| дореволюционной цивилистической литературе специфика аренды непременно подчеркивалось указанием на главную обязанность арендодателя - обеспечить не просто передачу, но и «спокойное владение»; важно не просто передать, но «предоставить пользование». Аналогичная обязанность, явно отражая существо (предмет) аренды («пользование за плату»), имеется и у арендатора; если отвлечься от вовсе не квалифицирующих моментов периодичности, размера и формы платежа, то арендатор обязан производить платежи в течение всего срока действия договора.Постоянными (для срока аренды) являются и некоторые «сопровождающие» права, обязанности. К ним следует отнести и обязанность арендодателя придать надлежащее состояние имуществу в целом, сделать его пригодным для целей аренды, создать режим, исключающий препятствия в пользовании (см. пункт 1 ст. 620 ГК РФ), обеспечить его конструктивную целостность (поэтому за ним и закрепляется обязанность капитального ремонта - п. 1 ст. 616 ГК РФ), устранить недостатки, выявленные арендатором в ходе эксплуатации имущества и мешающие ему использовать имущества по назначению (см. п. 1 ст. 612 и п.2 ст. 620 ГК РФ) и т.д. Следует сказать, что вопрос о «содержании» и «иждивении» в целом должен рассматриваться как бремя (а, значит, и обязанность) именно арендодателя; не случайно и текущий ремонт по договору может быть возложен на него (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Арендатор, по общему правилу, лишь «поддерживает» имущество в исправном состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ); поэтому не вполне удачным видится указание в данном пункте на то, что арендатор обязан «нести расходы на содержание имущества».В.А. Умов, один из крупнейших дореволюционных исследователей договора аренды, отмечал, что обязанности арендодателя не ограничиваются только одною передачей, они - по общему правилу - продолжаются в течение всего срока аренды; при этом на арендодателя возлагаются и такие обязанности, которые прямо не прописаны в договоре, но по смыслу необходимы для «спокойного и полного пользования».Отмеченное не должно заслонять того понятного обстоятельства, что при аренде некоторых объектов должна возрастать интенсивность воздействия арендатора на арендованное имущество, арендодатель в таких случаях, скорее, приобретает контрольные и иные подобные функции. Так, при аренде земельного участка основные обязанности по обеспечению сохранности плодородия земли, обязанности по проведению необходимых агрономических и природоохранных мероприятий обоснованно переходят к арендатору в силу прямого указания закона (ст. 40-43 Земельного кодекса РФ). Сходная ситуация и при аренде предприятий, что во многом отражено в ст. 660 ГК РФ, предусматривающей предоставление необычайно широких полномочий арендатору; например, арендатор имеет право вносить без согласия арендодателя изменения в состав арендованного объекта, производить техническое перевооружение и т.п., то есть по существу обладает правом преобразовать объект в другой.Объект аренды должен быть предоставлен, т. е. на арендодателя возлагается обязанность совершения действий, заключающихся не только в передаче объекта (ст. 611 ГК РФ), но и совершении иных действий, обеспечивающих «спокойное пользование». Так, одновременно должны быть предоставлены все принадлежности и относящиеся к объекту документы (технический паспорт, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором; нарушение данной обязанности влечет право арендатора на истребование этих принадлежностей (документов) либо расторжение договора и возмещение убытков только в случае, если без них он не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ). По мнению некоторых исследователей, при так называемом «формальном нарушении» (обязанность предоставления документов или принадлежностей предусмотрена, но их отсутствие не мешает успешно эксплуатировать объект) возможность требовать передачи принадлежностей (документов) сохраняет силу, требовать же расторжения договора можно лишь тогда, когда наступили предусмотренные законом неблагоприятные последствия (нельзя использовать имущество). Эту позицию полагаем правильной; ее аргументация, как представляется, должна быть такой: обязанности надо исполнять вне зависимости от последствий, что же касается расторжения договора, то это есть санкция за нарушение неисполненной обязанности.В практике возник вопрос о том, какой из договоров аренды действует и от кого следует ожидать (требовать) исполнения, если было в отношении одного нежилого помещения заключено два различных договора с разными арендаторами, но первому объект так и не был передан. Полагаем, в подобных случаях правильно учитывать отсутствие вещных правоотношенийи у первого арендатора и тем самым признавать отсутствие у него и каких-либо обязанностей.Срочность самого договора побуждает законодателя специально предусматривать и срочность предоставления имущества с последствиями неисполнения, предусмотренными в законе (п. 3 ст. 611 ГК РФ).Специальная статья посвящена ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (ст. 612 ГК РФ). В целом правоотношения, связанные с недостатками арендованного имущества, довольно полно изложены в законе, имеются соответствующие комментарии правового регулирования возникающих ситуаций, и особых сложностей при применении соответствующих норм не возникает. Заметим лишь, что по общему правилу ответственность арендодателя за недостатки возникает вне связи с невозможностью использования данного объекта по назначению, т.е. это ответственность за факт нарушения договорных обязанностей, и она не предопределена возникновением отрицательных последствий на стороне арендатора.Следует согласиться, что данную ответственность надо квалифицировать как ответственность на началах риска, т.е. вина арендодателя здесь не должна приниматься в расчет как в предпринимательских, так и в непредпринимательских отношениях.Законом специально предусмотрена норма, обязывающая арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями аренды, а при их отсутствии в договоре - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Данная норма, конечно же, отвечает и на вопрос о целевом использовании объекта договора. В цивилистической литературе этот вопрос обсуждается давно и в разных правовых системах решается неодинаково. Случаи, когда текст соглашения ясно, четко и недвусмысленно определяет границы и направления использования предоставленного в аренду имущества довольно редки; чаще всего делается общая ссылка на «назначение имущества». В конечном счете может возникнуть расхождение между представлениями сторон о соответствии фактической эксплуатации объекта его целевому использованию; в судебной практике такие споры нередки и чаще всего связаны со сдачей арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя.В качестве общего подхода следует признать именно арендатора управомоченным на выбор любых действий по использованию имущества в пределах его основного назначения. В этой связи типичным примером является генезис института зависимого (доверенного, посредственного) держателя движимого имущества по английскому праву, в том числе такой его разновидности, как наем (практически совпадает с наймом движимых вещей по континентальному праву). Если изначально возможности нанимателя предопределялись исключительно установками наймодателя, то со временем наниматель получил большую свободу в отношении использования объекта, в том числе появились и такие разновидности найма, которые характеризуются значительным объемом вещных правомочий.Идея о приоритете интересов арендатора в решении вопроса об объеме его полномочий по использованию объекта аренды вовсе не нова, но в методическом плане она достаточно продуктивна и, как представляется, вполне работоспособна.В числе общих прав и обязанностей, формирующих взаимоотношения сторон непосредственно законом, следует также назвать обязанность арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и корреспондирующее ей право арендатора требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ), право арендатора сдать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и др.По окончании действия срока аренды ее объект подлежит возврату арендодателю в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или состоянии, определяемом договором (часть первая ст. 622 ГК РФ).По мнению Ю.А. Кочетковой, окончание срока аренды и ясно выраженное намерение арендодателя не продолжать арендные отношения приводят к тому, что владение арендатора становится незаконным. Она полагает не основательной в таких случаях ссылку на ст. 622 ГК РФ, описывающей действия арендатора за пределами срока аренды и, тем самым, якобы, допускающей вероятность признания его удержания законным. Полагаем, замечание спорно, на практике вопрос о новом соглашении, в том числе с учетом преимущественного права арендатора, может решаться и фактически решается уже после истечения срока аренды. А поскольку само владение возникло на основе титула, признавать его незаконным нельзя.Право арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) составляет часть его общих прав как стороны договора, является элементом правового положения в период действия соглашения, но, конечно же, связано и с вопросом о заключении договора. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а при отсутствии такого указания - в разумный срок до окончания действия договора. В случае отказа арендодателя от заключения договора на новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор аренды с другим лицом, прежний арендатор имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и (или) возмещения убытков. При этом необходимо иметь в виду, что указанные права принадлежат прежнему арендатору только в случае заключения арендодателем с другим лицом договора аренды. Так, суд не удовлетворил иск арендатора к арендодателю, отказавшему арендатору в заключении договора аренды на новый срок и передавшему объект недвижимости третьему лицу в безвозмездное пользование, признав ссылку на ст. 621 ГК необоснованной.Арендодатель, конечно же, не обязан извещать арендатора о прекращении отношений. Но если он сам предлагает продлить отношения, не указывая на условия, которые имеет в виду, то следует полагать, что это условия последнего договора аренды. Континентальным правом давно уже воспринята доктрина английского права ограниченного толкования оферты.К сожалению, единой концепции о расторжении договора в цивилистике не сложилось, не одинаково оценивается соотношение этого понятия с понятием «прекращение договора». Не выработано ясного представления о соотношении прекращения договора и прекращении обязательств, хотя, конечно же, вряд ли можно применять в отношении прекращения договора нормы главы 26 ГК РФ - они предназначены только для прекращения обязательств. Кроме того, сам законодатель не придерживается единства терминологии, используя помимо слов «расторжение» и «прекращение» другие выражения (например, употребляет слова «отказаться от исполнения договора» - п. 3 ст. 503 ГК РФ).Представляется, что было бы логичным считать, что термин «прекращение» охватывает собою прекращение договора по различным основаниям, в том числе при исполнении (прекращении) всех его обязательств, досрочно по соглашению сторон, в силу прямого указания закона, а также по специальному решению суда. В таком случае под расторжением договора надо понимать всякое принудительное (не основанное на согласованной воле) прекращение договора; в пользу этого говорит и семантика слова «расторжение».По общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения всякого договора (ст. 450-453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания его расторжения. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным в случае истечения данного срока, при условии, что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Заметим, такое ограничение не приводит к запрету тем же сторонам заключить новый договор аренды по истечении предельного срока. Однако невозможна пролонгация договора с предельным сроком, поскольку ее смысл заключается в продолжении действия того же самого договора; если заключается договор на новый срок, то прежний договор считается прекратившим действие.Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ и пет необходимости их повторять. Однако заметим, что толкование понятия «существенное нарушение», указанное в данной статье, требует учета как специфики объекта, так и иных обстоятельств дела. Нельзя считать, что существенным является только такое нарушение, которое влечет существенный вред.В судебной практике признано, что право арендодателя расторгнуть договор в случае, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ; если же данный порядок несоблюден, то иск о расторжении удовлетворению не подлежит.В доктрине и судебной практике возможность сокращения перечня оснований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, соглашением сторон справедливо отрицается. Однако в соответствии с п. 2 ст. 450 и частью второй ст. 619 ГК РФ в договоре могут быть предусмотрены основания прекращения договора аренды, не установленные законом. В частности, они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Так, на практике арендодатель обычно указывает, что договор аренды земельного участка прекращается, если арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает строительство, иную хозяйственную эксплуатацию).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|
