Согласно материалам дела, 14.01.2004 Общество с ограниченной ответственностью "Репер" предоставило в ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата" на регистрацию договор с Комитетом по управлению имуществом г. Самары N 012836з от 13.01.2003 на аренду земельного участка площадью 3680,5 кв. м по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинская, заключенный на основании Постановления Главы г. Самары N 1241 от 30.12.2002, под строительство нежилого здания для размещения офисных помещений, мойки и подземно-надземной стоянки автомобилей.

29 января 2004 г. вх. N 1/2004-489 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что не представлены все документы, необходимые для регистрации, в том числе доказательства предоставления земельного участка, в соответствии с п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ, а также соблюдения п. 8.5 Постановления Главы администрации г. Самары N 1241 от 30.12.2002 о сносе жилого дома N 32-34.

Затем вх. N 1/2004-489 от 20.02.2004 заявителю было направлено повторное извещение о приостановлении государственной регистрации договора, в котором было предложено представить доказательства предоставления земельного участка в соответствии с п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ, а также доказательства отсутствия каких-либо обременений на земельный участок площадью 3680,5 кв. м в Самарском районе г. Самары по ул. Ленинская.

Сообщением исх. N 1/2004-489 от 25.05.2004 регистрирующий орган уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что не представлены доказательства отсутствия прав каких-либо собственников жилого дома по ул. Ленинской,34 на данный земельный участок, а также по причине отсутствия документов, подтверждающих соблюдение требований ст. 30 Земельного кодекса РФ при выделении земельного участка в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для отказа в государственной регистрации, на которое ссылается Регистрационная палата, является непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Судом апелляционной инстанции установлено, что заявителем были представлены все необходимые для регистрации права документы, перечень которых содержится в ст. 17 ФЗ: договор аренды земельного участка с приложением его кадастрового плана, акт приема-передачи земельного участка, и Постановление Главы г. Самары от 30.12.2002 N 1241 "Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Репер" в аренду земельного участка и разрешении строительства нежилого здания для размещения офисных помещений, мойки и подземно-наземной стоянки автомобилей по ул. Ленинской в Самарском районе г. Самары".

Текст указанного Постановления N 1241 гласит: "В соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, на основании заявления Общества с ограниченной ответственностью "Репер", проектно-сметной документации, разработанной согласно Постановлению Главы г. Самары от 17.09.2002 N 691 "Об утверждении акта о выборе земельного участка, предварительном согласовании места размещения нежилого здания для размещения офисных помещений, мойки и подземно-наземной стоянки автомобилей и разрешении проектирования Обществу с ограниченной ответственностью "Репер" на земельном участке по ул. Ленинской в Самарском районе г. Самары", утвержденной в установленном порядке, ПОСТАНОВЛЯЮ".

Таким образом, довод Регистрационной палаты о непредоставлении Обществом с ограниченной ответственностью "Репер" доказательств предварительного согласования мест размещения объектов не соответствует обстоятельствам дела Постановление ФАС Поволжского округа от 3 марта 2005 года по делу №А55-6296/04-11// Вестник ВАС РФ.- 2005.- № 5.-С.11..

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или до принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия: учебное пособие. М., Статут, 2006.- С.66..

Особое внимание следует обратить на детализацию норм, регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам (в частности, технической ошибкой при регистрации, необоснованным отказом в регистрации или уклонением от регистрации, несоблюдением правил регистрации и др.). Так, в п. 1 ст. 31 Закона впервые дается определение необоснованного отказа в регистрации - таковым отказ признается в случае, если в регистрации отказано по основаниям, не соответствующим п. 1 ст. 20 Закона, либо вообще без указания оснований. Вред подлежит возмещению в полном объеме (то есть включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны Российской Федерации в соответствии со ст. 31 Закона и ст. 1069 ГК. Статья 1069 ГК предусматривает ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Эта ответственность наступает на общих основаниях, предусмотренных в ст. 1064 ГК, то есть при наличии вреда, противоправного деяния (действия или бездействия) причинителя вреда, причинной связи между противоправным деянием и наступившим вредом, а также вины причинителя вреда. При этом вина причинителя вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК) Петрова С.М. Споры о регистрации прав на недвижимость//ЭЖ-Юрист.-2005.-№ 20.- С.17..

В заключение остановимся на том изменении Закона, которое, как представляется, вызовет наибольшие сложности в правоприменительной практике. Речь идет о введенной в состав пятой главы Закона, устанавливающей правила об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, новой норме - ст. 31.1 Закона. В этой статье, как следует из ее названия, установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Согласно п. 1 ст. 31.1 Закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст. 223, 301, 302 ГК, поэтому для уяснения смысла ст. 31.1 Закона необходимо коснуться указанных норм ГК.

Статья 301 ГК предоставляет незаконно лишенному владения собственнику право защитить свое нарушенное право путем предъявления иска об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Посредством предъявления виндикационного иска собственник, которому, согласно п. 1 ст. 209 ГК, принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, защищает свое нарушенное право владения (а вместе с тем в большинстве случаев и право пользования, поскольку без обладания вещью ее обычно невозможно использовать, то есть извлекать из вещи ее полезные свойства).

Однако из правила ст. 301 ГК о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения существует изъятие. Оно установлено в п. 1 ст. 302 ГК для случая, если нарушение права владения собственника сопряжено с тем, что спорное имущество было приобретено на возмездной основе (например, купля-продажа, мена) у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, то есть таким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно (например, дарение) от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК).

По общему правилу п. 1 ст. 223 ГК, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Такое "иное" правило предусмотрено, в частности, в п. 2 ст. 223 ГК, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (таким случаем является, в частности, отчуждение недвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ п. 2 ст. 223 ГК был дополнен правилом, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Внесенное в п. 2 ст. 223 ГК дополнение весьма неоднозначно и нуждается в комментариях. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 235 ГК право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Ни статья 302, ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестного приобретателя. Поэтому сформулированный в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" тезис о возникновении у добросовестного приобретателя права собственности на отчужденное неуправомоченным лицом недвижимое имущество и регистрации этого права на основании решения суда, по существу, представлял собой попытку ВАС РФ установить не предусмотренное законом основание прекращения права собственности. Этот пункт указанного Постановления с разных позиций критиковался в юридической литературе, в том числе автором настоящей статьи. В частности, указывалось, что защитить интересы добросовестного приобретателя можно лишь путем внесения в ГК такого основания возникновения права собственности, как возмездное приобретение имущества добросовестным приобретателем у неуправомоченного отчуждателя Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18..

Если рассматривать внесенное в п. 2 ст. 223 ГК дополнение как установление в законе специального основания возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, то это само по себе означает, что до внесения такого дополнения упомянутая выше позиция ВАС РФ не имела законных оснований. Но это не единственное возможное истолкование п. 2 ст. 223 ГК в его новой редакции. Грамматическое и логическое толкование этого пункта предполагает принятие во внимание того обстоятельства, что сама ст. 223 ГК устанавливает не основания возникновения права собственности, а лишь определяет момент возникновения такого права у приобретателя имущества по договору. При таком варианте толкования правила ст. 223 ГК "недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя" приводило бы к довольно абсурдно звучащему выводу о том, что в случаях, когда имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, оно признается принадлежащим ему с момента государственной регистрации права собственности, а в случаях, когда имущество может быть у него истребовано, оно признается принадлежащим ему на праве собственности с какого-то другого момента.

Неясность п. 2 ст. 223 ГК связана также с возникающей неопределенностью понятия "добросовестный приобретатель" применительно к недвижимому имуществу. Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК речь идет об истребовании имущества из чужого незаконного владения. После заключения договора об отчуждении недвижимого имущества (а в случае отчуждения жилого помещения или предприятия - после регистрации такого договора) недвижимое имущество может поступить во владение приобретателя как до, так и после регистрации перехода права собственности к приобретателю. Виндикационный иск может быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактически передано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще не зарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданное ему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоих случаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК, то при таком понимании добросовестного приобретателя отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен в каждом из этих случаев. Если же под приобретателем в смысле ст. 302 ГК понимать лишь второго из указанных приобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен лишь во втором случае.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10