Рассмотрим один из видов сделок с землёй - куплю-продажу земельных участков.

Правовой основой отношений купли-продажи земельных участков гражданами являются Конституция РФ, Земельный кодекс РФ, Указ Президента РФ "О продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами при приватизации государственных и муниципальных предприятий" от 25 марта 1992 г., Указ Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г., Указ Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г., Постановления правительства РФ "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" от 30 мая 1993 г. и другие нормативные акты.

Согласно ст.37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены (п.2 ст.37 ЗК РФ).

По мнению Мисника Н.Н., то, что недействительные условия договора купли-продажи, предусмотренные п.2 ст.37 ЗК РФ, применяются также к договору мены - явление, безусловно, положительное. Однако отчуждение земельных участков не исчерпывается куплей-продажей и меной. Возможны также дарение и рента. В случае совершения этих сделок запреты пункта 2 ст.37 ЗК РФ могут быть обойдены. Их, по мнению Мисника Н.Н., следовало бы в законодательном порядке распространить на все сделки по отчуждению земельных участков11 Постатейный комментарий к Земельному кодексу / Под ред. Р. Я. Вишневецкой, Г. А.. Мисника, Н. Н. Мисника. Ростов-на-Дону, 2004, с. 86..

В соответствии с п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

При совершении сделки гражданами должны быть соблюдены следующие общие условия.

Во-первых, продажа земельного участка может быть осуществлена только собственником. Это значит, что, участок должен быть приватизирован, и он должен быть зарегистрирован в качестве такового в территориальном земельном комитете с выдачей свидетельства на право собственности.

Продажа земельных участков их пользователями, арендаторами, а также владельцами не допускается.

Во-вторых, купля-продажа земельных участков производится только между гражданами РФ независимо от сроков приобретения права собственности на земельные участки.

Условия приобретения гражданства РФ определяются Законом РФ "О гражданстве РФ" от 28 ноября 1991 г. и в общем виде состоят в следующем:

постоянное проживание в РФ 5 лет всего или 3 года непрерывно;

обращение за поддержанием ходатайства о получении гражданства в ОВД;

нотариальное удостоверение подписи лица, ходатайствующего о получении гражданства;

рассмотрение ходатайства в течение 6 месяцев.

Гражданство в отношении отчуждения земельных участков играет определенную роль, поэтому лицам, уполномоченным регистрировать сделку, решать вопросы купли-продажи земли (работникам органов государственного и муниципального управления, судьям, нотариусам) в необходимых случаях (при сомнении в гражданстве продавца либо покупателя) следует назначать проверку через паспортные отделения ОВД. Паспортам и удостоверениям личности доверять не следует.

Действующее законодательство допускает совершение сделки лицами, уполномоченными покупателями. В этом случае следует проверять статус покупателя и уполномоченного лица (поверенного). По существу эта проверка сводится к выяснению 5 вопросов римской формулы: кто? что? где? когда? с какой целью?

В-третьих, купля-продажа возможна при отсутствии споров по участку и иных причин, препятствующих сделке.

Среди причин, препятствующих сделке, следует отметить:

залог участка в банк под ссуду;

передача участка в наследство;

дарение земельного участка;

недееспособность, не полная дееспособность (16 лет) одной из сторон;

ненадлежащий титул земельного участка (участок может быть не на праве собственности, а в жизненном наследуемом владении гражданина);

продажа по демпинговым ценам (ниже нормативной или рыночной цен);

задолженность по земельному налогу;

наличие решения об экспроприации участка (принудительного выкупа для государственных, общественных нужд);

отсутствие необходимых документов по земельному участку.

Последнее нуждается в пояснении11 С. Н. Королев. Правовой механизм сделок с землей. Екатеринбург, 1998г., с. 8.. Продавец должен иметь 4 документа по земельному участку:

1. Типовой договор купли-продажи. 1

Соблюдение формы типового договора - непременное условие сделки, так как ее объект - имущество особого рода - земля. Особый характер этого имущества состоит в триедином его значении. Во-первых, земля - это объект природы, состоящий в естественных связях с другими природными объектами. Во-вторых, земля - это пространственный базис, то есть среда обитания людей. В-третьих, земля - это средство производства в сельском и лесном хозяйствах.

Указанные значения обуславливают появление в земельном праве сервитутов, которые могут быть отражены в тексте договора купли-продажи.

2. Ситуационный план (чертеж) земельного участка.

Документ изготавливается за счет продавца или покупателя земельными комитетами, органами строительства и архитектуры местных администраций или специальными центрами, имеющими лицензию на данный вид деятельности.

3. Акт о нормативной цене земельного участка.

Документ составляется территориальным земельным комитетом.

Свидетельство на право собственности на землю.

Оно должно быть представлено продавцом. После совершения сделки, после ее регистрации документ продавца аннулируется, а покупателю оформляется новый документ.

В некоторых случаях (п.3 ст.186, п.2 ст.187, ст.339 ГК РФ) непременным требованием закона является нотариальное удостоверение сделки купли-продажи, поэтому главным действующим лицом является нотариус. От его квалификации зависит судьба сделки. Нотариус должен потребовать для проверки следующие документы:

Договор купли-продажи (купчую), составленный в соответствии с типовой формой.

Ситуационный план земельного участка или его чертеж в 3 экземплярах.

Справку об оценке строений, расположенных на участке (документ выдается Бюро технической инвентаризации (БТИ) и обязателен во всех случаях наличия строений и включения их в предмет договора).

Требования залогодержателя по задолженности (документ прилагается в случае обременения предмета договора залогом).

Справку нотариальной конторы об отсутствии залога (документ прилагается в случае оформления договора нотариальной конторой одного района по земельному участку, находящемуся на территории, закрепленной за нотариальной конторой другого района).

Доверенность лица, уполномоченного продавцом выступать от его имени при заключении договора.

Доверенность лица, уполномоченного покупателем выступать от его имени при заключении договора.

Акт о нормативной цене земельного участка.

Письменное согласие собственника на продажу земельного участка, если он приобретался совместно.

Свидетельство на право собственности на землю продавца.

Нотариус делает отметку на документе о дате, номере реестра, наименовании конторы и фамилии, имени, отчестве покупателя.

Договор вступает в законную силу с момента государственной регистрации. С ней связывается и переход права собственности на земельный участок во всем том, что касается правомочий третьих лиц.

В соответствии со ст.556 ГК РФ исполнение договора предполагает оформление передаточного акта или иного документа, подписанного обеими сторонами. До момента составления такого документа договор не может считаться исполненным.

В соответствии с действующим законодательством непременным условием вступления юридического лица в отношения купли-продажи земельных участков является приватизация предприятия. Предприятие признается приватизированным, если доля частного капитала составляет 75%. Другим важным условием вступления в отношения по купле-продаже земельных участков является экологически безопасное производство на предприятии. Приобретение земли в собственность допускается только предприятием, имеющим положительное заключение государственной экологической экспертизы, выдаваемое территориальными органами природы.

Следующий вид сделки с землёй - аренда земельных участков.

Договор аренды является договором, ограничивающим право собственности на земельный участок в части пользования. Стороной по договору аренды может выступать как собственник, так и несобственник земельного участка, уполномоченный собственником заключать такие сделки. Арендатором может выступать любое лицо, обладающее земельной правоспособностью. По договору аренды также не может быть изменено целевое назначение земельного участка.

Для регистрации договоров аренды земельных участков необходимо представить следующие документы:

заявление правообладателя о регистрации договора аренды земельного участка;

нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации юридического лица, учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями к ним;

решение полномочного органа о назначении (избрании) руководителя либо доверенность о предоставлении права подписи документов по вопросам оформления земельных правоотношений иному лицу;

доверенность представителей юридического лица на совершение действия по регистрации договора и получение документа с отметкой о государственной регистрации;

документ, удостоверяющий личность представителя;

распорядительный акт на землю (копия постановления или распоряжения уполномоченного органа) либо решение комиссии по предоставлению земли;

план земельного участка, заверенный органом земельного комитета;

копию платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации;

справку Госкомстата России о присвоении кодов.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр.) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (ст.26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") 11 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 30.12.2004г.)..

Представляется, что разработка и принятие специального федерального закона "Об аренде сельскохозяйственных земель" Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И. и др. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000, № 7, с. 35.

могла бы позволить комплексно решить некоторые проблемы аренды земли. Принятие такого закона предусмотрено в п.2 ст.607 ГК РФ.

Также следует выделить сервитуты.

Сервитуты в сделках с землей, участниками которых являются юридические лица, используются чаще, чем в аналогичных отношениях с гражданами. Это объясняется тем, что юридические лица одновременно являются владельцами источников повышенной опасности, располагают участками большей площади.

Принято различать публичные и частные сервитуты. Публичный сервитут устанавливается федеральным законом или местным нормативным актом. Его введение в отношения собственности продиктовано заботой о государственных, муниципальных или общественных интересах.

Частный сервитут устанавливается по соглашению в интересах одного или группы лиц.

Сервитут - новелла российского законодательства, поэтому при формулировании публичных сервитутов в тексте договоров купли-продажи следует руководствоваться федеральным и региональным законодательством, которое исчерпывающим образом закрепляет перечень сервитутов.

При установлении частных сервитутов необходимо руководствоваться ст.5 ГК РФ, устанавливающей обычай делового оборота. Частные сервитуты могут быть весьма разнообразными, так как формируются под влиянием конкретных жизненных обстоятельств. В этом смысле интересной представляется практика древних римских юристов, которая в концентрированном виде была закреплена римским частным правом эпохи Юстиниана.

Римскому праву были известны следующие частные сервитуты:

Servitus altius non tollendi - право на то, чтобы сосед не возводил построек более высоких, чем постройки обладателя права.

Servitus aguae - право на проведение воды через владение другого лица.

Servitus aguae hauriendae - право пользоваться водой из колодца или источника, находящегося на земле другого лица.

Servitus claacae mittendae - право на осуществление стока нечистот через владение другого лица.

Servitus fumi imittendi - право пускать дым через дымоход другого лица или над его владением.

Servitus itinerus - право прохода или проезда через владение другого лица.

Servitus luminum - право на то, чтобы свет беспрепятственно проходил в определенную часть здания или через определенные окна или отверстия.

Servitus ne luminibus officiatur - право на прохождение света без помех со стороны соседа.

Servitus jneris ferendi - право на то, чтобы сосед не воздействовал на предметы и т.п., способствующие устойчивости принадлежащего мне здания.

Servitus pascendi - право на пастьбу скота на земле соседа.

Servitus pectoris ad aguam adpulsam - право прогона скота на водопой через владение другого лица.

Servitus pzojiciendi - право на возведение строения, нависающего над землей во владении другого лица.

Servitus stillicidii - право на то, чтобы дождевая вода с крыши соседа стекала на мою землю.

Servitus tigne immittendi - право на встраивание балки в стену постройки соседа11 С.Н. Королев. Правовой механизм сделок с землей. Екатеринбург, 1998г., с. 15..

Основополагающим принципом теории сервитутов является недопустимость установления сервитута на сервитут.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется (ст.27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") 22 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 30.12.2004г.)..

Также следует рассмотреть ипотеку земельных участков.

Данный вопрос регулируется ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 30.12. 2004г). Согласно данному ФЗ, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст.62).

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка11 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 30.12.2004г.)..

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается (ст.63 ФЗ).

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п.1 ст.64 ФЗ).

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству ст.67 ФЗ).

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (ст.29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") 11 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 30.12.2004г.)..