Среди других основополагающих для регулирования жилищных от-ношений правил следует особо выделить определение постановлением от 17 октября 1937 г. так называемых жилищно-санитарных норм (норм поль-зования жилыми помещениями). Жилая площадь, находящаяся в пользова-нии гражданина в размере, превышающем указанные нормы, признавалась «излишками жилой площади». Соответственно органам местных советов и администрации предприятий, учреждений и организаций предоставлялось право при определенных условиях изымать то, что составляло «излишки». В связи с этим было обращено внимание на права определенных категорий лиц на дополнительную жилую площадь.

Основы гражданского законодательства 1961 г. впервые выделили на-ряду с имущественным наймом также «наем жилого помещения». Глава с таким названием содержала восемь статей. Принятый в соответствии с Ос-новами гражданского законодательства ГК РСФСР 1964 г. насчитывал в одноименной главе около 50 статей. Однако в связи с издани-ем в 1981 г. Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26 Ст. 835. соответствующие главы Основ гражданского законодательства и ГК были сведены к одной статье. В ней содержалась, помимо указания на то, что пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, также отсылка по вопросу об условиях заключения, изменения и расторжения договора к законодательству СССР, Жилищному кодексу РСФСР и другому законодательству РСФСР. Тем самым регулирование жилищных отношении оказалось за пределами ГК. Спустя два года вступил в силу ЖК, принятый 24 июня 1983 г. Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. 3 26. Ст.883. Этот Кодекс с изменениями и дополне-ниями сохраняет свое действие до сих пор.

24 декабря 1992 г., как мы уже отмечали, принят Закон РФ «Об осно-вах». В него были также внесены впоследствии определенные изменения и дополнения, главным образом свя-занные с принятием нового ГК, имея в виду, прежде всего, его гл. 35 «Наем жилого помещения».

Вступление в силу действующего ГК не препятство-вало развитию законодательства, регулирующего жилищные отношения. В частности, одобренная постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 20 июня 1993 г. Собрание актов Президента и правительства РФ. 1993. № 28. Ст. 959. Государственная целевая программа «Жилище» по-лучила дальнейшее развитие в Указе Президента РФ от 29 марта 1996 г., которым были утверждены Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище» СЗ РФ.1996. № 14 Ст. 1431.. Этот последний акт уделил большое внимание правовым аспектам нового этапа жилищной реформы, включая и те, которые непосредственно связаны с использованием договоров в соответствующей области отношений.

В настоящее время проводится реформа жилищно-коммунального хо-зяйства, правовым основанием для которой служит Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. СЗ РФ. 1997. № 18 Ст. 2131. Этим актом признано, что «клю-чевой проблемой нового этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различ-ных организационно-правовых форм». Тем самым учитываются последст-вия проведения приватизации в различных сферах, в том числе осуществ-ленной на основе Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. приватизации жилья. Указанная приватизация представляет собой бесплатную, осуществляемую на добровольной основе передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые ими жилые помеще-ния, - по месту бронирования жилых помещений. При этом в самом Законе от 4 июля 1991 г. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст.959. подчеркивается, что «вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои сред-ства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоря-жаться своим жильем».

Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволя-ет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении ука-зании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Определение договора социального найма в ГК отсутствует. К тому же, как уже отмечалось, в перечне статей, которые в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК должны непосредственно применяться к договору социального найма, нет упоминания о п. 1 ст. 671 ГК. А это означает явно выраженную волю законодателя не распространять определение договора найма жилого по-мещения на договор социального найма.

Договоры коммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользова-ние, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость соз-дать для них разные правовые режимы.

Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и му-ниципальный жилищный фонд социального назначения. Под этим фондом по-нимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, кварти-ры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и пре-доставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в комму-нальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилищный фонд социального назначения формируется с обеспечени-ем его цельности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муници-пальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.

Другая особенность этого же договора выражается в том, что он за-ключается на основе ордера.

Третью особенность составляет сам субъектный состав договора. Име-ется в виду выступление на соответствующей стороне самого нанимателя и членов его семьи.

Четвертой по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерче-ского найма.

Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемых до-говоров признака возмездности.

Конституция РФ предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно пре-доставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муни-ципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Перспективы такой формы распределения жилья опреде-лены в Основных направлениях нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище», утвержденных Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. В Основных направлениях предусмотрено, что «должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государст-венном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищные условия». Необходи-мой гарантией сохранения этой практики должна служить, согласно тем же Основным направлениям, обязанность органов местного самоуправления «ежегодно... устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемо-го бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма». Следу-ет указать и на ст. 59 ЖК, которая предусматривает пре-доставление в бесплатное пользование жилых помещений с отоплением и освещением специалистам, перечень категорий которых и порядок такого предоставления устанавливаются Правительством РФ.

Все приведенные нормы - от Конституции и до ЖК - имеют в виду главным образом или исключительно жилые помещения, ко-торые входят в состав государственного и муниципального фонда социаль-ного использования. Иначе говоря, речь идет о предмете именно договора социального найма.

С учетом изложенного, на наш взгляд, следует признать возмездность непременным признаком лишь договора коммерческого найма и одновре-менно исходить из того, что по договору социального найма жилое поме-щение предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях - безвозмездно. Поскольку на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо внесения платы, иные обязанно-сти, которые по своему характеру также являются дебиторскими, а не кре-диторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в необходимо-сти обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в над-лежащем состоянии - ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусто-ронним (взаимным) независимо от того, является ли он возмездным или безвозмездным.

Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность рассматриваемого договора, которая состоит в ограничении свободы дого-воров. Это находит свое проявление в особом способе заключения договоров, при котором вступление в договорные отношения является обязатель-ным для одной из их сторон и вместе с тем столь же обязательным оказы-вается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязатель-ства объединяет общая черта по общему правилу они, в конечном счете, играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие особен-ности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для него специальный правовой режим, суть которого наиболее полно выражает само название договора. Имеется в виду его социальная направленность.

«Принятый более пятнадцати лет назад Жилищный кодекс перестал отвечать требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях, ибо был ориентирован в основном на регулирование договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищному фонду.

Новый ГК предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения» О.Макаров, Н.Дерюга. «Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства». «Российская юстиция», 1998, № 9..

§1.2. Предмет (объект) договоров найма жилых помещений

Как следует уже из самого их названия, предметом (объектом) обоих типов договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет - жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем, понимание этого предмета применительно к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и социального найма, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная предмету (объекту) договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором со-циального найма.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательст-ву, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Имеется в виду, что ст. 673 ГК применительно к договору коммерче-ского найма включает расшифровку понятия «жилое помещение», а равно определяет те требования, которым оно должно отвечать. При этом вклю-ченные в ст. 673 ГК нормы носят императивный характер.

Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего договора называет квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что, независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или не-скольких домах, жилое помещение должно быть использовано для проживания, как самого нанимателя, так и членов его семьи, а также, в случаях, предусмотренных в ГК, других граждан.

Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии, прежде всего двух указанных в п. 1 ст. 673 условий: жилое помещение, со-ставляющее предмет договора, должно быть изолированным и пригод-ным для постоянного проживания.

Вопрос об изолированности жилого помещения возникает тогда, когда договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких слу-чаях из самого, использованного в ст. 673 ГК понятия «изолированное» сле-дует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или части дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19