- целевой характер ипотеки - залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства (ст. 260 ГК);

- запрещен залог части участка, размер которой не позволяет использовать участок по назначению соответствующей категории земель (ст.260 ГК);

- при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 340 ГК).

В случае реализации такого участка кредитором на аукционе залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права его аренды Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации, но не районного уровня.

При обращении взыскания на участок в судебном порядке его начальная продажная цена на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон; по просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после истечения срока погашения кредита; после объявления несостоявшимися повторных торгов заложенного участка договор залога прекращается, если залогодержатель в течение месяца не воспользовался правом оставить за собой предмет залога с оценкой его не более чем на 10% ниже начальной продажной цены, установленной судом. Если сумма, вырученная при реализации заложенной недвижимости, недостаточна для погашения требования кредитора, он может получить недостающую сумму из другого имущества должника, не пользуясь преимущественным правом; залоговые цены устанавливаются договором между залогодателем - заемщиком и залогодержателем - кредитным учреждением. Залоговая цена не может быть ниже нормативной, но может быть на 20-40% ниже рыночной. Залоговые цены применяются в ипотечном кредитовании.

16 июля 1998 г. был принят Федеральный закон № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» СЗ РФ. 1998. № 17. Ст. 1022.; 2001. № 3. Ст. !907.; 2002. № 27. Ст 982., которым запрещена ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых участков личных подсобных хозяйств.

10 февраля 2004 года были внесены изменения Федеральным законом № 104 - ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «об ипотеки (залоге недвижимости)»» Федеральный закон от 10 февраля 2004 года № 1-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (Залоге) недвижимости»» // СЗ РФ. 2004. № 2. Ст. 1011., который снял запрет на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения.

Сельскохозяйственные земли могут передаваться в залог банкам, другим кредитным организациям для получения кредита сроком до 5 лет на сельскохозяйственные нужды.

С.Н. Лунько считает, что ипотека сельскохозяйственных земель даст возможность запустить механизм долгосрочного кредитования аграрного производства, а Закон в целом можно рассматривать как еще один шаг вперед в вопросе оборота земли в России. Поэтому неслучайно, что это первый закон, принятый новым составом Государственной Думы после декабрьских выборов в парламент. Проект Закона был принят депутатами Думы прошлого созыва еще два года назад. Совет Федерации отклонил тогда законопроект, отправив его на доработку в согласительную комиссию. В редакции согласительной комиссии документ был принят Государственной Думой 23 января 2004 г Лунько С.Н. Ипотека земель сельскохозяйственного назначения // Крестьянские ведомости. 2004. № 29. С.2.. Итак, прейдем к рассмотрению основных изменений, внесенных Законом.

Прежде всего, отменен прямой запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Однако по-прежнему не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, в отношении земельных участков изменился сам предмет ипотеки. Теперь предмет ипотеки составляют любые земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте на основании федерального закона.

Теперь не запрещается составление и выдача закладной, если предметом ипотеки являются земли сельскохозяйственного назначения. Также дополнен порядок ипотеки земельных участков, на которых имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю: земельные участки сельскохозяйственного с имеющимися на них объектами недвижимости могут быть переданы в залог только вместе с этими объектами.

Несмотря на то, что законодатель снял запрет на ипотеку сельскохозяйственных , тем не менее специфика этих земель потребовала введения и определенных механизмов их защиты. Так, запрещено обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата. Это означает, что у фермера, вовремя не заплатившего по кредиту, не будут "отбирать" землю в разгар сезона сельскохозяйственных работ и продажи продукции. Еще одно нововведение, защищающее залогодателя сельскохозяйственных земель: распространение на любые земли сельскохозяйственного назначения нормы о порядке предоставления судом отсрочки при обращении взыскания на заложенное имущество.

Стало возможным передавать в залог право на аренду земельного участка. Закон "Об ипотеке" дополнен нормой, согласно которой арендатор (гражданин или юридическое лицо) может отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды. Правда, для этого необходимо согласие собственника земельного участка (п. 6 ст. 1 Закона).

Оценка земельного участка при его ипотеке осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (п. 7 ст. 1 Закона). При этом залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Как указывает З.Ф. Насрулаева оценка земельного участка, установленная сторонами договора не может быть ниже его нормативной цены. Последнюю определяют как фиксированный соответствующими нормативными актами показатель, характеризующий стоимость участка, определяемый в соответствии с его качеством, удобством местоположения и другими рыночными достоинствами. Однако вычисление этой конкретной оценки невозможно без обладания информацией его природных и производственных характеристиках, то есть без данных государственного земельного кадастра. Нормативная оценка земельного сельскохозяйственного назначения должна определяться соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству с обязательным использованием данных земельного кадастра. Насрулаева З.Ф. Теоретические проблемы правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в России. Автореф. дис…канд. юрид. наук. М., 2000. С.32.

О.Б. Леппке отмечает, что пока ипотечный кредит под залог земель сельскохозяйственного назначения не получил широкого развития. Ипотечный кредит, чтобы обеспечить его возвратность должен быть ориентирован на доходность сельского хозяйства. Земля при ее залоге является основным средством обеспечения ипотечного кредита. В соответствии с земельным законодательством главным условием представления и приобретения земель сельскохозяйственного назначения является использование их по целевому назначению. Однако при низкой доходности или убыточности сельского хозяйства и ликвидная цена будет низкой. При таком положении ипотека не может являться привлекательной как для сельскохозяйственного производителя, так и для кредитной организации. Залоговое право на землю тесно связано с правом купли-продажи земли, поэтому ипотечное кредиты и процентные ставки по ним в целом соответствуют рыночным и определяются среднерыночной стоимостью привлеченных средств и средним размером банковской маржи, которая складывается из затрат банка и надбавки за риск. Для того, чтобы ипотечный кредит занял подобающее место в развитии аграрного производства, как показывает мировая практика необходимо выполнять ряд условий, а именно: четкая регламентация в области перехода права собственности на земельный участок; правовая защита залогодателя, обеспечивающая его право на отсрочку обращения взыскания на земельный участок до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ, а также на отсрочку исполнения судебного решения об обращении взыскания на заложенный земельный участок в связи со стихийными бедствиями и другими неблагоприятными климатическими условиями, повлекшими сокращения производства; законодательно урегулированный порядок оценочной деятельности, обеспечивающий независимость и надежность оценки рыночной стоимости земельных участков; законодательно урегулированный механизм, гарантирующий четкое исполнение решений суда, в случае невыполнения залогодателем свих обязательств. Другой вопрос, который неразрывно связан с функционированием банковской системы - могут ли банки быть собственниками земли в случае невозрата их заемщикам. В мировой практике законодательство большинства стран этого не допускает. Поэтому, если исходить из традиционно понимания ипотеки как вещного права, связанного с правом залогодержателя на удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного земельного участка или иных обязательств, нельзя признать правомерным современное право, когда российские земельные банки приобретают государственные или муниципальные земли, земли сельскохозяйственных организаций, либо выступают с требованием передачи им в собственность заложенных земель при невыполнении залогодателем обязательств. Поэтому необходимо создать правовую базу для проведения залоговых операций с земельными участками, исключающую сосредоточение земельных угодий под контролем банков и иных структур. В Великобритании, США запрещено этим структурам иметь земли в собственности (за исключением земель предназначенных для обслуживания банка). В частности срок, в течение которого банки вправе сохранять в своей собственности перешедшие в ним в порядке взыскания земли ограничен Леппке О.Б. Концептуальные проблемы ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения // Земельный вестник. 2003. № 3. С12-15..

1.4 Государственная регистрация прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения

До введения в действие ГК РФ и принятия в соответствии с ним Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 - ФЗ “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 - ФЗ “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // СЗ РФ.-1997 г. -№ 30.-Ст. 3594. регистрация прав на землю происходила на основе разрозненных правовых норм, включаемых в разные нормативные акты. При этом первоначально в законодательстве проводилась регистрация не прав на недвижимое имущество, а документов (сделок). Так, Земельный кодекс РСФСР 1991 года в статье 31 (ныне признана недействующей) установил, что право собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” САПП РФ. 1993 № 47. Ст. 1056. было предусмотрено правило о регистрации не договоров, а документов (хотя договор тоже документ), удостоверяющих право на землю (в том числе и выданных на основе договора купли-продажи участка). Согласно Указу документы, подтверждающие право на землю (то есть свидетельства на право собственности на землю, государственные акты на право пользования землей), выданные после вступления в силу Указа, без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются не действительными.

Специальные правила, связанные с регистрацией документов о правах на земельные участки, были предусмотрены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» САПП РФ. 1993. № 50. Ст. 1109., а также некоторыми другими указами Президента РФ.

Новый ГК РФ и ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество» упорядочили законодательство в этой области, установив порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон вступил в действие с 28 января 1998 года, и с этого времени право на недвижимость, в том числе и земельный участок, считается возникшим с момента государственной регистрации этого права, то есть с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9