Підтвердженням того є й думки вчених, що висловлювались з цього приводу. Наприклад, В.А. Ойгензіхт описує договір міни, за яким одна сторона надає у власність річ, інша - зобов'язується виконати певну роботу. Зараз є підстави говорити, що ця конструкція міни може бути закріплена також на нормативному рівні, оскільки вона відображені у п. 5 ст. 763 проекту ЦК України. В.А.Ойгензіхт називає та кій договір конгломератним. Адже при міні речі за робот (послугу) маємо різнорідні за своєю сутністю зобов'язання що обумовлюється різним наданням - речовим у першому випадку та особистим - у другому. При цьому конгломератний договір є різновидом змішаного договору. Останній має місце, наприклад, при міні речі на іншу річ з грошовою доплатою. Має місце саме змішаний договір, а не новий вид договору, оскільки всередині одного правочину об'єднують ся два вже відомих договори з елементами міни і купівлі продажу, міни і підряду тощо. Вони й складають змішаний договір, практичне значення якого, за словами О.С. Іоффе полягає в тому, що його юридичне нормування забезпечується правилами, які відносяться до кожного з об'єднаних у ньому договірних типів2. Іншими словами, кожна з складових частин змішаного договору врегульовуються нормами права того розділу законодавства, що регулює кожен з цих договорів.

У проекті ЦК України міна представлена значно ширше, ніж в ЦК УРСР. При цьому прямо закріплено як речове, так і особисте надання в рамках одного договору міни. Підтвердженням тому служить п. 5 ст. 763 проекту ЦК України згідно з яким договором міни може бути передбачений збалансований за вартістю обмін майна на роботи (послуги), як неопосередковані рухом грошових коштів. Таким чином у нашій країні зроблена перша спроба легально закріпити відносини міни, згідно з якими, з одного боку, може виступати речове надання та особисте надання - з другого. Легалізація обміну майна на роботи (послуги) є позитивною і необхідною. На жаль, у проекті ЦК України не знайшло відображенню пряме посилання на можливість грошової доплати за майні (роботу, послугу) більшої вартості. Це може невиправдано обмежити застосування такого підвиду міни. Тим більш, як вже йшлося вище, застосування грошової доплати у відносинах міни взагалі є припустимим. Якщо ж вартість роботи (послуги) буде більше або менше, ніж вартість майна, то сторонам доведеться або укладати два окремих договори, за одним з яких проводяться грошові розрахунки, або ж якійсь із сторін доведеться навмисно продешевити. У першому випадку невиправдано ускладнюється юридична процедура; у другому спостерігаємо невідповідність волі і волевиявлення однієї з сторін, що не є можливим. Тому при міні майна на роботи (послуги), на наш погляд, припустимою і навіть необхідною є можливість грошової доплати за майно або роботи (послуги) більшої вартості.

Форма договору міни житла. Припинення договору міни житла

На договір міни житла розповсюджуються правила про форму, що є характерними для будь-якого договору на відчуження житла. Тобто необхідною є письмова нотаріальна форма договору з подальшою державною реєстрацією. Більш детально ця форма договору вже була розглянута в підрозділі «Купівля-продаж» тому в цьому підрозділі повторюватись не будемо. Зазначимо лише, що коли об'єкти житлового фонду, що обмінюються, знаходяться в різних населених пунктах, нотаріальне посвідчення договору може бути здійснено в будь-якому з них на вибір сторін.

На думку С.П. Грішаєва, виникнення права власності за договором міни житла у кожного з набувачів необхідно віднести до того моменту, коли він здійснить державну реєстрацію. Така конструкція, на наш погляд, є цілком виправданою. Щодо діючого та перспективного законодавства, то ст. 128 ЦК УРСР та 4 ст. 763 проекту ЦК України передбачає, що право власності у сторін договору міни виникає водночас після виконання зобов'язань з переданням майна обома сторонами, якщо інше не передбачене законом, іншими правовими актами або договором.

Виконання всіх обов'язків за договором міни кожною з зобов'язаних сторін є необхідною і достатньою підставою для припинення договору. При цьому кожна із сторін стає власником того майна, що перейшло до неї від іншої сторони. Крім того, у кожного з відчужувачів за договором міни припиняється право власності на майно, що передано ним іншій стороні. При цьому вносяться відповідні зміни у реєстр власників житла.

З моменту належного виконання договору міни кожною з сторін припиняються зобов'язання сторін та договір як документ стає правовстановлюючим документом, що підтверджує право власності на житло. Цей договір є основним документом, що може згодом стати підставою для укладення інших правочинів з житлом та має правовстановлююче значення.

8. Договір довічного утримання

Поняття та юридична характеристика договору

За договором довічного утримання одна сторона, що є особою непрацездатною за віком або станом здоров'я (відчужувач), передає у власність другій стороні (набувачеві майна) будинок або його частину, замість чого набувач майна зобов'язується надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги (ст. 425 ЦК УРСР), Відразу ж зазначимо, що договір довічного утримання, який закріплено у ЦК УРСР, - єдиний з розглянутих видів договорів, за яким може відчужуватись тільки житло. Наприклад, за договорами купівлі-продажу чи міни може відчужуватись будь-яке не виключене з цивільного обігу майно. Але договір довічного утримання може укладатись лише з приводу житлового будинку, його частини чи іншого житла, що знаходиться у приватній власності. Це випливає з легального визначення договору, що було наведено вище.

Договір довічного утримання необхідно віднести до договорів на отримання житла у власність. Хоча за ЦК УРСР зазначений договір належить до групи договорів про надання послуг. За часів прийняття ЦК УРСР, у 1963 році законотворень виходив з того, що непрацездатна особа, відчужуючи будинок чи його частину, має на меті передусім одержати утримання, догляд та інші послуги, яких вона потребує через непрацездатність.

Цей договір є сплатним, оскільки майно надається набувачу не безкоштовно, а на платній основі. Платою є зустрічне матеріальне або грошове надання з боку набувача на користь відчужувача майна чи вказаної ним третьої особи (останнє передбачене проектом ЦК України). Необхідно зазначити, що проект ЦК України передбачає можливість зустрічного надання не тільки в натурі, а також і у вигляді грошей. Договір довічного утримання не можна визначити як еквівалентний договір. Цей договір необхідно віднести до алеаторних договорів, оскільки на момент його укладення не можна визначити, що буде більшим - вартість житла чи остаточна вартість зустрічного надання. Адже період життя відчужувача на момент укладення договору не є відомим.

Договір вважається укладеним з моменту наявності згоди за всіма істотними умовами, що виражена у встановленій законом формі, коли відчужувач передасть набувачеві житло. Отже, цей договір є реальним. На це вказує і легальне його визначення. Оскільки з передачею житла основний обов'язок відчужувача є виконаним і з цього моменту в нього виникає право вимагати від набувача надання матеріального забезпечення, а набувач несе лише обов'язок - надавати відчужувачеві матеріальне забезпечення, можна зробити висновок, що цей договір є одностороннім. Така думка є типовою у вітчизняній правовій літературі. Але є й інші думки. Наприклад, В.А. Тархов визнавав договір довічного утримання також сплатним, але при цьому визначав його консенсуальним та двостороннім.

Виникає питання про те, чи повинен набувач майна здійснювати матеріальне надання відчужувачеві особисто чи може робити це через інших осіб. Вважаємо, що безпосереднє надання за договором довічного утримання може, а в деяких випадках лише повинне бути здійснено іншими особами за рахунок набувача. Наприклад, розглянемо ситуацію, коли відчужувач майна, виходячи з фізичного стану, вимагає постійного медичного догляду, а набувач не є кваліфікованим медиком. Тут особисте надання медичних послуг набувачем відчужувачеві є не тільки неможливим, але й небезпечним, а в ряді випадків навіть протиправним. Не виникає сумніву, що довічне утримання повинно бути спрямоване на якісне надання передбаченого договором утримання. Тому, коли набувач не може особисто здійснити надання, він зобов'язаний доручити це іншим особам. Інакше довелося б вводити в договір умову про спеціального суб'єкта - набувача, яким міг би стати, наприклад, професійний медик, причому у кожному разі певної кваліфікації. Але це значно б ускладнювало та невиправдано обмежувало застосування цього договору. Таким чином, сутність договору відносно видів забезпечення не стільки в безпосередньому наданні послуг набувачем відчужувачеві, а в забезпеченні такого надання набувачем за свій рахунок по видах та в межах, передбачених договором на користь відчужувача.

За характером дії цей договір є договором на користь його контрагентів. Але, як вже зазначалося вище, ч. 1 ст. 798 проекту ЦК України передбачає можливість укладення договору довічного утримання на користь третьої особи за вибором відчужувача майна. У цьому випадку мова йде про складне зобов'язання. Адже незважаючи на те, що правочин укладається між двома сторонами, третя особа набуває право вимоги майнового надання, тобто стає вигодонабувачем. Щодо оплатності необхідно вказати: для набувача вона виявляється в необхідності здійснювати майнове утримання замість отриманого житла. Для відчужувана вона проявляється в тому, що після передачі у власність речі він може вимагати від набувача вчинення певних дій, хоч і не відносно себе. Для третьої особи надання може бути як сплатним, так і безоплатним. Коли третя особа отримує довічно певні блага матеріального характеру (необхідне утримання, харчування, медичну чи фармацевтичну допомогу) завдяки відчужувачеві майна безоплатно, не надаючи останньому будь-якого зустрічного задоволення, а також без перекладу боргу від відчужувача до третьої особи. Такі відносини між відчужувачем і третьою особою нагадують собою дарування, оскільки вигоду третя особа отримує безоплатно по волі відчужувача. У той же час не виключена можливість, коли відносини між відчужувачем і третьою особою будуть побудовані на платній основі. Але в такому випадку платність буде знаходитись за межами договору довічного утримання.

Ст. 427 ЦК УРСР встановлює, що відчуження будинку набувачем за життя відчужувача не є можливим. Ч. 1 ст. 800 проекту ЦК України також передбачає обмеження розпорядження набувача майном та встановлює, що відчужувач майна набуває право застави на це майно, а набувач не має права під час дії договору обтяжувати майно боргами та відчужувати його. Тобто встановлена спеціальна норма щодо неможливості відчуження предмета застави, оскільки взагалі відчуження майна заставодавцем можливе із згоди заставоутримувача, що передбачено ст. 17 Закону України «Про заставу». Як бачимо, позиція законодавця щодо заборони відчуження майна набувачем під час життя відчужувача є традиційною та незмінною. Це обмеження цілком виправдано, оскільки відчужувач майна виконує своє основне зобов'язання за договором, коли надає майно набувачу у власність, тобто безпосередньо після укладення договору. Але набувач майна, навпаки, виконує свої зобов'язання протягом тривалого, що не є визначеним остаточно, часу. Адже обмеження щодо відчуження майна набувачем за договором довічного утримання спрямоване передусім на те, щоб зберегти майно у той період, коли набувач ще не виконав свої зобов'язання. Тобто виконує функцію забезпечення виконання зобов'язання боржником та захищає найслабкішу сторону цього договору - кредитора.

Оскільки набувач стає власником майна, він бере на себе усі обтяження та ризики, що пов'язані з цим майном. У тому числі він сплачує усі податки та платежі з майна, несе ризик його випадкової загибелі чи пошкодження. Останнє передбачено ст. 427 ЦК УРСР. З цього випливає, що у разі випадкової загибелі або псування майна набувач не звільняється надалі від здійснення надання на користь відчужувача. Таким чином, обов'язок щодо здійснення надання на користь відчужувача не залежить від фактичного володіння річчю набувачем. Визначним є факт виникнення у набувача права власності на майно, а це породжує його обов'язки.

При розгляді договору довічного утримання вважаємо за необхідне провести порівняльну характеристику із законодавством інших країн. Оскільки тривалий час російське та українське законодавство мали дуже близькі правові норми, розглянемо, як там регулюються такі відносини. У ЦК РФ договір довічного утримання має істотні відмінності від ЦК УРСР та від проекту ЦК України. Суттєвою відмінністю є те, що російське законодавство не виділяє довічне утримання як окремий вид договірного зобов'язання, а визначає його як різновид договору ренти. До договору довічного утримання за ЦК РФ застосовуються правила про довічну ренту з урахуванням особливостей, які характерні тільки для довічного утримання. Довічне утримання, що передбачене проектом ЦК України, суттєво відрізняється від російського. По-перше, російським законодавцем не передбачена можливість укладення відчужувачем договору довічного утримання на користь третьої особи, що знайшло відображення у проекті ЦК України. По-друге, проект ЦК України передбачає можливість за договором довічного утримання відчужувати поряд з нерухомістю також цінне рухоме майно, але останнє не є можливим за ЦК РФ. Нарешті, російське законодавство не встановлює можливість укладення договору довічного утримання на користь кількох фізичних осіб, а виходячи з ч. 2 ст. 798 проекту ЦК України це припускається. При цьому передбачено, що частки відчужувачів майна в праві на надання за таким договором вважаються рівними, якщо інше не передбачене в договорі. Останнє, судячи з всього, буде мати такий вигляд. Особи, які мають необхідність у довічному утриманні, і є власниками майна в різних частках, за укладеним договором довічного утримання будуть отримувати допомогу від набувача майна пропорційно цим часткам на право власності у відчужуваному майні. Але можливий і інший порядок, він залежить лише від волевиявлення сторін.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15