| емля находилась в исключительной государственной собственности. Что же касается зданий, строений и сооружений, принадлежащих государ-ству, то подзаконными актами регулировался специальный порядок их пе-редачи с баланса на баланс различных государственных предприятий и уч-реждений по воле министерств и ведомств с сохранением на них права го-сударственной собственности. Акты передачи являлись скорее бухгалтер-скими операциями, нежели юридическими сделками.С позиции права анализ советского периода «развития» правового ре-гулирования договора купли-продажи недвижимого имущества не пред-ставляет никакого интереса. 3. ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРА ВУНормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объеди-нены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недви-жимости продавец обязуется передать в собственность покупателя не-движимое имущество.К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные уча-стки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связа-но с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущер-ба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие госу-дарственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).Специфические черты недвижимости: прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют не-обходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в первой части ГК предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной государственной регист-рации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте. Участникам имуще-ственного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; явля-ется ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собст-венником соответствующего земельного участка и т. п. Все это непосредст-венно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель дости-гается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.Кроме того, для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования. В отношении целого ряда объектов недвижимости (земельные участки, недра, водоемы, лесонасажде-ния и т. п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования. Задача пуб-личного права - определить, допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, существует ли необходимость в установлении каких-либо -ограничений, касающихся использования отдель-ных категорий объектов в имущественном обороте (например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения требований законода-тельства, затрагивающие публичные интересы. Что касается непосредст-венно имущественного оборота объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частноправовыми нормами.Такой подход в определении оптимального сочетания частноправо-вых и публично-правовых методов регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества, был использован при определении порядка введения в действие новых положений ГК об отдельных видах договоров, в том числе правил, регулирующих договор продажи недви-жимости. К примеру, в соответствии со ст. 13 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Фе-дерации» нормы части второй ГК в части, касающейся сделок с земель-ными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.3.1. Понятие договора продажи недвижимостиДоговор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта прода-жи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие послед-ний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Ис-ходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен сле-дующим образом.По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про-дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность по-купателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное иму-щество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдель-ного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение дого-вора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора прода-жи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулиро-вании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, вклю-ченными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимо-сти, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта не-движимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и опла-те продаваемого недвижимого имущества.Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, при-сущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче прода-ваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».3.2. Объекты недвижимостиВ ГК имеются положения, позволяющие определить как общие при-знаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объек-тов недвижимости.Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, пере-мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недви-жимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объек-ты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще-ство (ст. 130ГК).Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятель-ными основными объектами недвижимости.Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в от-ношении которых законодательством могут быть установлены ограниче-ния на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой зем-ля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми ак-тами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» Российская газета. 1992. 28 марта. граж-данам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации госу-дарственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арен-дой земельных участков приобретать последние в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставлен-ные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собст-венность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобно-го и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строи-тельства» Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 1. Ст. 26. предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Гражданам, получившим в частную собствен-ность земельные участки для указанных целей, было также предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Договор ку-пли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удосто-верению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресур-сам и землеустройству.Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории город-ских и сельских поселений, или права их аренды» СЗ РФ. 1997. № 48. Ст. 5546. установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и земле-устроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законода-тельством Российской Федерации. На основании данного Указа Прави-тельством РФ принято постановление от 5 января 1998 г. № 2 «Об утвер-ждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, распо-ложенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 263..Следует отметить, что в настоящее время в российском законодатель-стве сложилась парадоксальная ситуация: когда еще не принят новый Зе-мельный кодекс Российской Федерации, а иные общие правила об ограни-чении оборота земельных участков отсутствуют, оборот земли законом практически не ограничен. В то же время, в соответствии с Конституцией Российской Федерации (п. 2 ст. 9) признается возможность нахождения в частной собственности (а следовательно, и в имущественном обороте) зем-ли и других природных ресурсов.Однако следует согласиться с тем, что оборотоспособными в настоя-щее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже при-надлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законода-тельно ограничен в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственни-ков. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осу-ществляться лишь в той мере, в какой он допускается специальным законо-дательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК). «Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограниче-ны в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда по-этому, так или иначе, затрагивает интересы общества в целом» Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / От вред. проф. Е.А. Суханов Т. 1. М., 1998. С. 513..Что касается дальнейшего возможного развития правового регулиро-вания оборота земельных участков, то необходимо согласиться с О.М. Ко-зырь, которая считает, что «в отношении земли российское законодательст-во, видимо, последует мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель. Так, для зе-мель сельскохозяйственного назначения они будут существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застрой-ку. Оборот же земель заповедников, заказников и других особо охраняемых природных территорий должен быть практически исключен» Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998. С. 286..
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
