| p align="left">- заключен на срок менее одного года; - предметом договора не являются здания, сооружения, предприятия, транспортные средства; - не является по своей сути договором проката; - письменная форма договора не установлена соглашением сторон. В ст. 610 ГК РФ предусматривается, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае когда данное условие в договоре не оговорено, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды. Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Любая из сторон при регистрации договора может обратиться с заявлением о регистрации в учреждение юстиции по месту нахождения недвижимого имущества (п.1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом в обязательном порядке подаются заявление и необходимые для осуществления регистрации документы: - договор аренды; - документы, свидетельствующие о праве стороны, передающей имущество в аренду, на это имущество; - учредительные документы юридического лица (в случае, если стороной по договору является юридическое лицо); - документы, удостоверяющие личность; - документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридического лица; - документы, свидетельствующие об оплате регистрации; - если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается план земельного участка; - если в аренду сдается здание, сооружение к договору прилагается заверенный органом, осуществляющим учет объектов недвижимости, поэтажный план здания, сооружения. Договором аренды регулируются обязанности сторон при осуществлении арендных отношений. Так, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. , ст. 616 ГК РФ Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: - произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; - потребовать соответственного уменьшения арендной платы; - потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Исполнение договора аренды начинается с передачи объекта аренды арендатору. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 4. Методические основы определения размеров земельных платежей В действующем законодательстве определен порядок определения ставок арендной платы за пользование землей и налога на землю. В качестве исходной базы для этих целей используют результаты кадастровой оценки земель города, содержащие удельные показатели кадастровой стоимости земли для видов разрешенного использования земельных участков. Согласно Закону города Москвы от 19.12.2007 №48 «О Землепользовании в городе Москве» размер ежегодной арендной платы за землю устанавливается в процентах от их кадастровой стоимости в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка. Переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю осуществлен в целях более точного отражения стоимости земельного участка и достоверного определения ставок арендной платы. При определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города. Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП (на 2009 год - от 28.10.2008 года № 1010-ПП) утверждены ставки арендной платы за землю в городе Москве в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и степени (характера) его освоения. Размер ставки арендной платы зависит от того, соответствует или нет фактический вид использования земельного участка составу видов разрешенного использования для конкретных земельных участков. В таблице 10 нами подобраны ставки арендной платы за пользование землей по наиболее распространенным видам использования городских земель. Для сравнения мы также учитываем и земли сельскохозяйственного использования, которые хоть и не в значительных объёмах, но присутствуют на территории города Зеленограда. Таблица 4Ставки арендной платы за пользование землей|
№ п.п. | Вид разрешенного использования | Ставки арендной платы (% от кадастровой стоимости земли) | | | | При соответствии фактического использования разрешенному | При несоответствии фактического использования разрешенному | | 1. | Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки | 0,1 | 3,0 | | 2. | Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания | 1,5 | 3,0 | | 3. | Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта | 1,5 | 3,0 | | 4. | Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического | 1,5 | 3,0 | | 5. | Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок | 1,5 | 3,0 | | 6. | Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования | 1,5 | 3,0 | | |
В среднем размер арендной ставки составляет от 1,5 до 3 % от кадастровой стоимости земли в зависимости от того, соответствует ли фактический вид использования земельного участка разрешенному. Минимальная ставка установлена для земельных участков, занятых жилыми домами - 0,1 % (при отсутствии строительных или реконструкционных работ). Максимальная ставка, которая установлена для деятельности, связанной с организацией азартных игр, равна 10% от кадастровой стоимости земли. Ставки налога на землю также определяются на основе кадастровых данных. В соответствии со ст. 390 и 394 Налогового кодекса РФ в настоящее время земельный налог рассчитывается как произведение налоговой ставки, выраженной в процентах, и налоговой базы, определяемой в качестве кадастровой стоимости земельного участка, а не как произведение ставки налога в рублях и копейках на единицу площади земельного участка. В статье 394 Налогового кодекса РФ установлены максимальные размеры налоговых ставок, которыми могут оперировать местные органы власти. При этом минимальные размеры не ограничены. Согласно Закону города Москвы от 24.11.2004 № 74 «О земельном налоге» для города Москвы налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 0,3 процента (К1) от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в городе Москве и используемых для сельскохозяйственного производства, земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также земельных участков, предоставленных для эксплуатации объектов спорта, в том числе спортивных сооружений, используемых в соответствии с целевым назначением; 2) 0,1 процента (К2) от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, занятых автостоянками для долговременного хранения индивидуального автотранспорта и многоэтажными гаражами-стоянками, жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства; 3) 1,5 процента (К2) от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков. Таким образом, размер налога на землю определяется по формуле: Nz=Sуч.*Ksi *0,01*Kj, (5.1) где: Nz - размер налога на землю; Sуч - площадь земельного участка; Ksi - кадастровая стоимость земельного участка для i-го вида разрешенного использования (один из шестнадцати согласно правилам кадастровой оценки земель поселений); Kj - налоговая ставка в соответствии с целевым назначением земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определяется по формуле: Ksi= Sуч* УПКСЗi (5.2) где: Sуч - площадь земельного участка; УПКСЗi - удельный показатель кадастровой стоимости земли для i-го вида разрешенного использования (один из шестнадцати согласно правилам кадастровой оценки земель поселений). Налоговый кодекс РФ Заключение В заключение данной работы можно сказать, что сложившаяся обстановка по поводу аренды земельных участков в г. Москве является не самым худшим решением вопроса. Так как при приобретении участков в собственность могла возникнуть монополизация и коррумпированность. Достаточно неплохо защищены права участвующих сторон. Арендатор имеет имущественное право на продление срока договора аренды перед другими лицами, в случае если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков. При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы, среди них: размер участка, его кадастровая оценка, расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйственной деятельности природные объекты, в стоимости может быть также учтено направление хозяйственного использования участка и др. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа», или в состоянии, обусловленном договором. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещение. В соответствии с договором аренды сельскохозяйственного имущества, арендодатель имеет право: -- осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором; -- досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению и др. Если арендодатель -- государственный или муниципальный орган, то он обязан: -- передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложений) к договору; -- содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству; -- в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором; -- возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором. Еще одна важная особенность, которая может быть установлена в договоре на основании закона, -- выкуп арендованного имущества. На основании норм Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако же в нашей стране при приобретении права пользования землей (краткосрочное/долгосрочное и т.п.) является долгим и достаточно сложным путем прохождения разного вида инстанций, работа которых направлена на регистрацию прав земельных отношений. Как известно, Земельный кодекс в нашей стране является достаточно сложным для понимания не только обывателей, но и самих юристов, -знатоков права, хотелось бы, чтобы усовершенствование данного права было направлено не только на выкачивание денежных средств у право-пользователей, но и на удобства последних и защиту их прав и интересов. Список используемой литературы: 1. Конституция РФ, 1993 г. 2. Земельный кодекс РФ, от 30.12.2008 № 311-ФЗ, от 23.12.2008 № 281-ФЗ. 3. Налоговый Кодекс РФ. 4. Гражданский кодекс РФ -Новосибирск: Сиб.унив. изд-во, 2006. 5. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. 6. З-н г. Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве» от 19 декабря 2007 года. 7. З-н г. Москвы №74 «О земельном налоге» от 24 ноября 2004 года. 8. Ю.И. Пахомова «Земельное право в вопросах и ответах» учеб. пособие Москва 2008г.9. А.К. Голиченков «Земельное право России. Практикум", Москва 2008г.
Страницы: 1, 2
|
