p align="left">Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника. В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю. Договором может быть установлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого. Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения пожертвование. Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести обособленный учёт всех операций по его использованию. В тех случаях, когда использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится невозможным вследствие изменившихся обстоятельств, то оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения даёт право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования. 5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещенияФедеральный за-кон “О государственной регистрации прав на недвижи-мое имущество и сделок с ним” Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594 возложил на Министерство Юстиции России координацию ра-бот по созданию учреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на не-движимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обуче-нию и повышению квалификации работников системы го-сударственной регистрации.31 января 1998 года вступил в силу Федеральный за-кон “О государственной регистрации прав на недвижи-мое имущество и сделок с ним”. В стране начала созда-ваться принципиально новая система государственной ре-гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формирование которой предусмотрено Граждан-ским кодексом Российской Федерации. Установлены организации, занимающихся деятельностью по регист-рации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.Законом о регистрации определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой отно-сится следующее:1. Проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистрато-рами прав.2. Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.3. Государственная регистрация прав.4. Выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав.5. Выдача информации о зарегистрированных правах.Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-лок с ним регламентирован главой 3 Закона о регистрации. Процедура проведения регистрации состоит из следующих 5 этапов:- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обя-зательным приложением документа об оплате регистрации;- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на дан-ный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отка-за или приостановления государственной регистрации прав;совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удос-товерений о произведенной государственной регистрации прав.Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Необходимо отметить, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" в подтверждение данного положения приводит в пример следующее дело.Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1 ЗаключениеДоговор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуации и накладывает необходимость участия судебной практики в определений направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более, что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому. Практика судов складывается в основном благодаря использованию субъектами, законные интересы которых нарушены из-за неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту.(ст.46 Конституции РФ). Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, взыскание убытков. Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст.162, 165-180 ГК РФ).Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ. Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения. Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством. Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.Нахождение жилых помещений в различных жилищных фондах, у различных субъектов гражданского права, социальная значимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещения по различным основаниям, влечет применение судами смежного законодательства (законодательства о приватизации, о кондоминиумах, о жилищных кооперативах, о наследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др.) и использования соответствующей практики вышестоящих судов.В связи с введением с начала 2000 года полноценного функционирования учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с несовершенством Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество..”, подмеченным многими правоведами и самими органами юстиции, можно ожидать в ближайшее время новых судебных решений и обобщении судебной практики, которые попытаются сгладить сложившиеся противоречия, определить путь к совершенствованию системы государственной регистрации.Задача судебной практики, на мой взгляд, состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан. Подводя итог проведённой работы, нужно отметить, что, к сожалению, далеко не во всех случаях могут быть даны ответы на все возможные вопросы. Тем более что в настоящее время жилищные отношения регулируются нормативными актами различной юридической силы, принятыми в разное время (сохраняют силу некоторые акты 20-30 годов) и нередко противоречащих друг другу. На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению полученным жильём. В частности, приватизировав государственное и муниципальное жильё, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные, которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится всё более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирного бизнеса. В нынешних непростых условиях все ветви власти должны осознать, что без широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильём становится для миллионов людей неразрешимой проблемой. К сожалению, осознание этих реалий сегодняшнего дня происходит крайне медленно, что наглядно можно видеть на примере жилищного законодательства, которое до сих пор остаётся некодифицированным и пребывает в крайне запущенном и противоречивом состоянии.Список использованных источниковНормативные актыКонституция Российской Федерации 1993 г. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 (1994 г.) и Ч. 2 (1996 г.). Гражданский кодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСР от 11 июня 1964 года. // Ведомости РСФСР, 1964, № 24, ст.406.Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999). // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99.Федеральный закон "Об архитектурной деятельности". // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4473.Федеральный закон “О благотворительной деятельности и благотворительных организациях от 11 августа 1995 года, № 135-ФЗ. // Российская газета, 17 августа 1995 года, С.2-4.Федеральный закон “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 года, № 72-ФЗ. // Собрание законодательства РФ, 1995, № 25, ст.2963.Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". // "Российская газета" от 4 марта 1998 г.Положение "О порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга", утвержденное Решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 г. № 26/10. //"Вестник Екатеринбургской городской Думы" 1998 г. N 9 стр.56-64.Материалы практики1. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с изменениями от 30 ноября 1990 г.) // Сборник постановление Пленумов Верховного Суда СССР,РСФСР, РФ по гражданским делам. М. Статут., 1998. 2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1995 г. № 38-3827-94 приводится следующее дело. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 1995, № 10. 3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости". // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1. С. 81. 4. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 18 августа 1993 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1994 г., №2. 5. Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г., N 8, С. 16.6. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 июня 1999 г. № 2409/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999 г., № 10.7. Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г.// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г., № 8, с. 16.Литература1. Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву// Советское государство и право. - 1946. - №5.2. Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство // Государство и право. 1996, № 4.3. Братусь С.Н., Венгеров А.Б.. Судебная практика в советской правовой системе. // Судебная практика как источник права. Сборник статей. М.,1995.4. Гражданское право России. Часть первая. Курс лекций. / Под ред О.Н.Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996. 5. Гражданское право. Часть вторая./ Под ред. Н.Д.Егорова, А.П.Сергеева.- СПб.: Проспект, 1997. 6. Гражданское право. Часть первая. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.- СПб.: Изд-во ТЕИС, 1996. 7. Жилищное законодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина.- М.: Юрид.лит., 1999. 8. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки.// Закон, 1996, № 8. 9. Козырь О. "Понятие недвижимого имущества" // "Закон",1999 г. № 4.10. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995. 11. Крылов К. Новое гражданское законодательство России. // Профсоюзы, 1995, № 6. 12. Кудрявцева Г.А. Право собственности общественных объединений по федеральному законодательству России.// Гос. и право,1998, № 4. 13. Левадная Н. "Рынок недвижимости в Российской Федерации" // Инвест курьер ; Москва; август 1996г.14. Лившиц Р.З. К вопросу об источниках права. // Судебная практика как источник права. Сборник статей. М. 1995 г.15. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере.- Хозяйство и право, 1998, № 3. 16. Маковский А.Л. Дарение. М., 1996.17. Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночным отношениям.- М.: Институт гос. и права РАН, 1992. 18. Морозова Л.А. Государство и собственность. // Гос. и право, 1996, № 12. 19. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М., 1954.20. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. - М., 1955.21. Перетерский И.С. ГК РСФСР. Научный комментарий. Вып. 5. Сделки. Договоры. -М., 1929.22. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и обусловленные ею последствия. Изд. ЛГУ, 1960.23. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: Некоторые проблемы правоприменения.- Хозяйство и право, 1998, № 7, №8. 24. Скловский К "Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике" //"Хозяйство и право", 1997, № 10.25. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М.: Юрид. лит., 1991. 26. Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах (Комментарий ГК РФ).// Хоз. и право, 1995, № 6. 27. Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства. // Хоз. и право, 1992, № 1. 28. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности (Комментарий ГК РФ) Хозяйство и право, 1998, №6. 29. Суханов Е.А. Юридические лица, государственные и муниципальные образования (Комментарий ГК РФ). // Хоз. и право, 1995, № 4. 30. Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. - Изд. ЛГУ, 1965.31. Толстой Ю.К. Еще раз о формах собственности в Российской Федерации. // Известия вузов. “Правоведение”, 1993, № 3. 32. Утка В. "Правовые последствия самовольной постройки" // "Российская юстиция", 1999 г. , № 3.33. Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском гражданском праве. -М.1990.34. Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ. // Гос. и право, 1996, № 1. 35. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,1995.36. Щенникова Л.В. Категория “собственность” в российском гражданском законодательстве и русской цивилистике. // Гос. и право, 1995, № 3.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|