В оглашенном и опубликованном в печати Постановлении Конституционный Суд РФ вполне справедливо указал о том, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды самостоятельно решают, какие нормы подлежат применению в конкретном деле, пока указанное не приводит к коллизии реализуемых на их основе конституционных прав.

Конституционный Суд РФ пришел к вполне обоснованному выводу, что "иное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Таким образом, резюмировал Конституционный Суд РФ, содержащиеся в п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречит Конституции Российской Федерации.

Следует отметить, что Конституционный Суд РФ путем конституционного судопроизводства осуществляет судебный контроль с тем, чтобы в правоприменительной деятельности института собственности соблюдались конституционные принципы его защиты в России.

В то же время полагаем, что Конституционный Суд РФ именно в Постановлении от 21 апреля 2003 г. разрешил многие споры ученых по тем или иным вопросам защиты права собственности, как-то: можно ли признать законным владельца, получившего вещь во владение от лица, неосновательно признававшегося обладающим правом собственности. Думается, что исследуемая профессором Мозолиным В.П. Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике [Текст]. М., Юрайт. 1992.-С.166. судебная практика, разрешающая такие дела по законодательству виндикации, правильна. К подобным выводам приходят и профессор Тархов В.А. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности [Текст]. М.,БЕК 1997. - С. 196. и профессор Рыбаков В.А., профессор Автономов А. Автономов А. Конституционная защита владения в России [Текст] //Конституционное право.-2002. -№ 3. - С. 125 - 134., профессор Скловский К.И. Скловский К.И. Указ. раб. - С. 298. и др.

В этой связи вполне справедливо признать, что своим Постановлением от 21 апреля 2003 года Конституционный Суд РФ на современном этапе развития института собственности значительно повысил правовой статус защиты добросовестных приобретателей имущества, находящегося в гражданском обороте, хотя в данной области еще достаточно проблем, ждущих своего разрешения.

Таким образом, с точки зрения Конституционного Суда Российской Федерации общее правило ст. 10 ГК РФ о добросовестности участников оборота по отношению к приобретателю вещи от неуправомоченного отчуждателя не презюмируется.

Так, Открытое акционерное общество "Деревообрабатывающий комбинат № 2" (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществам с ограниченной ответственностью "Демакс-Е", "Эрайвэл Трейд", "ДимАнна" о признании недействительными договора от 21.05.2001 купли-продажи объекта незавершенного строительства

Генеральный директор акционерного общества Кузнецов А.В. заключил с ООО "Эрайвэл Трейд" (покупателем) договор купли-продажи от 21.05.2001, по которому продал объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Москва, Старопетровский пр., д. 10, стр. 9, по цене 8900000 рублей и передал его покупателю по акту приема-передачи от 23.05.2001. ООО "Эрайвэл Трейд" зарегистрировало право собственности на приобретенное здание. По договору купли-продажи от 04.10.2001 ООО "Эрайвэл Трейд" (продавец) продало этот же объект ООО "Демакс-Е" (покупателю) по той же цене и передало объект по акту приема-передачи от 04.10.2001. ООО "Демакс-Е" зарегистрировало за собой право собственности на данный объект. На основании договора купли-продажи от 18.12.2003 № 26 ООО "Демакс-Е" (продавец) продало ООО "ДимАнна" (покупателю) недостроенное здание за 9000000 рублей и передало его по акту приема-передачи от 22.12.2003. ООО "ДимАнна" 22.01.2004 зарегистрировало за собой право собственности на введенное в эксплуатацию здание, расположенное по названному адресу.

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имеющего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или у другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 февраля 2006 г. № 10101/05 [Текст] // Вестник ВАС РФ.- 2006. - №.2.- С.44..

Добросовестность приобретателя должна доказываться последним по правилам, предусмотренным гражданским или арбитражным процессуальным законодательством.

Так, в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано: "Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имеющего права на его отчуждение" Вестник ВАС РФ.- 1998.- № 10.- С.5..

Следует признать, что, несмотря на критику Авласевич А.И. Проблемы защиты добросовестного приобретателя при отчуждении ему вещи неуправомоченным лицом [Текст] // Иваново-вознесенский юридический вестник. - 2001. - № 7/8.- С.12., данная позиция более применима к условиям оборота недвижимости по записям, недавно введенной в нашей стране, нежели презумпция добросовестности приобретателя.

Для недвижимых вещей иная ситуация. Их оборот отражается реестром, поэтому доказывание обстоятельств добросовестности приобретения разумнее возложить на приобретателя.

Приобретателю будет гораздо легче доказывать свою добросовестность, если он действительно таким является, чем собственнику вещи, который зачастую не располагает и не может располагать никакими данными о способе и об условиях приобретения вещи, доказывать недобросовестность приобретателя Посыпанко Е.Н., Дмитриевская Л.Е., Андреев С.А. Обобщение практики рассмотрения дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за 2007 г. - I полугодие 2008 г. (оспаривание ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) регистрирующего органа) [Текст]//Арбитражные споры.- 2009.- № 2.-С.40..

Так, любое лицо, которое намерено приобрести имущество, подлежащее государственной регистрации, может получить необходимую информацию относительно предмета сделки в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выяснить характер права отчуждателя и основание его приобретения, определить предыдущих правообладателей, выяснить нет ли спора о праве на имущество, не обременено ли имущество правами других лиц).

Опираясь на указанные сведения, которые в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ предполагаются соответствующими действительности, приобретатель имеет реальную возможность доказать свою добросовестность.

Таким образом, приобретатель по достаточным основаниям (владение вещью, запись в реестре, обстоятельства отчуждения и т.д.) должен считать отчуждателя собственником или же лицом, управомоченным на отчуждение вещи в собственность, на отдачу в залог, аренду или на установление вещного права на нее. Такое же основательное незнание необходимо и для прекращения чужих вещных прав, лежащих на приобретаемой (хотя бы и от собственника) вещи.

Вторым условием служит наличие сделки, направленной на переход права собственности или на установление другого вещного или обязательственного права.

Это требование обусловлено тем, что приобретатель от неуправомоченного лица не должен быть в лучшем положении, чем приобретатель от лица управомоченного, а потому сделка должна быть действительной во всех отношениях; со стороны содержания, формы, свободы волеизъявления, правоспособности и дееспособности сторон и т.д. Здесь допускается только один порок - отсутствие права на отчуждение, но этот дефект устраняется добросовестностью приобретателя Афанасьева И.В., Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя в контексте современного законодательства [Текст] //Юрист.- 2004.-№ 1.-С. 22..

Третье условие проявляется в том, что отчуждательная сделка должна быть возмездной.

Требование возмездности главным образом соответствует потребностям торгового оборота, поскольку хозяйственная деятельность проявляется не в дарственных сделках, а в возмездных. Следовательно, защита добросовестного приобретения не требует распространения на дарения.

Кроме того, приобретатель, даже добросовестный, получивший вещь безвозмездно, не терпит убытков в результате виндикации.

Четвертое условие защиты приобретателя - получение им вещи в свое владение.

Так, "Доводы ООО "А" о том, что оно является добросовестным приобретателем, признаны судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку в силу ст. 302 ГК РФ вопрос о добросовестности приобретателя рассматривается при истребовании собственником имущества у лица, которое приобрело это имущество по возмездной сделке у лица, которое не имело права его отчуждать. При этом решающее значение имеет то, каким путем имущество выбыло из владения собственника: по его воле или помимо нее. В данном же случае нарушение прав истца выразилось не в выбытии спорного имущества из его фактического обладания, а в лишении его титула собственника. Спорные объекты недвижимости с 2000 г. из фактического владения ООО "Б" не выбывали, им использовались и оно несло бремя содержания этого имущества. В связи с чем требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения ООО "Б" не заявлялось" Постановление ФАС Московского округа от 12 марта 2004 г. № КГ-А40/1299-04-1,2 [Текст] //Вестник ВАС.-2005.-№ 1.- С.14..

Здесь заключается проблема, связанная с оборотом недвижимостей. В судебной практике случается, что недвижимость в силу тех или иных причин неправомерно зарегистрирована за невладеющим ответчиком, причем, как правило, истец не предъявляет виндикационный иск, а пытается признать недействительной отчуждательную сделку - основание для возникновения права собственности ответчика или заявляет иск о признании права собственности.

Ответчик не владеет спорным недвижимым имуществом (оно не передавалось ему фактически согласно ст. 556 ГК РФ), но он записан в качестве собственника. Может ли он защищаться как добросовестный приобретатель.

С точки зрения действующего закона такая защита невозможна, что опять указывает на необходимость введения принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость, по правилам которого добросовестный приобретатель спорной недвижимости имеет возможность защитить свой имущественный интерес Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте [Текст]. М., Волтерс Клувер, 2006.- С.35;

Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью [Текст]. М., Юстицинформ, 2008.- С. 22..

Пятое условие - годность объекта к приобретению.

Необходимо учитывать, что, пока на реестр не будет распространен принцип публичной достоверности, защищающий записанного собственника от притязаний третьих лиц, окончательно отказываться от применения ст. 302 ГК РФ к недвижимостям будет явно неразумно, принимая во внимание, что, пока принцип публичной достоверности не существует без применения положений ст. 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель не получит защиты вообще.

Кроме того, принцип публичной достоверности имеет действие только в случае приобретения недвижимости от записанного в реестре лица. Поэтому, даже после установления принципа публичной достоверности, защита приобретателей по сделкам с недвижимостью, совершенным до введения в действие системы регистрации прав, останется возможной только посредством применения положений ст. 302 ГК РФ Коняева Е.В. Обобщение судебной практики по спорам об устранении нарушений прав законного владельца, не связанных с лишением владения, и спорам, связанным с правом ограниченного пользования чужим земельным участком (другой недвижимостью) [Текст]//Арбитражные споры.-2009.-№ 2.- С.12. .

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12