Выше были затронуты лишь некоторые вопросы, связанные с взаимодействием ст. 223, 301, 302 ГК. Понятно, что существует настоятельная и неотложная потребность в издании высшими российскими судебными органами разъяснений по вопросам применения анализируемых норм. Вернемся к Закону о регистрации прав на недвижимость. О какой же компенсации за счет казны Российской Федерации идет речь в п. 1 ст. 31.1 Закона. Об этом говорится в п. 2 той же статьи, согласно которому такая компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то есть стоимость утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллион рублей. Порядок выплаты этой компенсации должен быть установлен Правительством РФ. В ст. 33 Закона установлено, что предусмотренные ст. 31.1 Закона положения о выплате компенсации применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г.

Прежде всего следует заметить, что ст. 31.1 Закона применяется, если утрата права собственности связана не с виновными неправомерными действиями регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред, согласно ст. 31 Закона, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме), а с неправомерными действиями третьих лиц. Например, сделка купли-продажи жилого помещения была совершена арендатором жилого помещения, действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленной арендатором по сговору с нотариусом нотариально удостоверенной доверенности. На основании того же подложного документа зарегистрирован переход права собственности к покупателю. В этом случае, в силу выбытия жилого помещения из владения собственника по его воле (передачи жилого помещения арендатору), возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя, собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребовании жилого помещения. Собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда к арендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения об удовлетворении иска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист, который предъявляется к исполнению.

Думается, что законодатель хотел видеть смысл п. 2 ст. 31.1 Закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полном объеме не произведено, то недовзысканная сумма выплачивается за счет казны РФ. Однако, анализируя текст п. 2 ст. 31 Закона, можно видеть, что придать ему такой смысл законодателю не слишком удалось. В частности, указание о том, что компенсация выплачивается в случае, если "взыскание по исполнительному документу не производилось", по его буквальному смыслу означает, что право на компенсацию не возникнет, если в течение года по исполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы. Кроме того, если у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, это означает, с учетом п. 2 ст. 223 ГК, что право собственности у него не возникало. О какой же компенсации в связи с утратой права собственности здесь можно говорить? С учетом всего вышеизложенного можно ожидать возникновения в правоприменительной практике целого клубка противоречий, успешно распутать который окажется весьма непросто.

2.4 Вопросы правового регулирования оборота недвижимости

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права.- 2006.- № 10.- С.15..

Особенность затронутой темы о недвижимости состоит в двойственном характере ее природы: с одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой - осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства.

При этом возникает обширный комплекс взаимосвязанных проблем в сфере как административного, так и гражданского права. Именно здесь теория постоянно сталкивается с различными подходами законодателя и правоприменительных органов, с определенной позицией органов государственной власти, местного самоуправления и не всегда совпадающими с ней интересами инвесторов. Из-за этого нередко возникают противоречия и коллизии, которые требуют осмысления и анализа.

Таким образом, правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права. Поэтому исследование частноправовых аспектов отношений недвижимости невозможно и нецелесообразно вне учета публичных интересов общества и государства. При всей специфике механизмов в частном и публичном праве происходит усиление ответственности государства и его органов перед частными лицами. Публичное право защищает их интересы. С другой стороны, понятия "частный интерес", "частный инвестор" потеряли свой автономный характер. Они в каждом отдельном акте оборота недвижимости затрагивают публичные интересы Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. - 2005. - № 3. - С. 22..

В целях создания эффективного юридического режима регулирования правоотношений в сфере недвижимости необходим тщательный анализ законодательных и нормативно-правовых актов, касающихся инвестиционных, строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовых вопросов в данной области, которые (в соответствии с тенденциями судебно-арбитражной практики) иногда противоречат друг другу, и это отрицательно сказывается как на положении собственников и пользователей объектов недвижимости, так и на коммерческом обороте этого специфического и весьма дорогостоящего вида товара. Все это позволяет выявить особенности гражданско-правового режима недвижимости, определить общее и особенное, выработать единый научно-теоретический подход, что может восполнить существующий научно-правовой вакуум в современной науке гражданского права Сырых Е.В. Технико-юридические критерии качества закона // Проблемы юридической техники: Сборник статей / Под ред. В.М. Баранова. Н. Новгород, 2000. - С. 162 - 179..

Разработка дискуссионных вопросов в области правоотношений по поводу объектов недвижимости составляет неотъемлемую часть предмета науки современного российского права. Попробуем определить теоретико-методологические и практические проблемы дифференциации и единства гражданско-правового режима различных объектов недвижимости в Российской Федерации, опираясь на исследования отечественных и зарубежных ученых, касающихся проблем нормативного регулирования имущественных отношений, совершения сделок, регистрации прав и договоров на объекты недвижимости, гражданско-правовой ответственности и ее видов, а также на научные труды в области общей теории права и истории права, имеющие значение для изучения и решения исследуемого круга проблем.

Основные предложения, реализация которых способна усовершенствовать действующий правовой режим недвижимости в Российской Федерации, следующие.

Рыночные отношения при создании объектов недвижимости (в архитектуре и градостроительстве) характеризуются повышенной ролью публично-правового регулирования. Исследование горизонтальных отношений между российскими субъектами капитальных вложений, вертикальных отношений между субъектами предпринимательской деятельности в строительстве и органами государства (местного самоуправления) невозможно понять и осмыслить исключительно в рамках теории гражданского права, поэтому неизбежно приходится затронуть публично-правовые, международные, административные аспекты этих проблем. Вместе с тем гражданское право, обладая веками отработанным инструментарием, позволяет организовать и упорядочить имущественно-денежные отношения без использования властных механизмов, опираясь на экономический интерес их участников. Таким образом, при комплексной характеристике правового режима недвижимости в силу многогранности самого предмета исследования в качестве основополагающего объективно необходимо применение системно-структурного метода, основанного на всеобщем диалектико-материалистическом методе Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости // Законность. - 2005. - № 5. - С. 18..

Понятие "юридический режим правового регулирования" объединяет в себе в качестве целостной системы множество признаков, характеризующих понятие "правовое регулирование" (принципы, инструментарий и способы его применения) в отношении конкретной совокупности норм. Данный набор признаков позволяет индивидуализировать правовое регулирование такого вида общественных отношений, как отношения по поводу недвижимости. Однако существует потребность характеристики правовых режимов не только применительно к обобщенным объектам (правовой режим недвижимости), но и к определенным разновидностям объектов (правовой режим "жилой недвижимости", "коммерческой недвижимости", "предприятия как имущественного комплекса"), к содержанию определенных операций ("правовой режим регистрации сделок с недвижимостью"). Характеристика юридического режима правового регулирования дается на основании юридических норм, выделенных по каким-либо признакам и в связи с этим обладающих особой целостностью. В подавляющем большинстве случаев эта совокупность норм не относится к какой-либо одной профилирующей (фундаментальной) отрасли права и состоит из институтов различных отраслей права. Например, порядок осуществления предпринимательской деятельности, порядок оборота объектов недвижимости, порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг регулируются нормами и частного, и публичного права. Именно специфика общественных отношений (видов деятельности) предопределяют особенности их правового регулирования, и каждой сфере человеческой деятельности соответствует свой режим правового регулирования Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - № 11. - С. 9..

Таким образом, при юридико-методологической классификации правовой режим недвижимости следует относить ко вторичному специальному институциональному режиму, представляющему собой комплексную модификацию частноправового и публично-правового режимов, обладающему определенными специфическими особенностями совершения сделок, объектом которых является недвижимое имущество.

Суть правового регулирования недвижимых вещей заключается в создании правового режима, установлении целесообразных отношений между субъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей, с тем чтобы вызвать нужное поведение. В результате правового воздействия оборот недвижимости становится как бы пронизанным целесообразными правовыми отношениями, наполняется правовой структурой, что служит основой, своего рода двигателем правомерной деятельности.

В разных научных дисциплинах, определенных отраслях права обособленные предметы природы и результаты труда предметно-практической деятельности людей определяются по-своему. Даже в пределах права вещи подлежат дифференциации по тем признакам, которые предопределяют существование самостоятельных правовых отраслей Современное российское гражданское законодательство легальных определений многих понятий не дает, однако, логично предположить, что каждому из терминов в законодательстве отведена собственная смысловая "ниша". Поскольку современный уровень исследованности объектной составляющей права не позволяет пока найти решение многих теоретических, а часто и практических проблем, сопряженных с понятиями вещей и функционированием недвижимого имущества в гражданской обороте, исходя из имеющихся теоретических разработок попытаемся предложить определения недвижимой вещи, недвижимого имущества и недвижимости.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10