|
Меню
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Экономика межхозяйственного землеустройства
|
|
|
| ри расчете потерь сельскохозяйственного производства используются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий иные установленные Правительством Российской Федерации методики. Разрабатываются они применительно к различным зонам страны с учетом типов и подтипов почв на изымаемых участках (всего выделено 13 таких зон).Федеральной службе земельного кадастра предоставлено право уточнять по мере необходимости утвержденные нормативы с использованием данных государственной поквартальной индексации цен на оборудование, материалы и строительно-монтажные работы, применяемые при освоении новых земель.Кроме того, органам исполнительной власти краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга предоставлено право по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству устанавливать повышающие коэффициенты (но не более чем в 3 раза) к нормативам стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд при изъятии, временном занятии или ухудшении качества земель городов, являющихся центрами краев, областей, автономных образований, а также городов с населением более 100 тыс. человек, их пригородных зон и особых территорий (районов), имеющих уникальные почвенно-климатические условия для производства отдельных видов сельскохозяйственной продукции.Границы зон и территорий, на которые распространяются указанные коэффициенты, утверждаются в порядке, установленном для пригородных зеленых зон и территорий с особым правовым режимом. Органам местной исполнительной власти также предоставлено право устанавливать повышающие или понижающие коэффициенты к нормативам в зависимости от качества земель конкретного участка, его размеров, местоположения и значимости для производства отдельных видов сельскохозяйственной продукции, но при этом в среднем должен быть выдержан установленный для данного региона норматив.Потери, вызванные ограничением использования или ухудшением качества сельскохозяйственных угодий под влиянием деятельности предприятий, учреждений, организаций, определяют в процентах от норматива стоимости освоения новых земель пропорционально снижению качества сельскохозяйственных угодий (по кадастровой оценке земель).Для определения размера потерь используют планово-картографические материалы, данные почвенных обследований, земельного кадастра и мониторинга земель.Потери сельскохозяйственного производства не возмещаются в случаях:- предоставления земельных участков для строительства мелиоративных систем на землях сельскохозяйственного назначения;- предоставления естественных кормовых угодий под строительство прудов рыбных хозяйств, рыбопитомников, нерестово-выростных хозяйств и рыбоводных предприятий;- отвода земель под индивидуальное жилищное строительство в границах населенных пунктов;- изъятия земель при отнесении их в установленном порядке к землям природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;- консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами.Средства, поступающие в бюджет в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, могут использоваться на проведение следующих видов работ:- освоение новых земель под сельскохозяйственные угодья;- засыпка и выполаживание оврагов, освоение крутых склонов;- строительство дорог к осваиваемым земельным участкам;- коренное улучшение сельскохозяйственных угодий, восстановление плодородия почв деградированных и загрязненных сельскохозяйственных угодий;- строительство и реконструкция оросительных и осушительных систем;- создание защитных лесных насаждений;- заготовка и использование торфа на удобрение;- проведение топографо-геодезических, почвенных, геоботанических и других работ, связанных с изучением земельных ресурсов, освоением новых земель и повышением их плодородия, улучшением используемых сельскохозяйственных угодий.Выявление отрицательных последствий строительства и эксплуатации несельскохозяйственного объекта для сельскохозяйственного производства -- один из самых сложных вопросов при межхозяйственном землеустройстве.Прежде всего это связано с многообразием типов отводов. Земли в бессрочное или временное пользование могут отводиться для размещения самых различных объектов и технологических участков -- промышленных площадок, скважин различного назначения, линейных сооружений (электросетей, трубопроводов, автодорог, железных дорог и т. п.), объектов водного транспорта, аэродромов и взлетно-посадочных полос, объектов добывающей промышленности (отвалов, карьеров, насыпей, шахт), шлаконакопителей и золоотвалов, свалок и захоронений, атомных и тепловых электростанций, водохранилищ и т. д. Названные объекты могут размещаться в различных регионах и зонах со специфическими природными условиями и направленностью сельскохозяйственного производства.Кроме того, любой отвод земель для несельскохозяйственных нужд следует рассматривать как постоянно изменяющийся в пространстве и во времени процесс воздействия на агроландшафт, имея в виду, что масштабы техногенных нарушений могут в десятки раз превышать площади отводов, а сам процесс растягиваться на многие годы и протекать с разной степенью интенсивности. Так, отвод земель под водохранилища фактически завершается его наполнением до нормального подпорного уровня, а процессы берегопереработки, подтопления и засоления земель с этого момента лишь начинаются и постепенно усиливаются.Загрязнение почвенного покрова промышленными выбросами в атмосферу имеет своим началом срок ввода в эксплуатацию несельскохозяйственного объекта, а затем может продолжаться с разной степенью интенсивности в течение всего срока службы объекта или прекратиться после внедрения безотходных технологий. Таким образом, под отрицательными последствиями предоставления земель для несельскохозяйственных нужд следует понимать все последствия, в результате которых происходят неблагоприятные количественные и качественные изменения в условиях сельскохозяйственного использования земель, начиная с изыскательских работ и кончая периодом эксплуатации объекта. В настоящее время такой комплексный учет практически не ведется, хотя проблема эта уже давно назрела.Законодательством России предусмотрена организация земельного мониторинга. Такой мониторинг должен представлять четко функционирующую систему наблюдений, выявления и оценки изменений в состоянии земельного фонда под влиянием антропогенных воздействий. На базе этих данных будут разрабатываться соответствующие прогнозы и практические рекомендации по размещению несельскохозяйственных объектов.Организации мониторинга должна предшествовать разработка так называемого «дерева последствий» воздействия каждого типа отводов на агроландшафт применительно к конкретным природно-сельскохозяйственным зонам. 4. ОБОСНОВАНИЕ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СЕРВИТУТЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫМ ПРЕДПРИЯТИЯМ ОТ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ И КОММУНИКАЦИЙСервитут -- это экономическое отношение между владельцем земли и другими субъектами по поводу одновременного использования различных свойств принадлежащего ему участка, в том числе в качестве средства производства, пространственного базиса, рекреационного ресурса и др. Поскольку владелец земли обременен различными издержками, связанными с сохранением почвенного плодородия, осуществлением своего права собственности на землю, несет затраты в виде земельного налога, страховых и экологических платежей и т. п., часть этих затрат должна быть переложена на сервитутного пользователя. В нашей стране в соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник зеельного участка, обремененного сервитутом, также вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование данным участком.Однако в настоящее время плата за сервитуты практически не взимается, что наносит землевладельцам большой ущерб - прежде всего сельскохозяйственным предприятиям, земли которых обременены различными ограничениями.К ним относятся, в частности, ограничения по использованию земель в охранных зонах вдоль высоковольтных линий электропередач, линий связи, защитных зонах магистральных трубопроводов, санитарно - защитных и других зонах вдоль автомобильных дорог, на территориях, прилегающих к промышленным предприятиям, в прибрежных полосах и водоохранных зонах рек, которые размещены на землях сельских товаропроизводителей.Рассечение земель сельскохозяйственных предприятий линейными объектами, имеющими, кроме того, охранные зоны, приводит к удорожанию стоимости продукции, дополнительным неудобствам и затратам на холостые переезды сельскохозяйственной техники с участка на участок, повороты и заезды агрегатов при выполнении полевых механизированных работ, росту транспортных затрат вследствие разобщенности и расчлененности массивов, снижению объемов производства сельскохозяйственной продукции на землях, имеющих различного рода ограничения.По данным проведенных нами обследований, доля земель сельскохозяйственных предприятий, имеющих обременения и ограничения в использовании, находится в пределах от 15 до 60 % их площади и более.В 2000 г. Госкомземом и Федеральным земельно - кадастровым центром «Земля» выпущено пособие «Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков» (М.: Госкомзем, 2000). Землеустроительными организациями в 1995 г. в административных районах начали разрабатываться «Дежурные карты ограничений и обременении в использовании земель». Всего в 1995-- 1996 гг. было разработано 338 таких карт.С 1996 г. в районах стали разрабатываться «Дежурные земельно - кадастровые карты и планы». На них отображаются границы земельных участков, их кадастровые номера, объекты недвижимости, границы сервитутов, обременении и ограничений. Эти материалы могут быть использованы при введении ежегодных платежей предприятиями промышленности, транспорта, связи, энергетики, водного хозяйства и других отраслей, объекты которых размещаются на землях сельскохозяйственного назначения и определяют ограничения, обременения и неудобства в использовании земель, в пользу сельскохозяйственных предприятий, то есть при введении платы за сервитуты.Потери (убытки) и упущенная выгода землевладельцев, через территории которых проходят различные трубопроводы, дороги, сети и другие линейные объекты, огромны, так как протяженность их очень велика. В Российской Федерации только протяженность магистральных трубопроводов, по которым осуществляется транспортировка продукции нефтегазового комплекса, составляет 215 тыс. км, в том числе газопроводные магистрали, включая газопроводы, -- 151 тыс. км, нефтепроводные магистрали -- 48,5 тыс., нефтепродуктовые магистрали -- 15,5 тыс. км.С помощью магистрального трубопроводного транспорта перемещается 100 % добываемого газа, около 99 % добываемой нефти, более 50 % производимой продукции нефтепереработки. В общем объеме перемещаемой по магистральным транспортным трубопроводам продукции доля газа составляет 55,4%, нефти -- 40,3, нефтепродуктов -- 43 %.Рекомендуется в состав платы за сервитуты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей и коммуникаций включать:- арендную ( сервитутную ) плату в ползу предприятия - собственника земли;- компенсационные платежи сервитутопользователя за потери и убытки сельскохозяйственного производства от функционирования инженерных сетей и коммуникаций.Необходимость взимания сервитутной платы обусловлена тем, что собственник земли несет, по сути дела, общие расходы по сохранению земельного участка, уплачивает земельный налог. Владелец же инженерных сетей использует этот земельный участок, но не несет никаких затрат.В известном смысле сервитутный пользователь является арендатором определенных потребительских свойств земли, а потому обязан выплачивать ее владельцу арендную плату. Величина этой платы является договорной, но в конечном счете должна ориентироваться на ставки земельной ренты.Компенсационные платежи имеют иной смысл - они должны покрывать ущерб, причиняемый сельскохозяйственному предприятию при эксплуатации инженерных сетей и коммуникаций. Во всех случаях их размер должен быть увязан с величиной убытков, наносимых землевладельцам и землепользователям, а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства (включая упущенную выгоду) в ходе земельных отводов. Это нужно, чтобы избежать двойного счета одних и тех же потерь.Рассмотрим конкретные примеры.1. В 32-метровой защитной зоне магистрального газопровода высокого давления пахотные земли исключены из севооборота. Их площадь равна 3,2 га на 1 км газопровода (32 * 1000/10000).В соответствии с методикой расчета земельной ренты, нормативной цены сельскохозяйственных угодий и ставок рентных платежей, разработанной кафедрой экономики АПК Воронежского ГАУ, рентные платежи с 1 га сельхозугодий в пригородной зоне равняются 803 руб.; с 1 км газопровода -- соответственно 803 * 3,2 = 2569,6 руб. (см.: Назаренко Н. Т., Горланов С. А., Попов Ю. Ю. Методика расчета земельной ренты, нормативной цены сельскохозяйственных угодий и ставок рентных платежей. -- Воронеж: ВГАУ, 1998. -- С. 14).2. Из-за труднопроходимых преград, вызванных прокладкой трубопроводов, примем увеличение среднего расстояния перевозки грузов в сельхозпредприятии равным 0,5 км. Для расчетов было взято предприятие общей площадью 5000 га, длина газопровода 5000 м. Грузоемкость территории примем равной 20 т на 1 га, тариф на перевозку грузов -- 0,90 руб. за 1 ткм. Тогда увеличение внутрихозяйственных транспортных затрат составит 3,2 * 0,90 * 20 * 5000 * 0,5 = 144 тыс. руб. или 28,8 тыс. руб. на 1 км.3. В результате проложения газопровода ухудшилась конфигурация полей, уменьшилась длина гона сельскохозяйственной техники, вдоль защитной зоны трубопровода появились дополнительные дороги, зоны недопашки и недосева.Примем ширину дороги вдоль защитной зоны газопровода равной 4 м. Тогда из оборота будет исключено 0,8 га пашни на 1 км его протяженности (2 * 4 * 1000/10000 = 0,8).В 5-метровой зоне, примыкающей к дороге (1 га на 1 км), из-за повреждения посевов в поворотной полосе будет потеряно примерно 20 % урожая сельскохозяйственных культур. Если урожайность зерновых равна 30 ц с 1 га, закупочная цена 224 руб. за 1 ц, то общие потери урожайности составят 0,8 * 30 * 224 + 1,0 * 0,2 * 30 * 224 = 6,7 тыс. руб. на 1 км газопровода.Предположим, что на 100 м поворотной полосы суммарные потери рабочего времени механизаторов вследствие уменьшения длины гона составят 1,8 ч, а стоимость 1 тракторо/ч -- 45 руб., тогда на 1 км газопровода дополнительные затраты на холостые повороты и заезды тракторных агрегатов будут равны 1,8 * 10 * 45 = 810 руб.Таким образом, только учет трех вышеуказанных факторов приведет к установлению компенсационных платежей за пользование газопроводом в размере 39 тыс. руб. (2,7 + 28,8 + 7,5) на 1 км газопровода или 196 тыс. руб. на всю его длину 5 км, проходящую по территории хозяйства.Если считать, что кадастровая цена 1 га необремененной пашни составляет 30 тыс. руб., а по данным Н. Н. Болкуновой, снижение этой цены в охранных зонах линейных инженерных объектов составляет не менее 20 %, то окончательная кадастровая цена обремененного участка будет равна 0,8 * 30 = 24 тыс. руб.Приняв арендную (сервитутную) плату в размере 2 % кадастровой цены участка, установим ее годовой размер. В данном случае она составит 480 руб. на 1 га (0,02 * 24000 = 480).5. ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО ПРИ ВЫДЕЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ ИХ СОБСТВЕННИКАМВ составе земель сельскохозяйственных предприятий на 1 января 2000 г. насчитывалось 11,9 млн земельных долей общей площадью 117,6 млн га; таким образом, средний размер земельной доли в Российской Федерации составлял 9,9 га.Правоустанавливающие документы (свидетельства на право собственности) получили 10,9 млн собственников (91,8 %), не получили свидетельства 0,6 млн человек (4,7 %) и не подали заявления на их получение 0,4 млн (3,5 %).Анализ оперативной информации, проведенный в 1999 г. Госкомземом РФ по реализации постановления Правительства РФ № 96 от 1 февраля 1995 г. «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» и п. 3 Указа Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю», показал, что конкретное решение по распоряжению земельными долями приняли 7668,7 тыс. человек, или 64,5 % их собственников. Большая часть этих долей (91,9 %) была передана сельхозпредприятиям на различных условиях.Как известно, собственникам земельных долей предоставлены широкие возможности. Они имеют право:- распорядиться земельной долей, получив свидетельство на право собственности;- передать земельную долю по наследству;- использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства;- продать земельную долю или подарить ее;- обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;- передать ее (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;- передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;- внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.В разных регионах России собственники распорядились своими земельными долями неодинаково.Изучение роли института земельных долей в преобразовании земельных отношений России показывает, что помимо политического эти формы земельной собственности со временем приобретают все большее экономическое значение. К 2000 г. примерно 300 тыс. человек получили земельные участки в натуре в счет земельной доли для расширения личного подсобного хозяйства и организации крестьянского (фермерского) хозяйства на площади 3,6 млн га. Более 55 млн га (5,4 млн земельных долей) передано в аренду с определением местоположения земель на местности. Право пользования землей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственным организациям передали 22,2 % земельных дольщиков на площади 14,6 млн га.Вместе с тем 4,2 млн человек так и не распорядились своими земельными долями, а из 41,9 млн га невостребованной площади, по данным Госкомзема, 8,3 млн га вообще остались бесхозными, так как не были переданы сельскохозяйственным предприятиям.Включение земельных долей в хозяйственный оборот нарушает сложившуюся ранее экономику и организацию производства и территории практически любого сельскохозяйственного предприятия. Нужен комплекс землеустроительных работ по наведению порядка в распоряжении земельными долями, особенно при использовании земель и их отводе в натуре. В частности, требуется установить местоположение и границы земельных массивов, соответствующих по площади земельным долям. При проведении работ следует избегать чрезмерного дробления таких массивов, что в дальнейшем неминуемо приведет к необходимости осуществления мер по их консолидации (объединению).Если земельными собственниками принято решение о выделении им земельных долей на местности (в натуре), то, чтобы снизить ущерб от дробления массивов, при составлении проектов землеустройства необходимо следующее:Земельные участки собственников земельных долей должны быть правильной формы, по возможности прямоугольными, с параллельными длинными сторонами. По отношению к рельефу местности длинные стороны участков следует размещать поперек склона во избежание концентрации водного стока вдоль границ участков.В равнинной местности при однородном почвенном покрове земельные участки необходимо размещать в виде прямоугольной сетки границ с выходом коротких сторон этих участков на магистральную дорогу. Ширина магистральной дороги должна обеспечивать свободный разъезд двух машин и проезд достаточно громоздкой сельскохозяйственной техники и может доходить до 6 м. Остальные межучастковые дороги проектируют шириной 3--4 м. Во всех случаях к каждому земельному участку должен быть обеспечен удобный подъезд.На массиве, подлежащем разделению на земельные доли в районах ветровой эрозии, следует предусматривать совмещение границ земельных участков с продольными и поперечными лесными полосами для защиты пашни от дефляции. Поперечные лесополосы при этом располагают поперек направления господствующих ветров с расстоянием между ними 400--600 м, а продольные лесополосы -- вдоль направления ветров с расстоянием 1500--2000 м.При выделении земельных массивов, подлежащих разделу на земельные доли, в проектах землеустройства надо обеспечить соответствие качества выделяемых земель желаемой специализации (структуре посевных площадей), устанавливаемой земельными собственниками. Для этого все разделяемые массивы должны быть оценены по своим агроэкологическим свойствам, по пригодности к возделыванию различных сельскохозяйственных культур или их групп. Только после этого следует приступать к отводам земель.Для предотвращения раздробленности земельных угодий и ухудшения использования земель, остающихся в неделимых фондах или коллективной собственности, а также в целях планирования и поэтапного отвода земельных долей в натуре их собственникам в проектах землеустройства необходимо предусмотреть выделение земельных массивов, подлежащих первоочередному разделу.Эти массивы должны отвечать следующим требованиям:- иметь удобный подъезд;- не отличаться по качественному состоянию, плодородию, мелиоративному и культуртехническому обустройству в ту или другую сторону от остальных земель сельскохозяйственного предприятия;- соответствовать по своим качественным характеристикам специализации вновь образуемых хозяйств;- при изъятии из землепользования хозяйства и разделении на доли данный массив не должен способствовать появлению территориальных недостатков (вклиниваний, вкрапливаний, дальноземелья, чересполосицы).При разделении массивов на участки собственников земельных долей необходимо предусмотреть возможность их последующего объединения в различные хозяйственные образования с целью совместного осуществления полевых работ, а также проведения комплекса мелиоративных, природоохранных и противоэрозионных мероприятий.Для того чтобы не дробить и не расчленять земельные массивы сельскохозяйственных предприятий и создать наилучшие условия для выделяющихся собственников земельных долей, нужно придерживаться следующих правил:- выделять земельные доли в натуре преимущественно группам желающих, чтобы обеспечить занятие всего массива, подлежащего разделению (в противном случае из-за появляющихся неудобств в обработке и проезде незанятые земли могут выйти из оборота);- начинать выделение земельных долей единичным собственникам, если не собралась их группа, не от центра массива, а от его периферийной части (чтобы обеспечить компактность расположения неразделенных участков);- запрещать выделение земельных долей в натуре при отсутствии проекта землеустройства на всю территорию реорганизуемого хозяйства и технико-экономического обоснования (бизнес-плана) на использование испрашиваемого участка;- запрещать любое строительство на земельном участке при отсутствии необходимых коммуникаций (прежде всего водоснабжения и энергообеспечения).В заключение необходимо отметить, что с точки зрения эффективности землеустройства и производства в сельскохозяйственных предприятиях выделение земельных долей в натуре неизбежно наносит ущерб использованию земель и экономике АПК страны. Поэтому при разрешении проблем, связанных с распоряжением земельными долями, следует по возможности избегать такого выделения, а стараться создавать такие организационно-правовые формы сельскохозяйственных предприятий, которые будут способствовать консолидации земельных участков и препятствовать появлению парцеллярного малоэффективного земледелия. Список используемой литературы:1. Волков С.Н. Землеустройство. Экономика землеустройства. Т 5. М: Колос, 2001 г.2. Волков С.Н. Землеустроительное проектирование. М: Колос, 2001 г.
Страницы: 1, 2, 3
|
|
|
|
|
|
НОВОСТИ
|
|
|
|
|
|
|
|