| о происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:- земельные участки;- участки недр;- здания;- сооружения;- помещения;- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;- предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;- недвижимость, используемая для жилья;- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;- недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;- недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения//Закон.- 2006.- № 8.- С.15.. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права//Гражданин и право.- 2006.-№ 1.- С.40..Действующее законодательство (Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП) устанавливает трехзвенную классификацию объектов недвижимости Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., Проспект, 2001. - С. 67.. Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.В экономической литературе встречается классификация недвижимости по критерию материальности. Так, выделяют недвижимость как материальную недвижимую собственность и права на недвижимую собственность или нематериальную недвижимую собственность Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Пашкуса Ю.В. СПб. Питер.1999. - С. 9.. Под материальной недвижимой собственностью в таком контексте понимаются земельные участки, угодья, продукты почвенного слоя, то есть такое имущество, которое прикреплено к земле и прочно с ней связано. Под нематериальной недвижимой собственностью в этой классификации рассматривается совокупность прав на пользование недвижимостью.Следует отметить, что российское законодательство (в отличие, скажем, от французского) отказалось от использования такой классификации недвижимых вещей. Ее использование, таким образом, возможно с известными оговорками. ГЛАВА 2 ПОНЯТИЕ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО2.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имуществоГлавная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. - 1999. - № 3. - С. 42..Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена.Во исполнение ст. 9 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав" во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции). К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество.Создание учреждения юстиции, как свидетельствует практика, положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур, участвующих в обороте недвижимости, способствует повышению доходов местных бюджетов, объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынке недвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в России более "прозрачным" и привлекательным для инвесторов Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статус, 1997. - С.251..Согласно Закону о регистрации учреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержания действующему законодательству Российской Федерации.Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие в правовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.: Городец, 2000. - С. 145 - 146.. Предприниматель Подпорин Ю.В. обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации г. Самары о признании права собственности на здание магазина общей площадью 27,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский филиал, 12 микрорайон, (литера 1). Заявитель приводит следующие аргументы. Предпринимателем произведено строительство здания магазина на земельном участке, предоставленном ему в аренду на основании Постановления Главы г. Самары, однако заявитель лишен возможности регистрации права собственности на вновь созданный объект вследствие отсутствия Постановления Администрации г. Самары об утверждении акта приемки в эксплуатацию мини-магазина. На основании Постановления Главы г. Самары от 18.04.97 № 552 Предпринимателю Подпорину Ю.В. для строительства мини-магазина типа металло-пластик предоставлен в аренду земельный участок, о чем заключен договор аренды от 10.05.2000 № 00568/3. Впоследствии Предпринимателем изготовлено архитектурно-планировочное здание № 162/07, которое утверждено Управлением главного архитектора города, получены положительные заключения санитарно-эпидемиологической службы от 10.04.2003 и ГУВД Самарской области (пожарная часть) от 26.05.2005, а также изготовлен технический паспорт по состоянию на 07.08.2003. Требования о признании права собственности относятся к вещно-правовому способу защиты и могут быть предъявлены лицом в случае оспаривания данного права. Из анализа материалов дела следует, что Администрация г. Самары не претендует и не оспаривает права на спорный объект, возведенный Предпринимателем. В отзыве на иск Администрацией г. Самары указано со ссылкой на ст. ст. 131, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, что для возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество истец вправе обратиться в Государственное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области для соответствующей регистрации прав. В соответствии с п. 4.27 Строительных норм и Правил 3.01.04.-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 21.04.87 N 8 (в редакции от 18.11.97), акт приемки в эксплуатацию объектов утверждается решением (Приказом, Постановлением) органов, назначивших комиссии. При отказе в утверждении акта о приемке в эксплуатацию вправе заинтересованное лицо обжаловать данные действия (бездействие) государственных органов в усыновленном законом порядке. Таким образом, учитывая, что Администрация г. Самары не оспаривает право на возведенную постройку, Предприниматель Подпорин Ю.В. заявил требование о применении мер защиты (признание права собственности), не соответствующее характеру нарушенных прав. Кроме этого, признание права собственности по решению суда дает возможность истцу зарегистрировать право собственности на объект без обязательной процедуры - приемки объекта в эксплуатацию. Однако Предприниматель в установленном порядке в регистрирующий орган не обращался Постановление ФАС Поволжского округа от 23 мая 2006 года по делу № А55-9128/2005//Вестник ВАС РФ.- 2005.- №6.-С.50.. "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществляя его на принципах гласности и публичности" Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. - 1998. - № 1. - С. 32.. Поэтому ст. 131 ГК РФ предусматривает осуществление регистрации в Едином государственном реестре с предоставлением информации о производственной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной ее создания за рубежом. Таким образом, регистрация недвижимости выполняет следующие основные функции: представляет владельцам гарантии их прав на принадлежащее им имущество; дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие его сведения из Единого реестра (гарантии от мошенничества); создает систему контроля за расходами на покупку недвижимости Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации // Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практической конференции. М.: Российская правовая академия, 2002. - С. 350.. Классик российской цивилистики Д.И. Мейер писал, что вопрос о признании права со стороны общественной власти стоит в тесной связи с приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение может прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, а это возможно только тогда, когда само существование права представляется несомненным Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации//Юрист.-2005.-№ 1.- С.34.. Это последнее условие необходимо для того, чтобы общественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права. Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено "каким-либо резким следом", свидетельствующим о его существовании. И поэтому все законодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлением наружного знака, обличающего его существование. Установление такого знака составляет "укрепление права" Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства Российской Федерации. - 2001. - № 1. - С. 21.. То есть право может быть укреплено посредством совершения определенного акта, который служит надлежащим доказательством (знаком) того, что право возникло, изменилось, прекратилось и для участников правоотношения, и для третьих лиц Козырь О.М. Указ. раб. - С. 292.. Принцип признания права собственности или иного права на недвижимое имущество только после государственной регистрации этого права приводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации (ст. 219 ГК), право собственности у приобретателя по договору (п. 2 ст. 223) и иное право на недвижимость (п. 2 ст. 8 ГК) возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и Законом о регистрации (п. 1 ст. 164 ГК). 2.2 Порядок государственной регистрацииПредметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объект ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствующих групп:-- права на недвижимость-- сделки с недвижимым имуществом;-- обременения (ограничения) прав на недвижимость.В соответствии с общей концепцией, как это следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст. 164 ГК РФ допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературе отмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность: «Имеется в виду государственная регистрация не только уже существующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике -- т.е. возникающие и отпадающие «ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение». В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п. 3 ст. 131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромный объем дополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени и средств для правообладателей» Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - № 1-2(14-15). - С 68-69..
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
|
