| ту же идею развивает Н.П. Лотникова: "Имущественные отношения по совершению сделок с земельными участками отвечают критериям гражданско-правового отношения (регулируются методом юридического равенства сторон, объектом является недвижимая вещь и т.д.), в связи с чем их следует отнести к предмету только гражданского права и регулировать соответственно гражданским законодательством, при этом отдав приоритет нормам Гражданского кодекса РФ. Тем самым данные правоотношения будут отграничены от отношений, составляющих предмет земельного права, которые являются публичными по методу регулирования и преследуют основную цель - сохранение земли как основы жизни и деятельности людей" Лотникова Н.П. Особенности правового регулирования сделок с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. [Текст] - М., Скиф. 2008. - С. 69..Признавая правоту приведенных выше авторов в части необходимости более четкого и последовательного разграничения сфер действия норм земельного и гражданского права, заметим, что даже такую совершенно позитивную идею можно довести до абсурда. Так, И.С. Ковалева пишет, что "к предмету ведения ЗК РФ должна быть отнесена земля как природный объект и природный ресурс, а также порядок ее использования. Предмет регулирования ГК РФ - права на земельный участок. Если нормы гражданского законодательства не устанавливают определенного поведения, стороны могут руководствоваться в своей деятельности обычаями делового оборота (ст. 5 ГК РФ)" Ковалева И.С. Особенности возникновения и реализации прав на землю [Текст] - М., Юрайт. 2008. - С. 49.. Позиция автора выглядит весьма странной: если ЗК РФ не должен регулировать особенности предоставления земельных участков на праве собственности, аренды или иных правах, то зачем он вообще тогда нужен? И каким образом на практике следует руководствоваться обычаями делового оборота, например, при предоставлении в собственность объектов недвижимости - земельных участков?Подобным радикальным попыткам избавиться по надуманным причинам от ЗК РФ и земельного законодательства возражает Н.Н. Мисник: "Если из ЗК РФ изъять гражданско-правовые нормы, то таким же путем следует идти и в отношении Водного кодекса РФ, Лесного кодекса РФ и т.д. Затем изъятые нормы нужно будет куда-то поместить. Вряд ли ГК РФ выдержит такое "пополнение" без риска утратить свою сущность. Придется издавать специальные законы для гражданско-правового регулирования соответствующих отношений. Но тогда чем с этой стороны ситуация будет отличаться от размещения тех же норм в специальных, хотя и комплексных актах, которыми являются указанные Кодексы?" Мисник Н.Н. Еще раз о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулировании земельных отношений [Текст] // Государство и право. - 2006. - № 9. - С. 22.. Данный подход разделяем и мы.Во вторую (земельную) группу следует включить авторов, предлагающих сохранение в новых экономических и политических условиях приоритетности земельно-правового регулирования отношений в области использования и охраны земель либо поиск сочетания земельно-правовых и гражданско-правовых начал (Н.И. Краснов, О.И. Крассов, Б.В. Ерофеев, Н.Н. Осокин, Ю.Г. Жариков, Г.В. Чубуков). Так, Н.И. Краснов отмечал, что "единое понятие земельных отношений в современных условиях отражает единство сочетания частных интересов (автономия воли) и общественных (государственное регулирование), которое представляет собой объективную реальность, нашедшую свое выражение в правовых системах всего мира. И суть проблемы заключается не в распаде земельных отношений, а в установлении правильного соотношения гражданского и земельного права" Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике [Текст] // Государство и право. - 1994. - № 7. - С. 58..В то же время, как справедливо заметил Ф.Х. Адиханов, "вряд ли корректно говорить о приоритете (приоритетности) законодательства одной отрасли права перед законодательством другой отрасли вообще. Речь может идти лишь о приоритете одного закона перед другим с учетом уровня его юридической силы. Так, Конституция РФ имеет приоритет перед всеми другими федеральными законами. Федеральные законы имеют приоритет перед законами субъектов Российской Федерации и т.д. Приоритет законодательства той или иной отрасли права может выражаться лишь в том, что именно оно регулирует ту область отношений, для регулирования которых создано" Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли [Текст] // Государство и право. - 2001. - № 1. - С. 34..В третью (компромиссную) группу входят участники дискуссии А.П. Анисимов, Н.Н. Мисник, А. Хаджиев, В.В. Чубаров и др., пытающиеся примирить спорящие стороны и предлагающие компромиссные варианты решения теоретического и практического вопросов соотношения земельного и гражданского законодательства в земельных отношениях. По мнению других авторов, специфика земли предполагает сочетание частноправового и публично-правового методов, а потому "речь должна идти не о приоритетности тех или иных правовых норм, а о разграничении сферы действия гражданского и земельного права. Земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование, землеустройство являются предметом регулирования земельного права. Все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав (прежде всего права частной собственности), а также сделки с землей регулируются гражданским правом" Тужилова-Орданская Е.М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России. [Текст] - М., Юнити. 2008. - С. 25 - 26..Историко-правовой подход к данной проблеме обосновал В.В. Чубаров, предложивший выявлять соотношение норм гражданского и земельного законодательства по нескольким направлениям. Первое направление заключается в том, что изменения земельно-правовых норм и включение в них норм частного права происходили под влиянием не только объективной реальности, но и норм гражданского права. Второе направление заключается во введении законами и иными правовыми актами в имущественный оборот отдельных категорий земельных участков Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 127 - 129.. При этом складывающаяся в эти годы ситуация была во многом парадоксальной: не был принят ЗК РФ, а иные общие правила об ограничении оборота земельных участков отсутствовали. Вместе с тем отдельные категории земельных участков все же вовлекались в оборот, причем оборотоспособными можно было признать лишь те из них, которые уже принадлежали на праве собственности гражданам и юридическим лицам.Третье направление, по мнению В.В. Чубарова, заключается в том, что в переходный к рыночной экономике период земельное законодательство испытывало значительный дефицит норм гражданского права. Поэтому взаимодействие двух отраслей законодательства проходило путем восполнения нормами гражданского права пробелов земельного законодательства. Там же.Соответственно, внешняя сторона частноправовых земельных отношений регулируется нормами гражданского права и лишь в случае прямых отсылок - земельным правом. Во втором случае (внутренняя сторона) приоритетны нормы земельного права. Следовательно, мы не разделяем неоднократно высказываемую представителями земельно-правовой науки позицию о существовании особых "земельно-правовых сделок", а уж тем более "водно-правовых" или "лесо-правовых" Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками [Текст] // Юридический мир. - 2008. - № 7. - С. 34.. Конструкция сделки, предложенная в ГК РФ, универсальна и не подлежит пересмотру даже применительно к имеющейся специфике природно-ресурсных отношений.Отсюда следует, что "сделки с землей с точки зрения их отраслевой принадлежности являются гражданско-правовыми. Поэтому включение земельных участков как недвижимости в гражданский оборот повлекло появление не особого рода сделок, а особого вида гражданско-правовых сделок. При этом родовым понятием по отношению к земельным сделкам является такое понятие, как сделки с недвижимостью" Эйриян Г.Н. Основания возникновения прав на землю: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 2001. - С. 19.. В ст. 8 ГК РФ четко определено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Земельным законодательством подобные основания не предусмотрены. ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГИЛИРОВАНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ2.1 Возникновение прав на земельные участки Являясь объектом гражданского оборота, земля (точнее - земельные участки) сохраняет и иное свое значение (как основа жизнедеятельности народов, как основной компонент окружающей среды и пр.). Эту специфику земли призвано отразить и обеспечить именно земельное законодательство, нормы которого содержат правила и опираются на подходы, часто не совпадающие с обычным гражданско-правовым регулированием. Права на земельные участки, в том числе предусмотренные ст. 20 - 24, 40 - 43 ЗК РФ, следует отличать от обязательственных прав по поводу земельных участков, последние есть субъективные права на действия других лиц (противоположной стороны договора). Земельное же законодательство преимущественно направлено на установление и регулирование прав не обязательственного, а вещного характера, т.е. правовых возможностей по непосредственному воздействию субъекта права на объект правоотношений (земельный участок). Именно поэтому есть смысл рассмотреть некоторые сложные вопросы возникновения прав на землю в их соотношении с обязательственными правами, в связи с заключенной или заключаемой сделкой. Согласно ст. 25 ЗК РФ права на землю возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (последняя редакция с учетом изменения по ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ). По общему правилу права и обязанности из сделок возникают с момента заключения соответствующего договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ), договор же считается заключенным, "если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора" (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Такими условиями признаются: а) условия, названные таковыми законом или иными правовыми актами; б) условия, необходимые для договоров данного вида; в) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Исходя из момента возникновения обязательственных связей, договоры (сделки) традиционно делятся на консенсуальные и реальные. Если достаточно простого соглашения сторон по всем существенным условиям, то сделка именуется консенсуальной. В том случае, если кроме соглашения необходимо совершить определенное действие (чаще всего - передачу соответствующей вещи), то сделка называется реальной. В литературе есть и более детальное описание границы между этими сделками, а также причин, по которым есть смысл сохранять такое деление Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. [Текст] - М., Инфра-М. 2008. - С. 109.. Однако земельные участки всегда являются недвижимым имуществом. В связи с этим необходимо учесть правило п. 3 ст. 433 ГК РФ - "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Если бы договор купли-продажи земельных участков подлежал государственной регистрации, то его определение как консенсуального в значительной степени утратило бы смысл - права и обязанности из такого договора возникали бы только после акта государственной регистрации самой сделки. Смысл же выделения консенсуальных договоров в случае, когда регистрируется только право, имеется. И вот почему. Например, при заключении договора купли-продажи земельного участка стороны согласовали все существенные условия, а возможно, и частично исполнили сделку, однако право собственности не зарегистрировано. Изменяется ли правовое положение сторон? Безусловно, да, хотя конечные цели сторон пока не достигнуты. Дело в том, что сама по себе сделка признается действительной (заключенной) и без государственной регистрации. И как только произойдет государственная регистрация, возникнут и соответствующие права и обязанности. Иное дело, если данная сделка была реальной, т.е. требовалось передать участок или совершить иное действие; если такое действие не было совершено, то нет оснований и для самой государственной регистрации, поскольку нет самой сделки. Естественно, это не касается сделок, которые до настоящего времени подлежат государственной регистрации, но ситуация может измениться, поскольку имеющиеся проекты ориентированы на отмену государственной регистрации сделок с недвижимостью. В соответствии с п. 2 ст. 25 ЗК РФ государственная регистрация самих сделок обязательна только в случаях, указанных в федеральных законах. Например, когда это касается продажи жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), земельного участка в составе предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), ипотеки земельного участка (п. 3 ст. 339 ГК РФ), договоров аренды и субаренды земельных участков, безвозмездного срочного пользования, заключенных на срок более года Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 мая 2008 г. № А55-9220/027 // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 11. - С. 76.. В силу прямого указания п. 1 ст. 26 ЗК РФ документы, указанные в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяют лишь права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, но не сами сделки.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
|
