рассматриваемой темы такими правоустанавливающими документами могут быть договоры купли-продажи, дарения и свидетельства о праве на наследство.

Как было сказано выше, одним из принципов деятельности нотариуса является профессионализм и имущественная ответственность за совершаемые нотариальные действия. Таким образом, нотариус заинтересован в безупречном выполнении своих функций.

Однако на сегодняшний день сложилась такая ситуация, когда роль нотариусов недооценивается государством. Как отметил в своем интервью Президент Федеральной нотариальной Палаты Российской Федерации: «Нотариус - это, вообще-то, лицо, предотвращающее споры, предотвращающее конфликты. Своей защитой он обеспечивает то, что отношения людей в дальнейшем, в процессе исполнения договора, в процессе действия этого документа, урегулированы законодателем с помощью нотариуса. Нотариус применил закон, который помогает, который предотвращает спор между людьми. Ведь один из принципов нотариата - это предотвращение споров между людьми. Миссия нотариуса направлена на то, чтобы не было споров между людьми. Непонимание законодателем этой возможности нотариата, когда в представлении граждан, не сильно знакомых с правом, нотариус порой воспринимается как некий незначительный клерк, проставляющий печати, - это и понятно, при невысокой правовой культуре нашего населения это объяснимо. Но это также происходит и оттого, что в действительности в большинстве случаев до семидесяти процентов нотариальных действий, совершаемых нотариусом, есть свидетельствование копий документов. Из ста человек семьдесят приходят к нему для того, чтобы засвидетельствовать копию документа о смерти, о рождении и еще что-то. Такое большое количество копий и формирует в обществе сознание того, что нотариус... Я пришел к нему, принес подлинник, копию, он поставил печать и расписался. Подумаешь, великое дело См. Оводов А. Интервью с Президентом Федеральной Нотариальной Палаты Е.Н. Клячиным / А. Оводов // Нотариус. № 4. С. 25-26.». В подтверждение слов Президента Федеральной Нотариальной Палаты автор продемонстрирует возможности и роль нотариусов в одном из самых сложных институтов гражданского права - сделки с недвижимым имуществом. Так как недвижимость всегда стоила больших денег, то и мошеннических действий в этой сфере всегда больше.

2.2 Договор продажи недвижимого имущества

В последнее время широкое распространение в России получил договор купли-продажи недвижимого имущества.

Что касается купли-продажи недвижимого имущества, особенности его правового регулирования основаны на том, что данный договор имеет весьма специфичный объект гражданских прав.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ под договором купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, возникает необходимость удостоверения такой сделки, особенно когда это касается сделок с недвижимостью. Действующим законодательством РФ обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи не требуется. Однако стороны при желании могут удостоверить такую сделку нотариально. Это позволит снизить риски связанные с отчуждаемой недвижимостью, позволит избежать дальнейших судебных споров.

Необходимо подчеркнуть, что в российском гражданском праве к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Купля-продажа недвижимости - это наиболее распространенные сделки с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, продающие и покупающие недвижимость для офисов, предприятий и т.д. В отдельных случаях при заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве, как продавца, так и покупателя могут выступать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования) См. Гришаев С.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Постатейный. / С.П. Гришаев, А.М. Эрделевский [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф. 2007. С. 251..

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора купли-продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества. То есть данный договор возлагает обязанности как на покупателя - оплатить цену объекта недвижимого имущества, так и на продавца - передать объект недвижимого имущества покупателю.

Предмет договора, установленный таким образом, чтобы полностью индивидуализировать отчуждаемый объект (в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), в частности, указание на адресные ориентиры здания и площадь помещения в нем позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2002 № 11011/01 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.. При этом отсутствие у продавца на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может являться основанием для признания сделки недействительной либо незаключенной См. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2005 № 16-В05-22 [электронный ресурс] //КонсультантПлюс. ВерсияПроф. - такой позиции придерживается сложившаяся судебная практика.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора купли-продажи недвижимости, как цена См. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая: федеральный закон РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ Статья 555 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости данный договор о ее продаже признается незаключенным. Кроме того, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11