амостоятельными объектами недвижимости признаются также уча-стки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невоз-можно установление права собственности на недра вне зависимости от пра-ва собственности на землю Там же. С. 273.. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собст-венности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находя-щиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об-разований, являются государственной собственностью. Таким образом, ука-занные объекты в принципе не могут признаваться бесхозными.Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта-лицензии, говорить всерьез о граждан-ском обороте этого вида объектов представляется преждевременным» Там же. С. 286..Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (т. е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реали-зуются как движимое имущество, когда продается, например, «лес на кор-ню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры за-ключаются по правилам продажи движимого имущества.Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имуще-ства по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу это-го их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.Право собственности на здания, сооружения и другое вновь созда-ваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК вызвала в юридической литературе дискуссии относительно принад-лежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершен-ных строительством (объектов незавершенного строительства).По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государст-венной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 304..Позиция указанных авторов не изменилась и после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. (далее - Закон о государст-венной регистрации), согласно которому в случае необходимости соверше-ния сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описа-ние объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25). Например, по мне-нию О.М. Козырь, задача подобной информации - лишь обеспечить юри-дическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свиде-тельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, -пишет О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объ-ект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25)» Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998. С. 278..По мнению других авторов, незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом". Такая позиция нашла подтверждение в многочислен-ных правовых актах, принятых до введения в действие Закона о государст-венной регистрации, а также воспринята судебной практикой. К примеру, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов» СЗ РФ. 1992. № 4. Ст. 484., начиная с 1992 г. незавершенные строительством объекты, сооружаемые за счет рес-публиканского бюджета Российской Федерации и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки, подлежали реализации с откры-тых торгов (как объекты недвижимости) предприятиям, организациям, гра-жданам и иностранным инвесторам.Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жи-лых домов» СЗ РФ. 1994. № 7. Ст. 693. было установлено, что незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организа-ций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирова-ния из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строи-тельства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения гра-ждан жильем.Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собст-венникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земель-ных участков под этими объектами» СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240. предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собст-венности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земель-ным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавер-шенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица, которые стали собственниками соответствующих объектов недвижимости.Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуще-ству нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики раз-решения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 14-21.. Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регист-рации, незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимо-му имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководство-ваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на не-движимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.На наш взгляд, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действи-тельно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, выте-кающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обя-зательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенно-го строительства имеет все признаки недвижимого имущества: он нераз-рывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.Иллюстрацией к сказанному может служить пример из арбитражно-судебной практики, которая исходит из того, что незавершенный строи-тельством объект как объект недвижимости может быть предметом дого-вора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительст-вом объекта. Договор был заключен между акционерным обществом и об-ществом с ограниченной ответственность.В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приоб-рело у акционерного общества незавершенный строительством объект по Договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистриро-ван, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести та-кую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственно-стью.При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. Высший Арбитражный Суд РФ оценил ситуацию следующим образом.В соответствии со ст. 129 ГК объекты гражданских прав могут сво-бодно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограниче-ний в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершен-ные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданско-го оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерно-го ущерба их назначению невозможно. В ст. 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недви-жимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.Из материалов дела следовало, что на участке возведены фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невоз-можно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земель-ные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 «О государственном земель-ном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строитель-ством объект и земельный участок. Отказ комитета от государственной ре-гистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбер-банка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное обще-ство) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изло-женного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к Информационному письму Высшего Арбит-ражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21) (Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.С. 81-90)..Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. Законом о государственной реги-страции в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отно-шениям, связанным с продажей нежилых помещений.Объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение, признаются жилые помещения, под которыми жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помеще-ния (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет нежи-лых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежи-тия, гостиницы-приюты и т. п. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной полити-ки» (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913). Жилые помещения предназначены для про-живания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспе-чивать сохранение его назначения.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|