При варианте, когда жилая площадь не будет вообще сохранена либо, наоборот, окажется большей по сравнению с ранее занимаемой, вследствие чего в последнем случае могут образоваться излишки, нанимателю и чле-нам его семьи должно быть непременно предоставлено еще до начала само-го ремонта жилое помещение (в частности, это может оказаться единствен-ным путем для сохранения выплаты нанимателю субсидий, которая может быть прекращена вследствие увеличения размеров жилой площади). Если возникла угроза уменьшения жилой площади, по требованию нанимателя и членов его семьи в таком же порядке, т.е. до начала проведения капиталь-ного ремонта, должно быть предоставлено иное благоустроенное помеще-ние. Подобная замена ранее предоставленного жилого помещения стано-вится обязательным условием возникновения у наймодателя права на про-изводство капитального ремонта.

Для жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, установлен специальный режим проведения переустройства и перепланировки жилого или подсобного помещения (ст. 84 ЖК). Переустройство и перепланировка могут производиться лишь при оп-ределенных условиях: во-первых, для повышения благоустройства кварти-ры; во-вторых, с одновременного согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя; в-третьих, с разрешения местных испол-нительных органов. Перечисленные условия имеют неодинаковое значение. При отсутствии согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя (ко-го-либо из них) в подобных случаях может быть возбужден по этому пово-ду спор в суде. Положительное решение суда заменяет отсутствующее со-гласие сторон.

Особо выделена ситуация, при которой наниматель осуществляет пе-реустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, пренебрегая установленными правилами. Имеются в виду отсутствие необходимого разрешения либо несогласие соответствующих лиц, которое не было оспорено в суде или, хотя и оспорено, но не получило положительного решения. Во всех таких случаях виновнику-нанимателю придется привести помещение в прежний вид, разумеется, за свой счет.

Применительно к обоим типам договоров найма жилого помещения ст. 685 ГК предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование, нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Непременным условием для этой передачи и при коммерческом и при социальном найме служит получение согласия наймодателя.

Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при на-рушении обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случа-ях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придется все же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимате-лем за все действия наймодателя будет наниматель. Прежде всего, этим - отсутствием прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем и сохранением обязательственных отношений между най-модателем и нанимателем договор поднайма отличается от договора пере-найма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенное поднани-мателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помеще-ние. А, следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.

Заключение договора поднайма предполагает обязательное соблюде-ние правил о норме жилой площади на одного человека. Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма. Еще одна особенность рассматриваемого договора - его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользова-ние жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществ-ляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК: оплата должна будет производить-ся по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением. Наконец, п. 6 ст. 685 ГК исключает применительно к поднайму действие норм о преиму-щественном праве заключения договора на новый срок.

Этим ограничивается единый для обоих типов договоров найма жило-го помещения правовой режим поднайма. Остальные нормы ст. 685 ГК, как следует из ст. 672 ГК, распространяются только на договор коммерческого найма. Это объясняется их связью с той особенностью договора коммерче-ского найма, что он относится к числу срочных. С учетом отмеченного об-стоятельства предусмотрено, что действие договора поднайма не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частно-сти, если договор заканчивается в силу каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма.

Некоторые сомнения вызывает п. 6 ст. 685 ГК, согласно которому к договору поднайма жилого помещения не применяется положение о пре-имущественном праве на заключение договора на новый срок. Именно этот пункт ст. 685 ГК не включен в неоднократно упоминавшийся перечень из шести статей, содержащийся в ст. 672 ГК. Между тем применительно к до-говору социального найма существует не меньше причин для подобного ограничения, относящегося к договору поднайма.

ЖК, в свою очередь, содержит специальные нормы, действующие только по отношению к договорам поднайма, которые заклю-чает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма. Эти нормы могут быть сведены в основном к следующему: для сдачи имущест-ва в поднаем необходимо получить согласие, помимо нанимателя и подна-нимателя, также и проживающих совместно с нанимателем членов его се-мьи; в поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого поме-щения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору найма помещение.

Установлен особый перечень ситуаций, при которых исключается сдача имущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади, о чем идет речь и в ст. 685 ГК, сдача в поднаем исключается при проживании в поме-щении лиц, страдающих тяжелыми формами острых хронических заболе-ваний, при отсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире, и др.). Следует отметить, что ЖК установил особый порядок выселения поднанимате-лей из жилого помещения (см. ст. 80 ЖК).

Среди прав, которые выделены в ЖК и не имеют ана-логов в ГК, можно указать, в частности, на такие, как возможность сохранения жилого помещения за временно отсутствующими лицами, брониро-вания жилого помещения, обмена жилых помещений, а также изменения договора. Посвященные этим правам нормы Жилищного кодекса непосред-ственно рассчитаны на договоры социального найма.

Аналогичными правами может быть наделен и наниматель при ком-мерческом найме. Однако соответствующее указание должно содержаться в заключенном сторонами договоре. Это связано с тем, что нормы ЖК, определяющие набор таких прав, порядок их осуществления, пределы и др., не являются для сторон, заключивших договор коммерче-ского найма, обязательными.

И ГК, и ЖК содержат статьи, касающиеся изменения договоров найма жилого помещения. В самом ГК к ним могут быть отнесе-ны, в частности, те статьи, которые посвящены заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя соли-дарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677), порядку вселе-ния постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679), прожива-нию временных жильцов (ст. 680), замене нанимателя постоянно с ним проживающим гражданином (ст. 686) и др.

В ЖК общие на этот счет правила содержатся в ст. 85. Эта статья закрепляет стабильность договора, допуская в виде общего пра-вила изменения только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Отступление от приведенного принципа возможно лишь тогда, когда на этот счет есть прямые указания в ЖК и ином законода-тельстве. Можно указать среди других на возможность для совершеннолет-них членов семьи нанимателя, проживавших с ним, заключить отдельный от заключенного им же договор (ст. 86 ЖК). Другой при-мер - право потребовать консолидировать договоры в случаях, когда нани-матели, имевшие самостоятельные договоры, объединяются в одну семью (ст. 87 ЖК). В ЖК существует подобная ст. 686 ГК норма о признании совершеннолетнего члена семьи нанимателя, с согласия последнего и остальных совершеннолетних членов семьи, нани-мателем взамен того, кто им числился по ранее заключенному договору. При этом соответствующая статья (ст. 88 ЖК) особо под-черкивает, что возможность подобного изменения в виде общего правила не распространяется на дома предприятий, организаций и учреждений.

Свое место занимает среди такого рода норм ст. 46 ЖК. Речь идет о праве нанимателя, проживающего в коммунальной кварти-ре, требовать передачи ему в пользование жилого помещения, освободив-шегося в той же квартире и не изолированного от занятого нанимателем. При этом предусмотрено, что если в указанной квартире оказалось не-сколько таких нанимателей, преимущество должно быть отдано тому из них, кто относится к категории нуждающихся в улучшении жилищных ус-ловий. Если же таких нуждающихся не оказалось, преимущественным пра-вом обладает наниматель, у которого жилая площадь не достигает установ-ленной социальной нормы с учетом имеющегося у него права на дополни-тельную жилую площадь. Ряд указаний по поводу применения указанной статьи ЖК содержится в постановлениях Пленума Верхов-ного суда СССР от 3 апреля 1990 г. № 2 и Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5. В первом из них обращается внимание на то, что ст. 46 Жилищного кодекса не распространяется на служебные жилые помещения и что недопустимо применение данной статьи к тем, кто преднамеренно ухудшает свои жилищные условия с целью воспользоваться предусмотренным в этой статье правом, а также говорится о праве оспари-вать в суде выданный одному из нанимателей в этой квартире ордер. А во втором - одним из условий получения освободившегося помещения при-знается то, что «размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 Жилищного ко-декса РСФСР, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь, либо такое превышение явля-ется незначительным» Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С.134..

ГЛАВА 3.Договор найма жилого помещения с участием военнослужащего

§3.1. Сущность и содержание права военнослужащего на получение жилого помещения по договору социального найма

Военнослужащие РФ обладают всеми правами и свободами, гарантированными Конституцией РФ, но с некоторыми ограничениями, связанными с особым характером обязанностей возложенных на военнослужащих по подготовке к вооружённой защите и вооружённой защите РФ, необходимостью беспрекословного выполнения поставленных задач в любых условиях, в том числе и с риском для жизни. В связи с чем им предоставляются определённые льготы, гарантии и компенсации См.: ФЗ «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998г. №76-ФЗ п.2. ст.1. См.: там же.п.6 ст.2.. Определённым категориям военнослужащих (главным образом участникам боевых действий) могут устанавливаться дополнительные льготы, гарантии, компенсации.

Анализ ст. 4 ФЗ « О статусе военнослужащих» даёт возможность сделать вывод, что правовые и социальные гарантии военнослужащим (в частности право на жилище) не могут быть отменены или снижены другими нормативно-правовыми актами РФ иначе как путём внесения изменения и дополнений в настоящий закон.

В ч. З ст.40 Конституции РФ гарантировано малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, предоставление его бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Закон РФ «Об основах» выделил в ст. 7:

а) государственный жилищный фонд:

1)ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений относящихся к соответствующему виду собственности.

б) Муниципальный жилищный фонд:

3) фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Военнослужащие относятся к той категории граждан, которым государство гарантирует предоставление жилых помещений бесплатно из указанных выше жилищных фондов. Правовым основанием для этого является ФЗ РФ «О статусе военнослужащих», в котором записано, что военнослужащим гарантируется предоставления жилых помещения из государственного или муниципального жилищного фондов, в том числе и после увольнения с военной службы.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19