Бесспорно лишь, что собственники муниципального жилищного фонда, то есть органы местного самоуправления и их уполномоченные (жилищно-эксплуатационные организации), не хотят расставаться с доходами от аренды нежилых помещений. Но и ТСЖ без дополнительных источников дохода не могут нормально содержать жилые дома только за счёт сбора (по установленным тарифам) с жильцов средств на техническую эксплуатацию дома. Этот «узел» не могут развязать в течение уже 7-8 лет ни на федеральном, ни на региональном уровне. «Разрубить» его не удаётся даже силой закона. Чаще всего нежилые помещения, находящиеся в домах ТСЖ, уже проданы или сданы в аренду на длительные сроки муниципальными органами.

Однако в последнее время наметился существенный сдвиг в решении данной проблемы. Если нежилые помещения намерены передать третьим лицам (в аренду или собственность), то сделать это можно только с согласия товариществ. Ранее нередко без ведома жильцов в подвалах или иных нежилых частях дома появлялись склады и офисы, отгораживались запасные входы дома и т.п.

Кроме того, уже сейчас органы архитектуры при проектировании жилых домов стараются по возможности учитывать особенности их как кондоминиумов, предусматривать в них наличие помещений многоцелевого назначения, которые могут использоваться собственниками жилья для размещения управленческого и обслуживающего персонала ТСЖ или в иных целях на основании решения домовладельцев.

3.2 Права товарищества собственников жилья на земельный участок

Товарищество собственников жилья не может эффективно управлять единым комплексом земельно-имущественной недвижимости, не являясь собственником или хотя бы арендатором земельного участка. В связи с этим, в целях реализации Закона Российской Федерации «О Товариществах собственников жилья» и Земельного Кодекса Российской Федерации, внедрения новых форм управления собственностью в жилищном фонде, активизации участия населения в содержании жилищного фонда и благоустройстве придомовых территорий. Постановление Правительства РБ от 09.01.2003 №7 «О методике расчета размеров земельных участков в кондоминиумах на территории Республики Бурятия» Методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах разработана в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья», положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 26. 09. 97 № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденными приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.98 № 59.

Целью определения нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ, является: формирование кондоминиума как единого планировочно - обособленного комплекса недвижимого имущества; установление земельной доли каждого домовладельца в общей собственности кондоминиума, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности; эффективного использования земель городских и сельских поселений, повышения, уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними в кондоминиумах.

Согласно п.1.3, выше указанного нормативно правового акта, нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади, участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающие к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности и иных норм обеспечивающих нормальные условия проживания и обслуживания здания.

Однако, практики, занимающиеся вопросами развития самоуправления в своем жилищном фонде отмечают ряд проблем возникающих с установлением границ земельных участков в ТСЖ. Согласно закону, границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно - транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.

Градостроительный кодекс обязывает архитектурно-планировочные и земельные органы провести размежевание земельных участков, чтобы каждый дом, независимо от формы собственности на него, знал, какой участок закреплен за нем. Это относится как к старой, так и к новой застройки. Но пока не разработаны даже принципы межевания городских земель. И поэтому архитекторы часто идут по упрощенному варианту: земля выдается по минимуму, то есть в размерах пожарного подъезда. Из всего выше сказанного можно сделать вывод, что ТСЖ необходимо обращаться в земельный орган за разрешением, если оно захочет что - либо построить, например, установку для прессования мусора, т е. площадь земельного участка, передаваемая в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, ограничена до минимума.

Согласно п.4 Положения «Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» от 21.08.2000 № 615. «Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой землевладельцам, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не возможно, то границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фактически существующим». Существует и такая практика, когда из-за плотности домов выделяется один земельный участок для нескольких ТСЖ. В результате же возникают вопросы: с кем заключать договоры аренды? Как определить уборочную территорию, если один ТСЖ заключил договор на эксплуатацию и обслуживание жилья в частной компании, а другие с муниципальной жилищно-эксплуатационной организацией? Как будет решатся вопрос, если одно ТСЖ решит возвести какое-то строение, а другие не согласны? П.4 данного положения оставляет эти вопросы на усмотрение домовладельцам.

Но совсем плохо, когда отсутствует юридическое закрепление границ земельных участков за домами ТСЖ. Не исключено, что при таких обстоятельствах у дома и земли, на которой он стоит, могут быть два разных владельца. Собственник же земли вправе будет устанавливать на нее любые цены, которые могут непосильными и людям со средним достатком, не говоря уже о малоимущих.

3.3 Проблемы организации товарищества собственников жилья во вновь созданных кондоминиумах

Сегодня основная масса жилья в России строится за счет привлекаемых средств инвесторов (юридических и физических лиц). Эти средства начинают поступать к застройщикам еще задолго до самого строительства, и в момент приемки здания в эксплуатацию, если не все , то хотя бы часть квартир в нем уже проданы. В результате чего, еще до окончания строительства дом имеет множество владельцев (в основном частных). По общему правилу, такое жилье не должно приниматься в состав муниципального жилого фонда и управляться муниципальными жилищными предприятиями.

Застройщики также не заинтересованы в том, чтобы содержать построенное ими жилье. Законодательство возлагает на собственника недвижимости бремя по управлению жильем. Владелец обязан сам определить, как будет содержаться жилье и какие средства на это будут потрачены.

Закон «О товариществах собственников жилья» фактически предлагает собственникам квартир только два пути: передать функции по управлению муниципальной службе заказчика или создать некоммерческую организацию - ТСЖ.

Первый путь: Застройщик обязан до сдачи объектов Госкомиссии заключить договор на временное обслуживание этих зданий и их внешних инженерных коммуникаций с соответствующими ЖЭУ, ПУЖКХ, МУП «Водоканал», Тепловые сети» или «Тепловые сети и отопительные котельные», «Буряткоммунэнерго», «Ключ», «Тепловик» или другими предприятиями - источниками теплоснабжения, АО «Электросвязь» и др. (на срок 2 месяца после приемки в эксплуатацию этих домов Госкомиссией). Постановление Мэрии г. Улан-Удэ от 03.12.1996 №389 «О порядке приемки в эксплуатацию и на обслуживание объектов жилищного строительства и их инженерных коммуникаций, построенных на средства различных домовладельцев» Из всего выше сказанного можно сделать вывод, что законодатель обязывает нести серьезные расходы на содержание жилья до момента его фактической передачи домовладельцу. Из-за чего, застройщик пытается передать построенный им объект, как можно быстрее, в ведение муниципалитету, но нужно отметить , что участие муниципалитета в строительстве ограничивается выделением под застройку свободных земельных участков. Принимать дом, в котором муниципалитету ничего не принадлежит, а большая часть помещений находится в частной собственности, для города невыгодно. В результате застройщики могут оказаться в сложной ситуации, поскольку передать дом в управление некому, из - за чего срываются сроки, здание простаивает незаселенным. Дому необходимо свет, тепло, газ и если застройщик не хочет брать дом на свой баланс и выступать заказчиком на поставку коммунальных услуг, то в результате страдают жильцы. Если застройщик все же самостоятельно обеспечивает здание коммунальными услугами, то из - за разницы в тарифах несет экономические потери.

Обычно застройщики после сдачи объекта, полностью освобождаются от всех обязательств по нему, переходя к строительству нового здания.

Но в настоящее время компании - застройщики стали сами осуществлять управление построенными домами и их содержанием, заполняя тем самым еще одну нишу на конкурентном рынке недвижимости.

Имеется практика когда, муниципалитет принимает в эксплуатацию все вновь построенные здания, независимо заселены они или нет. В дома поступают коммунальные услуги, причем свет и тепло поступают во все квартиры, независимо от того заселены они или нет. Оплачивают эти услуги только, те, кто живет в доме. Понятно, что жилищное предприятие принимающее новостройку несет убытки. Часто на этой «почве» возникает конфликт между застройщиками и предприятием, если дома не заселены на сто процентов, поэтому стараются оттянуть момент принятия дома. Все убытки по эксплуатации в период «ожидания переговоров» несет застройщик. Данная проблема решена в Москве и Санкт-Петербурге, там имеются частные компании, заинтересованные в получении фронта работы, что способствует созданию конкуренции и заставляет повышать качество оказываемых услуг населению.

Путь второй, состоит в организации товарищества собственников жилья. Товарищество представляет собой некоммерческую организацию со статусом юридического лица. Основные задачи ТСЖ: обеспечение домовладельцев жилищно-коммунальными услугами; эффективное совместное использование общего имущества; поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания; поддержание первичной рыночной стоимости жилья; предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания; минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги; получение дополнительного финансового источника за счет хозяйственной деятельности; оказание жильцам дополнительных услуг и другие.

Для выполнение этих задач товарищество принимает на свой баланс дом и связанные с ним элементы кондоминиума, и самостоятельно осуществляет управление кондоминиумом или при желании нанимает управляющего.

Но не стоит забывать и о том, что товарищество также облагается налогами. Один из таких налогов, налог на прибыль товарищества собственников жилья. Он уплачивается в случае: продажи ненужного имущества, при получении имущества безвозмездно и при продажи товариществом материалов. Ставка налога на прибыль 13% идет в федеральный бюджет, а 17% в бюджет субъекта Российской Федерации. Не считается прибылью, поступления на счет товарищества собственников жилья, денежных сумм от других граждан и предприятий. Товарищество не платит НДС в том случае, если не осуществляет предпринимательскую деятельность, за исключением случаев передачи имущества в безвозмездное пользование. Не оплачивает налог с владельцев транспортных средств.

Налогообложение некоммерческих организаций осуществляющих предпринимательскую деятельность: налог на прибыль, налог на пользование автомобильными дорогами, налог на имущество и налог на содержание имущественного фонда и объектов социально-культурной сферы (местный налог). Размер данного налога 1,5% исходя от объема реализованной продукции.

ГЛАВА 4. ДАЛЬНЕЙШЕЕ СТИМУЛИРОВАНИЕ СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

ТСЖ получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно определять порядок расходования средств на эти цели.

Члены ТСЖ прямо заинтересованы в установлении приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых: воды, газа и других энергоресурсов, так как реальный необходимый объем оказывается значительно меньше рассчитанного по нормативу. Кроме того комплекс учета ресурсов ТСЖ, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за предотвращения неоправданных расходов. Домовладельцы привыкают экономно относится к предоставляемым услугам, четко отслеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что невозможно осуществить в отдельных приватизированных квартирах.

Из всего выше сказанного целесообразно рекомендовать органам МСУ освобождать ТСЖ от часть местных налогов, учитывая то, что все освободившиеся средства будут потрачены в конечном итоге на содержание жилищного фонда .

Для стимулирования создания ТСЖ необходимо: определить механизм регистрации ТСЖ, кондоминиумов, земельных участков и финансирование данных услуг, передачи кондоминиума в хозяйственное управление ТСЖ или уполномоченной организации любой формы собственности; заключение договоров между ТСЖ и поставщиками услуг; финансирование ТСЖ по основной деятельности и возмещению убытков. В 2002 году представители жилищных организаций нашего города принимали участие во всероссийской конференции по «Практике формирования и перспективах развития различных форм самоуправления граждан в жилищной сфере» ,в результате конференции был разработан проект, цель которого защитить экономические и социальные права и интересы населения Российской Федерации. Было направлено обращение к Государственной Думе, Правительству РФ и Госстрою РФ, органам субъектов РФ и местного самоуправления.

Заключение

Впервые органы самоуправления граждан в жилищном фонде появились задолго до создания Федерального Закона «О товариществах собственников жилья ». Сегодня для большей части городов в РФ проживание в многоквартирных домах связано с многочисленными проблемами и город Улан-Удэ не исключение. Формирование товариществ собственников жилья происходит медленно так, с 1997-2004 года в городе Улан-Удэ зарегистрировано 32 ТСЖ, а фактически работают и действуют 6 ТСЖ (Зенит, Фрегат, Городской дом, Уютный дом, Дом 2000, Ордон). Это связано с тем, что создание товариществ собственников жилья в основном происходит во вновь созданном жилье, построенном на средства жильцов, имеющих высокой социальный уровень.

Вновь создаваемые товарищества собственников жилья сталкиваются с большим количеством проблем. Одна из основных проблем- это проблема финансирования товариществ. Изначально при создании товарищества необходимо четко представлять на какие средства будет существовать, какое количество жильцов сможет вносить плату за жилье, большую по сравнению с другими и иные не менее важные вопросы. Государством предусмотрены льготы и субсидии на оплату коммунальных услуг, но как показывает опыт на них не стоит рассчитывать, поскольку денег из бюджета на это выделяется недостаточно. Основная масса товариществ существует за счет сдачи нежилых помещений. Здесь возникает ряд проблем поскольку если нежилые помещения находятся в собственности города , то необходимо заключить с городом договор аренды этих помещений, при этом необходимо часть полученных средств отдавать городу. Не стоит забывать и о том, что как только товарищество начнет осуществлять предпринимательскую деятельность ему будет необходимо уплачивать налоги, такие как налог на прибыль, налог на имущество и другие. Если не обратить внимание на эти моменты, то существование товарищества будет неэффективно. Необходимо при покупки жилья во вновь построенном доме выяснить, находится ли данный объект в ведении муниципальных эксплуатационных служб. Чтобы не оказаться в ситуации когда застройщик не может передать дом муниципальным службам, а те в свою очередь не желают принимать не до конца заселенное здание, и нести убытки по его содержанию. В результате этого спора страдают жильцы оплачивающие коммунальные услуги в полном объеме.

Стоит уделить должное внимание проблеме права на земельный участок. Как уже отмечалось земельный участок выдается в пределах минимального размера необходимого для эксплуатации здания. Данный вопрос законодателем остается неурегулированным, т.е. на полное усмотрение жильцов многоквартирного дома.

Но все же эффективность ТСЖ очевидна это понимают не только органы МСУ, но и сами жильцы многоквартирных домов, хотя ещё имеется большое количество нерешённых вопросов.

Для решения этих вопросов требуются дополнительные нормативно-правовые акты и поддержка органов МСУ (вопрос о правах ТСЖ на земельный участок, информационное обеспечение и другие). Необходимо решить вопрос о дополнительных дотациях из местного и федерального бюджетов (для ведения многоквартирного дома) освобождения от ряда местных налогов и другие. Но всё же результат уже виден товарищества берут на себя проблемы и затраты по обеспечению жилищного фонда, что уменьшает в значительной мере нагрузку как на местный, так и на федеральный бюджеты. В результате чего жильцы начинают экономнее расходовать ресурсы (тепло, газ, воду и др.), ведут индивидуальный учёт расходов, что опять же выгодно как самим жильцам, так и МСУ.

Я считаю для того, чтобы данная форма самоуправления была более эффективна необходимо подробно разработать законодательную базу по всем вопросам, возникающим в процессе создания и деятельности товариществ собственников жилья, освободить товарищества занимающиеся предпринимательской деятельностью от налогов на срок до двух лет, при этом обязать ТСЖ предоставлять ежеквартальные отсчеты по расходам, также четко контролировать целевое использование средств поступающих на счет товарищества, в виде льгот и субсидий из местного и федерального бюджетов.

Список использованных источников

Нормативные акты

1.Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996г.

2. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 19.11.2003 №295 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах»

3.Приказ Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 №59 «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах»

4.Постановление Правительства Республики Бурятия от 05.08.2003 №251 «О мерах по развитию и образованию кондоминиумов товариществ собственников жилья в РБ»

5.Постановление Правительства Республики Бурятия от 09.11.2003 №7 «О методиках расчета земельных участков на территории РБ»

6.Постановление Правительства Республики Бурятия от 10.02.2003 №59 «О координационном совете по содействию в развитии самоуправления в жилой сфере города Улан-Удэ»

7.Постановление Мэрии города Улан-Удэ от 03.12.1996 №389 «О порядке приемки в эксплуатацию и на обслуживание объектов жилищного строительства и их инженерных коммуникаций, построенных на средства различных домовладельцев»

Учебная литература

1.Алексеев С.С. Гражданское право в современную эпоху. М., 1999.

2.Брагинский М. И. Актуальные проблемы гражданского права. М., 1999.

3.Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 2001.

Статьи в периодических изданиях

1.Андреева Е. Правовой режим муниципальной недвижимости.//Юридический мир. 2001. №4. С.34-38.

2. Демидова Г. Ограничение прав собственности граждан на жилые помещения.//Издательство вузов. Правоведение 2001. №15.C.7-10.

3.Ершова Н.М. Проблемы оперативного управления имуществом государственных учреждений.//Юрист. 2001. №3. С.22-26.

4.Кабалкин А.Ю. Передача имущества в собственность.//Юридический мир. 2001. №12. С.18-20.

5.Купик А. Практика регистрации прав на государственное и муниципальное имущество.// Российская юстиция.2002. №2. С.21-25.

6. Макаров Г. Проблемы и перспективы развития товариществ собственников жилья.//Хозяйство и право. 2001. №7.C.34-38.

7.Макаров Г. Отечественный и зарубужный опыт самоуправления в городских многоквартирных дамах.//Хозяйство и право. 2001. №6.С.25-30.

8.Макаров Г. Хозяйственная деятельность товариществ собственников жилья и обязанности ее членов. //Хозяйство и право. 2001. №6. №4.С.37-39.

9.Модин Н. Муниципальная собственность как экономическая основа МСУ.//Российская юстиция. 2002. №3. С.12-15.

10. Савельев Д. Обязанности собственников жилья.//Хозяйство и право 2000 №2.

11.Сахарнова В. Управление муниципальной собственностью.//Законодательство и экономика. 2001. №6. С.6-10.

12. Сонин С. Договор социального найма жилья.//Юрист. 2001. №11.C.24-26.

13. Скрипко В. Товарищества собственников жилья в РФ.//Государство и право. 2001. №9.С.16-21.

14.Суханов Е.А. Некоммерческие организации как юридические лица.//Хозяйство и право. 1998. №5. С.5-7.

15.Талапина Э. Вопросы организации управления государственной собственностью.//Журнал российского права. 2001. №3.С.4-13.

16. Уваров А. О правовых основах создания и управления муниципальной собственностью.//Хозяйство и право. 2000. №11.С.31-37.

Страницы: 1, 2, 3