Заслуга именно нового Гражданского Кодекса РФ состоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора имущества и предусмотрел комплекс специальных правил учитывающих специфику правоотношений связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем сос-тавления одного документа, подписанного сторонами (п. 2, ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его неде-йствительность.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов Арендодателя и Арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 657 ГК, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 ст. 657 ГК, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК). Кредитор, который письменно не сообщил Арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков.

К числу существенных условий договора аренды предприятий по-мимо предмета, относится также и цена (арендная плата). Основа-нием для такого вывода служит правило п.2 ст.650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере аре-ндной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные п. З ст. 435 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора - действующего и посто-янно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя претерпели следующие изменения:

Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конк-ретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия - передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК.

На арендодателя возложена дополнительная обязанность, во-зместить арендатору стоимость произведенных последним неотдели-мых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено до-говором аренды предприятия (ч.1 ст.662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного иму-щества. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности, во-зместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осущест-влении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч.2 ст. 662 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом:

1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п.1 ст.661 ГК). Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендо-ванного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арен-датора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущест-ва является императивной. Однако она может быть реализована то-лько в отношении обязательного страхования. Обязанность произ-водить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст.664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип - как пред-приятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комп-лекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. На этот случай в ст. 663 ГК ус-тановлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и ра-сторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие пос-ледствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо си-туация, когда последствия недействительности или нарушения ус-ловий договора не применяются исходя из общественных интересов.

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем несут солидарную ответственность по долгам, тем которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора.

Обязательство арендатора по возврату предприятия считается исполненным с момента подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

Заключение

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого, явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от абсолютного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных сделок. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров - непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.

Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. Однако при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе с тем действует известный принцип: незнание закона не освобождает от ответственности за его нарушение. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Анализируя все вышеизложенное, можно сделать вывод, что целью арендных отношений является обеспечение возможности гражданам и юри-дическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические инте-ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос-полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес-тва внаем.

Исходя из этого определения договора, можно выделить его основные черты.

Во - первых, это согла-шение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и поль-зование другому лицу без перехода к последнему права собственнос-ти. Собственником имущества остается арендодатель.

Во - вторых, аре-нда всегда носит временный характер и по окончании срока арен-ды имущество подлежит возврату арендодателю.

В - третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить право за пользование имуществом.

Поскольку права и обязанности по договору аренды во-зникают у обеих сторон, он относится к двухсторонним; К тому же данный дого-вор является также консенсуальным, т.е. таким, который устанавли-вает между сторонами обязательственные отношения с момента дости-жения ими соглашения.

Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.

Нормативные акты

2.1 Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием. М.: юридлит.1993.

2.2 Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. №26. Ст.733.

2.3 Земельный кодекс РСФСР. Принят 25 апреля 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. №22. Ст.768.

2.4 Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №16. Ст.834.

2.5 Закон Российской Федерации «О космической деятельности» от 20 августа 1993 г. // Российская газета от 6 октября 1993 г.

2.6 Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №30 ст.3594.

2.7 Водный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18 октября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471.

2.8 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. Часть вторая принята Государственной Думой 22 декабря 1995 г. (в ред. Федерального закона от 12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федерального закона от 24.10.97 №133-ФЗ) // Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм.и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

2.9 Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 января 1997 г.// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

2.10 Воздушный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 19 февраля 1997 г. Одобрен Советом Федерации 5 марта 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №12 ст.1383.

2.11 Кодекс Торгового мореплавания Российской Федерации / принят 30.04.99 №81 - ФЗ

2.12 Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 8 апреля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 22 апреля 1998 г.// Собрание законодательства. 1998 г. №19 ст.2069.

2.13 Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. // Собрание законодательства РФ. 1996. №11. Ст.1026.

2.14 Указ Президента Российской Федерации «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г. №480.// Собрание законодательства РФ. 1997. №20. Ст.2240.

2.15 Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года // Ведомости СССР , 1989, № 25, ст.481.

2.16 Положение о порядке лицензирования пользования недрами. Утв. Постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №33. Ст.1917.

Материалы юридической практики

3.1 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №1.

3.2 "Арбитражные споры" Информационный журнал Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

3.3 Эталонный банк арбитражной практики. http://www.arbitr.ru

Список использованной литературы

1.1. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. - М. СТАТУТ. 1999.

1.2. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект.// Гос. и право.-1998.-№.2

1.3. Гражданское право под ред. Суханова Е.А. - М.: БЕК. 2000г.

1.4. Гражданское право. Учебник под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М.: Проспект. 1998.

1.5. Земельное право России под ред. Петрова В.В. - М.: Зерцало. 1998.

1.6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, под. ред. доктора юр. наук. О. Н.. Садикова, части первая и вторая. - М.: ИНФРА - М. 1997

1.7. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. - М.: Юринформцентр. 1995

1.8. Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним. - Н. Новгород: НКИ. 1998.

1.9. Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против. // Гос. и право.-1998. -№2.

1.10. Международное право под ред. Тункина Г.И. - М.: Юрид.лит. 1994.

1.11. Суханов Е. Сделки с недвижимостью (комментарий к части второй ГК РФ). // Экономика и жизнь.-1996.-№8.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11