| аким образом, помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещение - это вещь в юридическом смысле слова.Следует отметить, что впервые вопрос о правовом положении части многоэтажного здания (помещения) возник еще в Древнем Риме. Согласно действовавшим в то время нормам собственник земельного участка приобретал право собственности на все здание, и деление последнего могло осуществляться только вертикально с обязательным разделом земельного участка. При этом особым режимом обладали общие стены, которые не подлежали разделу и в отношении которых не действовало право запрета совершения каких-либо действий Ельяшевич В.Б. Развитие форм поземельного оборота на Западе .М.: Статут. 2006. - С. 105.. Возможность деления здания по горизонтали активно дискутировалась в России в дореволюционный период. Например, такие исследователи как К.П. Победоносцев и др., относили дома к неделимым вещам. Он считал, что в случае появления у каждой из комнат своего собственника право собственности каждого из них будет неполным, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1. Вотчинное право. М.: Статут. 2002. - С. 25.. Тогда как Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневич и некоторые другие ученые считали, что в зависимости от ряда характеристик конкретный дом может быть признан как делимым, так и неделимым Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. М.: Статут. 2005. - С. 104..Понятие жилого помещения дается в целом ряде правовых актов. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. ст. 288, 558) дается обобщающее понятие «жилое помещение», которое объединяет ряд однопорядковых понятий: «жилой дом», «часть жилого дома», «квартира», «часть квартиры». В ст. 1 ранее действовавшего Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» Об основах федеральной жилищной политики [Текст]: [Закон № 4218-1, принят 24.12.1992 г.]//Ведомости СНД и ВС РФ.- 1993.- № 3.-ст. 99. в определение жилищного фонда включалась совокупность всех жилых помещений, которая состоит из жилых домов, специализированных домов, квартир, служебных помещений и помещений в иных строениях, пригодных для проживания. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г.]обрание законодательства РФ. -1997. - № 30.- ст. 3594. помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Можно также дать понятие жилого помещения в узком смысле, под которым понимается помещение, имеющее выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры. ЖК РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).Следует отметить, что выбор в качестве обобщающего понятия «жилое помещение», охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки. Так, жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным, и если к первому применение понятия «жилое помещение» оправдано, то ко второму - некорректно, так как многоквартирный дом слагается из нескольких жилых помещений Комментарий к части первой (постатейный) ГК РФ / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Контракт. 2008. - 514 с.. В связи этим для того, чтобы исправить ситуацию, законодатель в первоначальной редакции проекта Жилищного кодекса РФ в ст. 15 (п. 1) указал, что понятие жилого дома не включает многоквартирные дома. Согласно указанной статье проекта Жилищного кодекса РФ разновидностями жилых помещений являлись жилые дома (за исключением многоквартирных домов), комнаты жилых домов, квартиры, комнаты квартир. Однако в окончательной редакции ЖК РФ это положение было изъято, что вряд ли можно считать правильным. Законодатель в п. 2 ст. 16 ограничился указанием на то, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Ограничительно толкуя это определение, можно также прийти к выводу, что речь идет только об одноквартирном жилом доме, однако прежняя редакция была более удачной.В силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г.] Собрание законодательства РФ.-.2002.-№ 46.-ст. 4532.. Так, например, решением Самарского районного суда г. Самары от 07.02.2005 иск Д. о взыскании суммы долга по договору займа удовлетворен частично. С А. в пользу Д. взыскана сумма основного долга и проценты, всего 245 700 руб. Комната в коммунальной квартире № 17 дома 15/59 по ул. Чапаевской г. Самары разделена между А. и А-й, за каждым из ответчиков признано право собственности. Обращено взыскание долга А. на принадлежащую ему долю жилого помещения в коммунальной квартире с предложением остальным участникам общей собственности приобрести его долю по цене соразмерной рыночной стоимости, а в случае отказа участников общей собственности предписано обратить взыскание на его долю путем продажи ее с публичных торгов.Удовлетворяя требования Д. в части обращения взыскания долга А на имущество, суд применил ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ и произвел раздел этой комнаты между супругами А-ми. При этом признал за А-ми доли в праве собственности, после чего со ссылкой на ст. 255 ГК РФ обратил взыскание долга А. на его долю в праве общей совместной собственности.При таких обстоятельствах нельзя согласиться с выводом суда в части удовлетворения требований Д. о разделе комнаты и обращения взыскания долга на принадлежащую А. долю в комнате путем продажи с публичных торгов.Решение Самарского районного суда г. Самары от 07.02.2005 в части раздела между А-ми комнаты в коммунальной квартире, признании за каждым из ответчиков права собственности, обращения взыскания долга А. на принадлежащую ему долю жилого помещения в коммунальной квартире путем продажи ее с публичных торгов отменено11 Извлечение из постановления Президиума Самарского областного суда № 0706/493 от 21.09.2006 // Судебная практика (Приложение к информационному бюллетеню управления Судебного департамента в Самарской области). - 2007. - № 4 (23). - С.5..Понимание объекта вещных прав в жилищной сфере требует не только уяснения понятия «помещения», но и раскрытие содержания определения «жилое». Можно встретить утверждение, что помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования признаются жилыми, то есть предназначенными для проживания в них граждан, и учитываются в таком качестве уполномоченными органами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество при условии, что они отвечают определенным требованиям. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации, помещение признается жилым, если является изолированным и если уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем. Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 673) восстановил требование о необходимости постоянного проживания в жилом помещении (хотя сделано это только применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, а в отношениях собственности на жилое помещение ограничился определением жилого помещения как места проживания (п. 2 ст. 288 ГК)) и изменил практику признания жилым любого помещения, пригодного просто к проживанию, в том числе временному. Именно пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, а не только в летнее время отличает жилое помещение, скажем, от дачного или временного сооружения или от барака.Достаточно четко различие между жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания и жилыми помещениями, предназначенными для временного пребывания, проведено в п. 3 ст. 74 Закона об ипотеке Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: [Федеральный закон № 102-ФЗ, принят 16.07.1998 г.] //Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.. Согласно указанному пункту гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых помещений:1) жилой дом, часть жилого дома;2) квартира, часть квартиры;3) комната.Для жилых помещений установлен особый правовой режим, который заключается в том, что они должны использоваться строго по назначению. В п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 отмечено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1996. - № 9. - С. 41.. Кроме того, согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (после обязательного предварительного предупреждения).В ЖК РФ (п. п. 2, 3, 4 ст. 17) говорится об изъятиях в специальном правовом режиме жилых помещений, который заключается в том, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Главное, чтобы лица, проживающие в нем, находились в этом помещении на законном основании (то есть были вселены в соответствии с правилами ЖК), подобное использование не нарушало права и законные интересы других граждан и соблюдались санитарные и технические нормы.При этом не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, и пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации. Аналогичная норма содержится в ст. 288 ГК РФ, однако в последней вместо жилых помещений говорится о жилых домах. Поскольку жилые дома являются разновидностью жилых помещений, формулировка, содержащаяся в ЖК РФ, является более точной. Запрет на размещение промышленных производств в жилых помещениях вводится в целях защиты прав и законных интересов лиц, проживающих в жилых помещениях. Этот запрет касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений, т.е. исключает размещение промышленных производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов.Следует отметить, что в указанной статье ЖК РФ не уточняется, о какой именно профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности идет речь. Главное, чтобы лица, проживающие в нем, находились в этом помещении на законном основании, подобное использование не нарушало бы права и законные интересы других граждан и соблюдались санитарные и технические нормы. В качестве примера можно привести п. п. 6 и 7 ст. 21 Закона об адвокатской деятельности Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 63-ФЗ, принят 31.05.2002 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 23. - Ст. 2102., согласно которым допускается использование жилых помещений для осуществления адвокатской деятельности. Однако такое использование не может быть основным. В таких случаях жилое помещение все равно должно быть использовано для проживания, а иные формы использования допустимы, поскольку не препятствуют основной цели использования жилых помещений.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|
