| целом же в рассматриваемой сфере взаимоотношений требуется установление большей ясности относительно правового положения лиц, фактически действующих и приобретающих права и обязанности на стороне публичного образования. В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или с превышением таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит сделку. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, в случае превышения полномочий органом юридического лица это правило применяться не может, а поскольку к публично-правовым образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в гражданских правоотношениях, ст. 183 ГК РФ к данным отношениям также не применяется (такая сделка ничтожна - ст. 168 ГК РФ). Мы разделяем этот вывод, так как в противном случае пришлось бы признать, что обязательства возникли у самого органа, а в условиях субсидиарной ответственности это означало бы то же самое, что и у публичного образования. Однако нельзя согласиться с мнением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ о том, что в таких случаях может применяться ст. 174 ГК РФ. Полномочия органа, обычно представляющего муниципальное образование или субъекта РФ, могут быть ограничены не только учредительными документами, доверенность же обычно не выдается; в результате, как представляется, текст данной нормы ставит контрагентов данных формирований в довольно невыгодное положение. Именно поэтому требуется разработка и утверждение общих правил заключения договоров, в том числе договоров аренды, администрациями муниципальных образований, органами исполнительной власти субъектов РФ именно на федеральном уровне, а также принятие на их основе соответствующих положений в каждом публичном образовании.По общему правилу полномочиями по сдаче имущества в аренду от имени публичных образований наделяются соответствующие комитеты (департаменты) по управлению имуществом. Арендодателем выступает тот, кто обладает правом распоряжаться соответствующим имуществом. При отсутствии такого права собственник либо уполномоченное им лицо должны дать согласие на сдачу имущества в аренду; например, унитарные предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество только после получения согласия от собственника (ст. 295 ГК РФ). Акт согласия - вполне самостоятельный юридический факт в сложном юридическом составе («согласие - договор»). Необходимость его предварительного получения усложняет процедуру заключения договоров аренды, но объективно требуется для внесения ясности в объем правовых арендодателя в условиях, когда он непосредственно не осуществляет акты распоряжения принадлежащим ему имуществом. В судебной практике выработаны дополнительные критерии к порядку применения правил о получении согласия собственника на распоряжение имуществом, в том числе такое согласие считается необходимым и в случаях уступки прав по договору аренды.В случаях, когда используются проформы договоров, разработанные одной из сторон (обычно это арендодатель, являющийся публичным образованием), есть основания применять правила о договоре присоединения (ст. ст. 438 ГК РФ), а в соответствующих случаях - и нормы о публичном договоре (ст. 426 ГК РФ). Возможность толковать соглашения по поводу аренды объектов, принадлежащих публичным образованиям, как публичные договоры, должна определяться не указанием на коммерческие организации в названной статье, а существом отношений, возникающих при аренде. Публичные образования, конечно же, не являются коммерческими организациями, но для их многообразной и многофункциональной деятельности характерны признаки как коммерческой, так и некоммерческой деятельности. Современная правовая наука обоснованно склонна различать государство как законодателя, регулирующего отношения товарно-денежного характера, и государство, как участника этих отношений. Это не означает, что во всех случаях, когда публичное образование вступает в гражданско-правовые отношения, следует усматривать коммерческий характер в его деятельности. Однако там, где данные субъекты действуют с целью извлечения прибыли, есть основания признавать их деятельность коммерческой. Заметим также, что закон указывает прежде всего на характер деятельности («коммерческая организация»), а не на тип юридического лица и не на его организационно-правовую форму.Если в отношении сделок по отчуждению имущества безусловно предусмотрено проведение процедур государственной регистрации вновь возникающих прав, а в ряде случаев требуется и государственная регистрация самих сделок, то применительно к договорам аренды и правам арендатора необходимость совершения актов государственной регистрации требует уточнения.Одновременно заметим, что вопрос о государственной регистрации рассматривается здесь только в связи с темой и на базе действующего законодательства. Следует ожидать, что разработка Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, внесение различных законопроектов, начиная от имеющих частных, локальный характер, до имеющих общее значение и изменяющих многие представления о недвижимости и регистрации сделок с ней, приведут к переменам в законодательстве. В работе эти возможные изменения учитываются лишь в некоторой части, связанной с обсуждаемыми вопросами.Гражданский закон (п. 2 ст. 609 ГК РФ) предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Из текста же ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вытекает необходимость регистрации, с одной стороны, договора аренды недвижимого имущества, и, с другой стороны, права аренды; то же следует из анализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, в приложениях к которому установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание сделки (договоре аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок.О.Ю. Скворцов в подтверждение дискуссионного характера проблемы отметил, что «ст. 26 Закона о регистрации вызывает дополнительные вопросы, требующие дополнительного регулирования»; сам же он, судя по высказываниям, допускает возможность государственной регистрации именно «права аренды».По мнению ряда авторов, в ст. 26 Закона о регистрации имеет место простое смешение понятий. Так, если права третьих лиц в отношении чужого имущества установлены договором, то в качестве объекта регистрации должна выступать сделка, хотя, безусловно, и в этом случае в соответствующий раздел реестра должна быть внесена запись об ограничении или запрете осуществления вещного права на недвижимость.В.В. Витрянский считает, что «никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора и им же удостоверяется»; самостоятельного «права аренды» не существует.Весьма противоречивой является позиция П.В. Крашенникова. Так, он указывает, что в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ Закон о регистрации устанавливает лишь порядок регистрации и основания отказа в регистрации и не может своей нормой предусмотреть государственную регистрацию «права аренды», не предусмотренную нормами ГК РФ. Исходя из приоритета норм ГК РФ, по мнению П.В. Крашенникова, следует руководствоваться п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающим обязательную регистрацию договора аренды, а не права аренды, однако тут же он ссылается на то, что в Законе о государственной регистрации «под термином «государственная регистрация прав» понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2 Закона)», и, кроме того, делает предположение, что «возможно, законодатель не совсем юридически точно сформулировал название статьи 26».Подчиняясь требованию закона, судебная практика развивается в том направлении, что не признает обязательной регистрацию «права аренды» недвижимого имущества, и, наоборот, признает обязательной, в соответствующих случаях, регистрацию именно договора аренды.Что же касается практики деятельности самих регистрирующих органов, то при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация права аренды.Мы исходим из того, что, как самого арендатора, так и всех потенциально заинтересованных в объекте лиц интересует прежде всего факт вещного права аренды. Регистрация права аренды «через договор» - шаг вынужденный, во многом связанный с технологией регистрационного процесса, так как само соглашение - наиболее внятный и ощутимый документальный признак наличия вещного права арендатора, но регистрации подлежит именно последнее; даже новая редакция закона говорит только о том, что аренда регистрируется «посредством» государственной регистрации договора.Однако совершенно понятно, что это частичное решение проблемы, так как арендные права могут вытекать и из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды.Надо признать, что первоначальные недостатки государственной регистрации прав на объекты недвижимости сегодня во многом устранены; в частности, устранена ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный на срок менее года, не подлежал регистрации, а договор (или даже договор субаренды небольшого помещения в том же здании) для вступления в силу требовал государственной регистрации и т.д.Государственной регистрации подлежат и договор субаренды объектов недвижимости, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).Хотелось бы также обратить внимание на различие формы договора и его государственной регистрации. Большинство исследователей справедливо полагает, что сама государственная регистрация не является разновидностью формы сделки - она представляет собою систему административно-правовых отношений между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией. Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собою самостоятельный правовой акт в цепочке юридических фактов (сложного правового состава), порождающих в совокупности появление права собственности.Возвращаясь к вопросу о необходимости государственной регистрации самого договора аренды (равно как и иных договоров - см. ст. 164 ГК РФ), мы вправе утверждать, что за весь период существования права речь всегда шла не о регистрации договора как соглашения сторон, а в силу этого и государственной регистрации его текста, условий, а о фиксации, регистрации, укреплении прав арендатора на объекты недвижимости.Поэтому литературе правильно утверждается о нецелесообразности «двойной» регистрации, тем более, что значительных различий в процедуре не наблюдается. С.А. Бабкин обоснованно считает, что чрезвычайно трудно уловить разницу между этими процедурами.Более осторожно высказывается В.В. Чубаров, который усматривает в регистрации прав на недвижимость укрепление прав вещных, а в регистрации сделки - укрепление прав обязательственных.Нет сомнений, что последствия регистрации сделки и регистрации прав из нее различны, но это как раз и требуется. Суть дела в том, что права обязательственные укрепить невозможно (тем более - с точки зрения гражданского оборота) - это права на чужие действия, которые совершаются или не совершаются вне сферы и не зависимо от государственного контроля и учета (государственной регистрации).Следовательно, необходимо четко ориентироваться на задачу государственной регистрации именно прав арендатора, если даже, с другой стороны, они представляют собою обременения объекта недвижимости арендодателя.В этой связи полагаем целесообразным изложить п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:«Статья 26. Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества»1. Регистрации подлежат права арендатора по использованию недвижимым имуществом, вытекающие из договора аренды, и регистрируемые путем предоставления соответствующего договора, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.Во всех случаях сдачи в аренду недвижимого имущества одновременно с подписанием передаточного акта арендатору передаются и документы, обеспечивающие пользование данным объектом и определяющие границы пользования (владения), в том числе планы, схемы, чертежи».Однако использование сходной терминологии в разном значении не допустимо. Поэтому существенные изменения следовало бы внести и в ГК РФ, так как государственная регистрация права аренды действительно порождает противоречие с рядом статей кодекса; в частности, действующие нормы ГК РФ, а также уже новая редакция ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 9.06.2003 г.), государственную регистрацию прав рассматривают как регистрацию договора.Поскольку при регистрации права аренды регистрации подлежит само право арендатора, то следует допустить возможность его возникновения вне зависимости от государственной регистрации договора в отношениях «арендодатель - арендатор»; таким образом акт государственный регистрации имел бы юридическое значение только в отношениях с участием третьих лиц.3.2 Исполнение и прекращение договора арендыИсполнение договора аренды, подчиняясь общим правилам об исполнении обязательств и договора (гл. 22, 27 и отдельные статьи иных глав ГК РФ), имеет определенные особенности, связанные, преимущественно, с фактом перехода объекта в ведение арендатора.Процесс исполнения договора аренды представляет собою, конечно же, реализацию тех прав и обязанностей, которые составляют содержание соглашения. Но, в отличие от ряда иных договоров, где исполнение представляет собою один, два или несколько конкретных актов, четко и однозначно фиксируемых во времени и фактически исчерпывающих взаимодействие сторон (таковы, например, купля-продажа, дарение и т.д.), значительное количество прав и обязанностей по договору аренды действует в течение всего договора. Именно поэтому ранее мы и предложили именовать совокупность вещных и обязательственных правоотношений, характеризующих договор аренды, «правосостоянием».
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|
