Существенными в договорах в сфере земельных отношений следует признать условия о предмете, цели использования (сельскохозяйственное производство, создание защитных насаждений, научно - исследовательские, учебные и иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством), продажной цене , характеристике прочно связанных с участком объектов недвижимого имущества.

Предмет договора купли - продажи любого земельного участка характеризуется специально составляемым документом - планом земельного участка, кадастровым и техническим номером участка и другими данными, которые позволяют однозначно выделить участок из других объектов недвижимого имущества. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенными и сделка недействительной в соответствии с гражданским кодексом Российской Федерации.

О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет. Так, срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок; в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обстоятельств.

Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка является цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаконным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрации о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов, в соответствии с гражданским законодательством (ст. 486 ГК РФ).

Существенное внимание уделяет законодательство условиям передачи товара (земельного участка). При этом устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца.

Продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего “качества”), пригодным для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключении договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранения недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Оговоримся сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В ключе того же требования продавец на основании ГК РФ обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц (т.е. лиц, не участвующих в договоре), за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50% не могут приобретать участки сельскохозяйственного назначения в собственность.

Согласно ст. 79 ЗК РФ возможно изъятие земель сельскохозяйственного производства путем выкупа для государственных или муниципальных нужд. Необходимо отметить, что изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

При определении выкупной цены земельного участка в нее включается рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе и упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ). Особым существенным условием, как представляется, является условие об определении потерь сельскохозяйственного производства. В ЗК РФ предусмотрено, что в случаях продажи земельного участка потери производства включаются в стоимость участка (п. 3 ст. 58). Размер потерь может быть сразу согласован при определении общей стоимости участка или определен примерно, а затем уточнен после анализа соответствующих документов и проведения необходимых расчетов.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения с торгов производится на общих основаниях (которые сходны с продажей права аренды на земли сельскохозяйственного назначения на торгах), которые подробнее будут рассмотрены ниже.

Автор считает, что купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения должна подвергаться более строгому контролю. А при продаже земель сельскохозяйственного назначения государственной или муниципальной собственности основными критериями должны быть требования к ее целевому использованию (причем желательно в каждом случае конкретно указывать какому именно, так как понятие целевое в данном случае достаточно широкое), повышению плодородия, квалификации и образованию покупателя, а не цена земли. А также необходимо снизить количество земли сельскохозяйственного назначения, которое может находиться в руках одного собственника.

1.2 Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

Вплоть до настоящего времени вопрос о правовой природе договора аренды земли носит дискуссионных характер. Ю.А. Басин, В.С. Мартемьянов относят его к разновидности договора имущественного найма, обосновывая это тем, что законом разрешено долгосрочное пользование землей, что является характерным моментом для имущественного найма Басин Ю.А., Мартемьянов В.С. Договорное право: Учебник. М., 2002. С.191.. Е.А. Суханов договор аренды земли рассматривает также в качестве разновидности имущественного найма Суханов Е.А. Гражданское право. Том 2. М., 1993. С.136..

По мнению Ф.М. Раянова договор имущественного найма опосредует лишь отношения по поводу имущества, находящегося в обычном гражданском обороте. Однако пределы договора аренды следует признать намного шире, поскольку он используется не только в связи с имущественными, но и земельными отношениями, и имеет свей целью прежде всего опосредование земельных отношений Раянова Ф.М. Арендные отношения // Агробизнес. 2001. № 8. С.9..

О.И. Крассов., Б.Ф. Ерофеев указывают, что договор аренды природных ресурсов обладает характеристиками, вообще не присущими гражданско-правовому договору имущественного найма, что свидетельствует о земельно-правовом характере договора аренды земельного участка, поскольку его правовой основой являются нормативные акты земельного законодательства Крассов О.И., Ерофеев Б.Ф. Вопросы аграрных отношений // Крестьянские ведомости. 2001. № 28. С.4..

В.В. Солдатенко определяет аренду земельного участка, как предоставление арендодателем вынесенной на местности в определенных границах территории, с определенной площадью, имеющей кадастровый номер, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника либо лица, его представляющего, для возмездного и срочного пользования и (или) владения в определяемых на основе волеизъявления собственника земельного участка, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией, и предусматриваемой договором аренды земельного участка. При этом способы заключения договора аренды земли могут определяться на основе торгов в виде конкурса или аукциона, сделки купли-продажи, предоставления земельного участка распорядительным актом органа власти либо землепользователя (при вторичном пользовании) при согласии собственника, а также в порядке перехода прав при переходе имущественных прав на здание, строение, сооружение на участке. Договор аренды земельного участка -- двусторонняя, возмездная, консенсуальная сделка. Он вступает в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции. Сторонами его являются арендодатель и арендатор (или несколько арендаторов) Солдатенко В.В. Черные дыры в Российским законодательстве // Государство и право. 2002. № 12. С. 62..

Ю.Г. Жариков считает, что аренда земельных участков один из основных видов пользования временного землей. Поскольку по полноте и определенности своих прав арендатор стоит выше обычного пользователя, лучившего сельскохозяйственную землю от государства на основе административно-правового акта. С этих позиций аренда земельных отношений является более высокой ступенью правовой культуры по сравнению с безоговорочным «землепользованием» Жарикова Ю.Г. Правовое регулирование земельных отношений // Право и экономика. 1997. № 15. С.21..

А. Черняев выделяет достоинства и недостатки аренда земель сельскохозяйственного назначения. Преимущества аренды таковы: арендаторы в лице сельхозтоваропроизводителей получают право оптимизировать размеры землепользования и увеличить в итоге производство валовой продукции, валового и чистого дохода; обеспечивается переход земли от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному; крестьяне получают материальную поддержку в виде арендной платы, что важно в условиях низкого уровня доходности хозяйств; в случае кризисных явлений на макроуровне и снижения доходности земли арендатор вправе отказаться от арендуемых сельскохозяйственных угодий; арендные платежи из фонда перераспределения земель пополняют местные бюджеты.

Недостатки аренды следующие: аренда земельных долей множества арендодателей нарушает один из принципов арендных отношений- участие в сделке двух сторон: арендодателя и арендатора; юридически все соблюдено: арендодатели -- собственники земельных долей, арендатор -- сельскохозяйственное предприятие, но в качестве арендодателей выступают пайщики хозяйства, арендатор -- тот же коллектив пайщиков (исключим для большей убедительности администрацию хозяйства как наемный аппарат); высокие ставки арендной платы, которые уменьшают оборот земель сельскохозяйственного назначения; большая относительная величина ренты в валовом доходе ( до 50%) отрицательно влияет на финансовую и экономическую деятельность сельскохозяйственных предприятий; пассивный спрос на земли из государственного запаса и фонда перераспределения, что может привести к невостребованности этого важнейшего средства производства; высокая степень вероятности снижения производительных свойств почв при краткосрочной аренде Черняев А. Организация аренды земель сельскохозяйственного назначения // Агробизнес и право. 2003. № 1. С.10..

Объектом сельскохозяйственной аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства. Главное требование это неизменность целевого назначения земельного участка, в настоящее время не урегулирован вопроса количества и качества арендуемого участка. Поскольку целью аренды земель сельскохозяйственного назначения является производство сельскохозяйственной продукции, то количество и качество земель должно соответствовать целям аренды.

В.Э.Чуркин считает, что целесообразно установить зависимость предельного размера участка, служащего объектом аренды, от производственных возможностей арендатора. Нормирование максимального размера объекта аренды позволит избежать не использования земельного участка или его субаренды. Что касается нормирования качества объекта аренды, необходимо законодательное закрепления перечня видов угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут быть переданы в сельскохозяйственную аренду Чуркин В.Э. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения в российской Федерации. Автореф. дис…канд. юрид. наук. М., 2000. С.17..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9