p align="left"> В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости. Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов. Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности: прогнозирование будущих доходов; капитализация будущих доходов. Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии. Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется: непосредственным назначением абсолютной величины реверсии; назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения; с применением терминального коэффициента капитализации. Капитализации будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться: методом прямой капитализации; методом капитализации по норме отдачи. Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса. Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации, применяются: анализ сравнительных продаж; расчет с использованием коэффициента покрытия долга; техника инвестиционной группы. Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости. При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации. Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется: - методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов; - методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке; - методом мониторинга рынка недвижимости. В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом. Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости. Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций. Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости. 2.4 Особенности различных видов оценки. Оценка для целей купли или продажи и классификация недвижимости. При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных. При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченного периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи в сроки, существенно меньшие адекватному маркетинговому периоду для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации. Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой собственности. В общем виде классификация основных целей, для которой производится оценка недвижимости, имеет следующий вид: Оценка для покупки или продажи; Оценка для продажи в течение ограниченного периода времени; Оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств; Оценка для составления бухгалтерской и финансовой отчётности; Оценка для включения в проспекты Фондов, биржи; Оценка для решения вопросов при слиянии и поглощении компании; Оценка для пенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью. На практике могут иметь место и другие цели оценки, при этом их формулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовываться клиентом и оценщиком. После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу и категории относится оцениваемая собственность. Для целей оценки выделяют два класса собственности: Специализированная Неспециализированная Специализированная собственность - это такая, в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытом рынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса. Примерами специализированной собственности являются: Музеи, библиотеки и другие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору; Больницы, помещения специализированного медицинского обслуживания и центры досуга, на которые отсутствует конкурентный рыночный спрос со стороны других организаций, желающих использовать эти типы собственности в данной местности; Школы, колледжи, университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночный конкурентный спрос со стороны других организаций; Стандартная собственность в особых географических районах и в местах, отдалённых от главных центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса. Неспециализированная собственность - это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности. Другими словами, это та, на которую существует всеобщий спрос с учётом возможной модернизации или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичных целей либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо (независимо от того, занята она или свободна) в качестве инвестиции или для развития. При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в деятельности предприятия (бизнеса) в качестве базы оценки применяется: рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала. остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижимости. Неспециализированная и специализированная собственность в свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации используется как для целей оценки, так и для других целей. 2.5 Влияние факторов окружающей среды на стоимость. Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов. Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения включают в общем случае следующие категории: природные факторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума; техногенные факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков; факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей; факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья. Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам. В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды. Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы: можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности; если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период; есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом; что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования; В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить последствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учётом соответствующих расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение. III Практическая часть. 3.1 Практическое применение метода сравнительных продаж. В конце 2000 года в Подольском районе началось коттеджное строительство. Малоэтажные жилые комплексы - ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами. Слово «кондоминиум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша - свой двор», в российском обиходе прижилось англоязычное слово «таун-хаус». Всё же, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж. Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка - 1000 кв.м. Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе. Таблица №1. |
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | Объект №5 | | Цена продажи | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | | Право собственности | полное | полное | полное | полное | полное | | Условия фи- нансирования | нерыночные,цена завышена на 3000 | нерыночные,цена завышена на 8000 | рыночные | рыночные | рыночные | | Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | | Условия рынка (время) | 2 недели | 6 недель | 1 год | 1 год | 1 год | | Площадь дома | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. | | Площадь участка | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м | | Кол-во комнат | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | | Кол-во спален | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | | Ванна | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | | Душ | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | | Подвал | не закончен | не закончен | не закончен | не закончен | закончен | | Гараж | есть | есть | есть | есть | нет | | |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6
|