p align="left">- водных объектов, занятые замкнутыми и поверхностными водоемами, акваториями, водоохранными зонами; - сельскохозяйственного использования, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства. Значительная часть территории города занята жилыми домами, объектами культурного назначения, т. е. жилой и общественной застройкой. Жилищные органы муниципалитетов и частные владельцы обязаны содержать придомовые территории, улицы и проезды в порядке и чистоте, сохранять зелёные насаждения. Если земли заняты ведомственными жилыми домами, то соответствующие функции в качестве субъектов землепользования выполняют предприятия и организации -- владельцы домов. Пользователями участков городской застройки, предоставленных для промышленности, являются государственные, муниципальные, частные предприятия и общественные организации. Вокруг каждого предприятия устанавливается санитарно-защитная зона; её ширина зависит от степени вредности производства. Земли этой зоны предприятиям не передаются, но благоустраиваются и озеленяются за счёт предприятия. Земли общего пользования, как правило, находятся в муниципальной собственности, которыми ведают земельные комитеты, комитеты культуры, коммунального хозяйства, администрации парков и т.д. Земли, занятые городскими лесами, водоёмами и объектами особо охраняемых территорий, выполняют санитарно-гигиеническую функцию, улучшают микроклимат, защищают экологическое благополучие города. К землям сельскохозяйственного использования относят небольшие земельные участки в черте города, которые при необходимости расширить городскую застройку изымаются из оборота. Муниципальная территория как объект недвижимости, приносящий доход, обладает целым рядом особых характеристик: 1. Потенциальный рост цены земли. Изменения в системе землепользования, миграция населения, относительный дефицит участков, урбанизация территории, инфляционные процессы и другие факторы повышают цену городской земли. 2. Неравномерные денежные потоки. Инвестиции в недвижимость требуют неравных затрат, от отрицательных денежных потоков при приобретении земельного участка и сооружения объекта до положительных во время эксплуатации и продажи. 3. Риск и неопределённость. Поскольку земля является физически недвижимой, инвестиции в неё подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения. Земля обладает низкой ликвидностью. 4. Гибкие условия финансирования и особая налоговая политика. 5. Стратифицированные рынки. Рынки недвижимости являются узкими, локальными, сегментированными и персонализированными [29]. I.2 Методы управления муниципальной территорией Происходящие коренные изменения в экономической жизни России связанны с созданием современной рыночной экономики. Рыночные отношения требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики. Особенно это актуально для крупных городов, обладающих материальными ресурсами и высоким интеллектуальным потенциалом, что позволяет быстро и эффективно мобилизовать рыночный потенциал земельных ресурсов, привлечь инвестиции в наиболее важные сферы жизнедеятельности города. Чем больше площадь города и его население, тем существеннее дифференциация в стоимости земельных участков на окраине и в центре города. При этом однажды распределённая земля практически не перераспределяется, что приводит к замедлению темпов развития города. Резкие рыночные колебания существенно сглаживаются правилами зонирования и другими мероприятиями. Однако в городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, изменяющаяся цена на землю оказывает влияние на землепользование во всех районах. Если тип и интенсивность землепользования в застроенной части города отличаются от оптимального, то цены на землю становятся мощным стимулом для перераспределения земли и для её более эффективного использования. Соотношение цен на землю в центральной и периферийной частях крупных городов достигает соотношения 10:1 и более. Продукция промышленных предприятий в центральных районах города может стать неконкурентоспособной из-за низкого показателя количества рабочих мест на единицу площади земельного участка, большой занимаемой площади, издержек на экологические мероприятия. Поэтому доля промышленных зон в центральной части города существенно сокращается. Некоторые оценки показывают, что при уменьшении в центральной части города доли промышленных зон примерно на 10% можно высвободить около 10 000 га земель. Вследствие разницы в стоимости земли в центральной и периферийной частях города, стоимость передислокации промышленного предприятия на окраину может составлять 10-20% от стоимости занимаемого земельного участка. Причем, если предприятие, занимающее земельный участок, станет объектом земельного рынка, то передислокация станет ему выгодной. Следовательно, процесс передислокации будет форсироваться рыночными отношениями. Многие предприятия (прежде всего с вредным для экологии города производством) выводятся из города. В промышленных зонах появляется жилая застройка. Активно идёт освоение сельскохозяйственных земель под коттеджную застройку. Указанные процессы ставят вопрос о пересмотре традиционного деления города на селитебную (жилую) застройку и промышленные зоны. Поэтому необходимо выработать новые подходы к классификации городских земель. Классификаторы земель отражают позицию определённой группы специалистов. Архитекторы-градостроители рассматривают город как сложную, динамически развивающуюся структуру. Земельный кадастр отражает фактически сложившееся землепользование в городе. Невозможно создать универсальный для всех заинтересованных ведомств классификатор земель города. Необходимо разрабатывать серию классификаторов городских земель по различным аспектам. При создании новой инфраструктуры в полной мере должны учитываться механизмы рынка земли, а инвестиции направляться в те районы и отрасли городского хозяйства, которые обеспечивают максимум преимуществ за короткое время. Таким образом, экономический механизм регулирования земельных отношений имеет ряд плюсов. Существенную роль в ускорении процессов улучшения городской инфраструктуры играет формирование критериев для осуществления земельной налоговой политики, выявление субъектов налоговых льгот, определение и корректировка уровня арендных платежей в рамках проводимой земельной политики. Всё это требует соответствующего информационного обеспечения и непрерывного анализа возможных последствий управленческих решений с помощью современных математических моделей и компьютерных систем. Таким образом, формирование рынка земли, правильный учёт её стоимости, адекватная земельная политика и её полноценное информационное обеспечение могут улучшить развитие города в интересах жителей. Основой создания различных информационно-управляющих территориями систем может являться городской кадастр (ГК), поскольку он обладает рядом достоинств: · даёт пространственное положения земельных участков и всех объектов недвижимости в городской среде; · объединяет разнородную по структуре и составу информацию и даёт этой информации территориальную привязку; · является объективно необходимым процессом для построения рыночной экономики. Земельно-кадастровая информация, обладая свойствами комплексной интеграции и взаимосвязанности разнородной информации, позволяет рассматривать городской земельный кадастр как основу земельной информационной системы города. Информационно-управляющая система (ИУС) или геоинформационная система (ГИС) должна обеспечивать следующее: · формирование опорной графической информации о землях по всей территории города; · создание графической основы ГК в форме планов границ земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости; · отображение баланса земель по хозяйственному и функциональному использованию земель; · достоверность правового статуса земель и сервитуты; · интеграцию и сопоставимость семантической информации по различным проблемам управления земельными ресурсами [33]. Для эффективного управления муниципальной собственностью, в том числе и территорией, используется весь спектр методов и механизмов, который нацелен на: - эффективное использование муниципальных объектов для оказания органам местного самоуправления услуг жизнеобеспечения и социальных функций; - повышение поступлений финансовых средств от использования объектов недвижимости, находящихся на муниципальной территории; - стимулирование развития реального сектора экономики за счёт объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности; - обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам, недвижимости, находящихся в муниципальной собственности; - вовлечение в хозяйственный оборот объектов, незавершенных строительством, находящихся на муниципальной территории. Для достижения этих целей необходимо: а) сформировать по функциональному назначению Реестр недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, содержащий количественные, технические показатели, оценочную стоимость объектов, и правовые основы объектов недвижимости; б) разработать классификацию всех объектов по функциональным группам, которая станет основой для выработки политики управления муниципальной собственностью, рекомендовать и утвердить данную классификацию местной администрацией, разработать и утвердить основы финансовой политики по отношению к каждой группе. Классифицировать объекты предлагается в соответствии с теми функциями муниципальной собственности, которые определены законодательством Республики Мордовия, - служить источником получения доходов и удовлетворения социально-экономических потребностей населения: основные объекты - объекты, используемые для осуществления функций жизнеобеспечения и услуг населению, входящих в соответствии с законодательством Республики Мордовия в обязанности местного самоуправления; дополнительные объекты - объекты, используемые для осуществления функций, не входящих в обязанности местного самоуправления, но поддерживаемые в силу их социальной значимости; избыточные объекты - объекты, используемые для осуществления функций и услуг, не включенных в перечень обязательных и социально значимых. Такие объекты должны приносить доход местному сообществу. Механизмами проведения политики в сфере земельных отношений являются: - реализация конституционных прав органов местного самоуправления на владение, пользование и распоряжение земельными участками; - повышение эффективности управления муниципальными земельными ресурсами; - формирование основ муниципального земельного рынка и его инфраструктуры; - увеличение инвестиционного и производственного потенциала земель, находящихся в муниципальной собственности. Основными направлениями политики органов местного самоуправления в области земельных отношений являются: - введение в экономический оборот свободных, незастроенных земель населённых пунктов, с учётом ограничений, установленных Земельным кодексом Республики Мордовия; - переход на конкурсный принцип предоставления в аренду свободных земельных участков, находящихся в муниципальной собственности; - проведение государственной кадастровой оценки муниципальных земель; - осуществление стоимостной оценки и правового зонирования территорий органов местного самоуправления. Важным шагом в становлении рынка недвижимости и увеличения инвестиционного потенциала населённых пунктов является признание органами местного самоуправления возникновения на основании законодательства Республики Мордовия прав собственности на земельные участки, закреплённые за зданиями и сооружениями, а также соблюдение ими этих прав [25].. I.3 Зарубежный опыт управления муниципальной территорией Анализ реформирования правоотношений на землю в России, позволяет сделать вывод о новом развитии управления земельными ресурсами в нашей стране. Появились новые принципы и методы управления земельными ресурсами, позволяющие увеличить налогооблагаемую базу и сбор бюджетных доходов, привлечь инвестиции в развитие муниципальных образований и регионов, создать эффективную систему обеспечения прав гарантий для субъектов земельных отношений. В целях совершенствования системы управления земельными ресурсами в России, настоящее время, необходимо учитывать опыт зарубежных стран. Практически во всех цивилизованных странах фундаментальной основой организации управления земельными ресурсами является государственное регулирование правоотношений на землю, хотя принципы и формы подхода к правовому решению этой проблемы в разных странах существенно различаются. В частности, в Германии право на существование имеют все формы собственности на землю притом, что в частной собственности находится более 90% земель. Немецкое земельное право устанавливает законодательное регулирование оборота земель сельхозназначения и лесного фонда, предусматривающее запрет на дробление лесных и сельскохозяйственных участков, их отчуждение с изменением целевого назначения и обеспечивающее развитие высокоэффективного агропромышленного производства. Особое внимание при этом уделено контролю за рациональным использованием земель; недопустимостью введения ограничений их хозяйственного оборота в целях перераспределения между «эффективными правообладателями»; выполнению землевладельцами правовых обязательств, в том числе по налоговым платежам, для чего функционируют специальные сельскохозяйственные суды. Аналогичные условия по продаже земель сельскохозяйственного назначения в собственность исключительно под цели развития сельхозпроизводства и профессиональные требования к собственникам земель действуют в Швеции, Франции, Италии и Испании.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6
|