| ы уже говорили о необходимости предоставления сторонам ипотечных правоотношений права выбора формы, в которой они хотят закрепить свои ипотечные отношения (либо путем заключения договора об ипотеке, либо путем составления и выдачи такой ценной бумаги как закладная). Если исходить из этого, то при условии заключения сторонами договора об ипотеке, безусловно, правильным видится установление в Законе об ипотеке правила, в соответствии с которым соглашения сторон, вносящие изменения в договор об ипотеке, или, во всяком случае, в те его условия, которые по Закону об ипотеке являются существенными и данные о которых должны содержаться в Едином реестре, требуют обязательной государственной регистрации. Иначе, как уже ранее упоминалось, фактически законом будет предусмотрена возможность «внесения в документ строго определенной формы изменений, совершенных в форме менее строгой, но имеющей те же последствия».Если же стороны выбрали оформление своих ипотечных правоотношений путем составления и выдачи такой именной ценной бумаги как закладная, Закон об ипотеке должен предусматривать обязанность сторон обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки в отношении заложенного объекта недвижимости, с целью внесения в Единый реестр данных об изменении предмета ипотеки или размера обеспечения, а также для того, чтобы орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, выдал либо новую закладную, составленную с учетом вышеназванных изменений, либо старую закладную, к которой в качестве ее неотъемлемой части было бы приложено соглашение сторон относительно изменения определенных ее условий. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция, 1999. № 4. С. 52.В любом случае Закон об ипотеке должен четко регламентировать обязанности сторон по обращению в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, даже если не существует требования об обязательной государственной регистрации дополнительного соглашения сторон, так как вышеназванным соглашением вносятся изменения в существенные условия договора об ипотеке, которые должны быть отражены в Едином реестре.Пункт 7 ст. 13 Закона об ипотеке предусматривает, что при заключении соглашений, изменяющих предмет ипотеки или размер обеспечения, а также при заключении соглашения о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества, предусмотренного п. 3 ст. 36 того же Закона, или соглашения о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству стороны должны предусмотреть в этих соглашениях одно из следующих условий:1) либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;2) либо аннулирование закладной и одновременную выдачу новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. При этом одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. Итак, Закон об ипотеке предоставляет сторонам выбор в отношении того, каким образом в закладной отражаются изменения, установленные дополнительным соглашением сторон. В первом случае стороны, видимо, должны от руки письменно внести в закладную положение о том, что неотъемлемой частью закладной является дополнительное соглашение сторон, указав его реквизиты с такой степенью точности, которая достаточна для его идентификации, как этого требует ст. 15 Закона об ипотеке. Ломидзе О. Переход обязательственных прав: общее правило и исключения // Российская юстиция, 2000. № 9. С. 77.Такое рукописное положение на закладной должно быть заверено подписями ее составителей, и, при желании, скреплено их печатями, если составители закладной являются юридическими лицами. Сам текст дополнительного соглашения не должен быть прикреплен к закладной, а может существовать независимо от нее, хотя, естественно, удобнее, когда закладная со всеми ее приложениями составляет единый, сшитый вместе документ. Однако, в принципе, существование отдельного от закладной документа, являющегося ее неотъемлемой частью, вполне нормально. Андреева Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения // Российская юстиция, 1999. № 2. С. 19.При этом, с нашей точки зрения, стороны обязаны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, для внесения изменений в данные, содержащиеся в Едином реестре, несмотря на то, что четкое правило об этом не установлено Законом об ипотеке.Второй вариант, который могут выбрать стороны, состоит в том, чтобы аннулировать закладную и выдать залогодержателю, владельцу закладной, новую закладную, учитывающую изменения, внесенные в права и обязанности сторон дополнительным соглашением. Составителями закладной составляется новая закладная, которая также оформляется по тем же правилам, что и предыдущая, одновременно с удостоверением дополнительного соглашения между залогодержателем, залогодателем и должником, если он не является залогодателем. После этого стороны обращаются в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, с целью, опять-таки, внесения изменений в данные Единого реестра в связи с изменением условий ипотеки, а также аннулирования старой закладной, совершения всех необходимых формальностей, которые должен совершить в отношении закладной орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, и выдачи новой закладной залогодержателю, законному владельцу закладной, учитывающей изменения, внесенные дополнительным соглашением залогодержателя, залогодателя и должника.Подлинник аннулированной закладной помещается в дело правоустанавливающих документов и хранится там до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. В соответствии со ст. 25 Закона об ипотеке после погашения регистрационной записи об ипотеке и аннулирования действующей на тот момент закладной аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию. Головцова С.А. Залог недвижимости // Законодательство, 2000. № 7. С. 42.Необходимо, однако, понять, какие сведения должен внести регистратор в новую закладную для того, чтобы она отвечала требованиям об обязательных реквизитах закладной, установленных в ст. 14 Закона об ипотеке. Закладная, как один из своих обязательных реквизитов, должна содержать сведения о государственной регистрации ипотеки и о выдаче закладной ее первоначальному держателю. Сведения о государственной регистрации ипотеки не изменятся и будут на новой закладной идентичны указанным в аннулированной. Что же касается сведений о выдаче закладной ее первоначальному держателю, то здесь возможно двоякое толкование.Однако возможно и другое толкование, в соответствии с которым для соблюдения требований об обязательных реквизитах закладной в отношении ее выдачи достаточно указания сведений о выдаче новой закладной, так как первоначальным ее держателем, в измененном виде будет первый держатель новой закладной.В связи с таким двойным толкованием данной нормы Закона об ипотеке рекомендуется, во избежание недоразумений, указание в закладной и той и другой информации, так как указание излишней информации в закладной не возбраняется. Помимо внесения в реквизиты закладной изменений на основании обоюдного соглашения сторон, Закон об ипотеке также предоставляет должнику право, если обеспеченное ипотекой обязательство должно исполняться по частям, вносить в закладную отметки об исполнении части обязательства либо иным образом удостоверить исполнение части обязательства так, чтобы такое удостоверение было достаточно для залогодателя и очевидно для возможных последующих владельцев (держателей) закладной (п. 2 ст. 17).Так как закладная находится в хозяйственном господстве владельца (держателя) закладной, Закон об ипотеке совершенно верно выражает право должника вносить в закладную отметки о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, через корреспондирующую обязанность владельца (держателя) закладной обеспечить должнику возможность реализовать такое предоставленное ему право. ГЛАВА II ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ЗАКЛАДНОЙ 2.1. Государственная регистрация закладной
Исходя из анализа п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной производится регистрирующим органом в течение одного дня с момента обращения заявителя; государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно (пункт 7 статьи 13 Закона об ипотеке). Пункт 55 Приказа Минюста РФ "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" от 15.06.2006 N 213 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 03.07.2006, № 27. Лицом, составляющим закладную, является либо залогодатель (если он также и должник по основному обязательству), либо залогодатель и должник (если это разные лица). Государственная регистрация внесения в закладную имени ее нового законного владельца не является обязательной, поскольку закладная является ценной бумагой и обладает свойством публичной достоверности. Однако данное свойство закладной не заменяет собой требований, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и нормами Закона о регистрации, поскольку закладная удостоверяет права на недвижимость. В соответствии с нормами Закона об ипотеке легитимация в качестве законного владельца закладной основана только на правильности совершения передаточных надписей - их последовательности и непрерывности. Владелец закладной не считается законным, если он знал или должен был знать о том, что закладная ранее выбыла из владения кого-либо из предыдущих владельцев помимо их воли, например в результате хищения. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция, 2000. № 5. С. 16. На практике нередки случаи, когда закладные, представленные в орган, осуществляющий государственную регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства. Яковлева В.Ф., Акулин И.М., Бирюкова А.К. и др. Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права. Сборник научных трудов. Вып. 2. СПб.: Юридический и специальный юридический ф-т СПбГУ, 1997. С. 172. Закладная удостоверяет право залогодержателя (законного владельца закладной) как при заключении договора об ипотеке, так и при возникновении ипотеки в силу закона. При государственной регистрации ипотеки в силу закона орган, осуществляющий государственную регистрацию, вносит в закладную следующие сведения: наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации права (подп. 10 п. 1 ст. 14 и п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке); сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона об ипотеки, а именно: полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию, дату, место и номер государственной регистрации ипотеки (подп. 13 п. 1 ст. 14 и п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке); дату выдачи закладной первоначальному залогодержателю (подп. 14 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке). В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке сведения о государственной регистрации права и государственной регистрации ипотеки, предусмотренные подп. 10 и 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, должны быть внесены органом, осуществляющим государственную регистрацию, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию. Внесение в закладную сведений о государственной регистрации договора купли-продажи или иного договора, являющегося основанием для возникновения права собственности залогодателя при выдаче закладной при ипотеке в силу закона, Законом об ипотеке не предусмотрено. В соответствии с п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке по соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные, не предусмотренные п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке. Однако учитывая, что орган, осуществляющий государственную регистрацию, не является стороной правоотношений, возникающих при ипотеке, внесение в закладную органом, осуществляющим государственную регистрацию, сведений, не предусмотренных законом, не допускается. Кроме того, необходимо учитывать, что стороны не вправе обязать орган, осуществляющий государственную регистрацию, совершать действия, не предусмотренные действующим законодательством. Маковская А.А. Залог денежных средств и ценных бумаг. М., 1999. С. 192. В данном случае речь идет не об ограничении прав залогодателя и залогодержателя, предусмотренных п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке, а о том, что лица, составляющие закладную, требуют от органа, осуществляющего государственную регистрацию, внести в закладную сведения, которые данный орган вносить не вправе. В частности, на практике встречаются случаи, когда залогодержатель требует от государственного органа внести в закладную номер регистрационной записи договора купли-продажи недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки. Залоговые отношения в аспекте судебно-арбитражной практике. Вып. 23, 1996. С. 82.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
|
