|
Меню
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Сделки на рынке недвижимости. Договор купли-продажи предприятия
|
|
|
| ледует признать, что предприятие - это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью (даже слож-ной) и может не содержать (что нередко наблюдается на практике) недвижимых вещей в своем составе.В состав предприятия могут входить и объекты, прямо не пред-назначенные для предпринимательской деятельности, например, жи-лье, спортивные сооружения и т. п. Однако обязательным признаком предприятия как объекта гражданских прав, как вида недвижимого имущества является его главное предназначение -- осуществление предпринимательской деятельности. Именно в этом качестве пред-приятие или его часть приобретает свойство оборотоспособности, т. е. может становиться предметом сделок - купли-продажи, аренды, мены. [5, стр.30]В состав предприятия как имущественного комплекса обычно также входят имущественные права и обязанности. Под имущест-венными правами понимаются, в частности, права требования собст-венника предприятия к должникам, связанные с уплатой ими денеж-ных сумм, выполнением работ и оказанием услуг, права пользования обособленными природными объектами, земельными участками, при-родными ресурсами.Имущественными обязанностями (долгами предприятия) яв-ляются обязанности собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг. В состав предприятия не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин и других платежей. Эти обязательства (т. е. возник-шие до сделки по передаче предприятия) сохраняются за прежним собственником.Таким образом, в состав предприятия следует включать только те долги и права требования, которые возникли в связи с деятельно-стью предприятия.К исключительным правам в составе предприятия относятся указанные в ГК РФ права на обозначения, права, индивидуализирую-щие предприятие, его продукцию, работу и услуги, - фирменное на-именование, товарные знаки, знаки обслуживания, принадлежащие собственнику предприятия. Это могут быть и иные исключительные права, например, на интеллектуальную собственность, возникшие из заключенных ранее авторских, лицензионных и иных договоров. [5, стр.40]Итак, предприятие - это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязан-ностей, исключительных прав и некоторых иных элементов (прежде всего -- шансов). Причем предприятием признается только тот иму-щественный комплекс, который используется для предприниматель-ской деятельности. И в качестве такого комплекса предприятие яв-ляется неделимым объектом. [9, стр.116]Часть предприятия может стать особым объектом в качестве предприятия (например, при продаже, аренде) лишь в случае отделе-ния этой части от предприятия как целого, например, при реоргани-зации коммерческой организации в форме выделения, -- когда такая часть становится имущественным комплексом, самостоятельно ис-пользуемым для предпринимательской деятельности. В противном случае можно вести речь о продаже или аренде отдельного имуще-ства в составе предприятия, но не предприятия в целом.Такой признак предприятия, как использование его в предпри-нимательской деятельности, позволяет сделать три вывода.1. Имущественный комплекс для признания его предприятием должен фактически использоваться, т. е. быть работающим. В противном случае утрачивается смысл в особом правовом ре-гулировании положения предприятия.Тем не менее, можно допустить, что если предприятие времен-но по каким-то причинам не используется, но сохранено единство имущественного комплекса с возможностью возобновления пред-принимательской деятельности, такой комплекс не перестает быть предприятием.2. Предприятие должно использоваться именно для предпри-нимательских целей - извлечения прибыли. Если имущественный комплекс используется без цели извлечения прибыли, он не образует предприятия (например, медицинский комплекс, используемый му-ниципальной поликлиникой для оказания медицинской помощи в рамках обязательного медицинского страхования).3. Состав предприятия всё время изменяется (продаются и по-купаются объекты движимого и недвижимого имущества, причем последние могут находиться в различных населенных пунктах и да-же за границей; продается готовая продукция; реализуются права требования и долги, связанные с деятельностью предприятия; амор-тизируется и списывается то или иное имущество и т. д.).Однако законодатель не установил никаких правовых последст-вий, связанных с изменением состава уже зарегистрированного пред-приятия.Последнее обстоятельство порождает проблему. С одной сто-роны, законодатель не определил пределы существования предпри-ятия во времени и в пространстве. По общему правилу зарегистри-рованные права на объект недвижимости существуют до момента прекращения этих прав. С другой стороны, нельзя дважды совер-шить сделку с одним и тем же предприятием, поскольку состав этого предприятия постоянно меняется.Специалистами предлагается два равным образом приемлемых решения этой проблемы на законодательном уровне: либо обязать собственника вносить изменения в состав предприятия для обеспе-чения достоверности сведений, вносимых в Единый государствен-ный реестр прав, либо установить, что предприятие всякий раз соз-дается для совершения сделки и прекращается после регистрации перехода прав на него к новому лицу. [5, стр.31-32]В заключение характеристики предприятия как вида недвижи-мого имущества необходимо отметить, что наличие в составе пред-приятия материальных объектов не является обязательным. Иными словами, будучи недвижимой вещью в силу закона, предприятие мо-жет вообще не иметь «вещественных доказательств» своего сущест-вования, поскольку, к примеру, всё имущество этого предприятия составляют лишь имущественные права (обязательственные и вещ-ные). Проявляется это, в частности, в том, что все необходимые для работы помещения и оборудование юридическое лицо - собственник предприятия - может арендовать или пользоваться ими в силу иных соглашений с собственником этого имущества. [6, стр.61]Признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного не-движимого имущества. В то же время предприятие оказалось настоль-ко сложным объектом и с точки зрения государственной регистра-ции, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с реги-страцией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в его со-став.Таким образом, предприятие является исключением из общего правила о том, что ГК РФ признает недвижимостью только вещи. [5, стр.33] 2. Договор купли-продажи предприятия2.1. Понятие, стороны и предмет договораДоговор купли-продажи предприятия является самостоятель-ным видом договора купли-продажи, которому посвящен параграф 8 главы 30 ГК РФ «Купля-продажа», однако отношения, возникающие из этого договора, субсидиарно регулируются нормами ГК РФ о до-говоре купли-продажи недвижимости (§ 7 гл. 30), а при отсутствии таковых, применяются общие правила о купле-продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК РФ). Таким образом, специальные нормы о продаже не-движимости применяются к продаже предприятий (которое тоже является видом недвижимого имущества) лишь постольку, посколь-ку иное не предусмотрено специальными нормами о договоре купли-продажи предприятия. [7, стр.432]В соответствии со ст. 559 ГК РФ договор продажи предпри-ятия - это такой договор, по которому продавец обязуется пере-дать в собственность покупателя предприятие в целом как имуще-ственный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязу-ется принять его и уплатить обусловленную договором цену. [2, ст.559]Как и любой договор купли-продажи, данный договор являет-ся возмездным, консенсуальным, взаимным.На уровне ГК РФ такой договор урегулирован впервые, а практи-чески стал применяться ещё с 1991 года, когда был принят первый за-кон о приватизации государственных и муниципальных предприятий.Сторонами договора купли-продажи предприятия могут вы-ступать практически любые субъекты гражданского права. Выска-занное в литературе мнение о том, что применительно к физическим лицам стороной в таком договоре может быть только гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, представляется необоснованным: закон не содержит такого рода ог-раничений. Граждане не могут заниматься предпринимательской деятельностью без соответствующей государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (или без создания юри-дического лица с той же целью), а в необходимых случаях - и без получения лицензии. Но нет никаких препятствий для продажи, на-пример, наследником, не являющимся индивидуальным предприни-мателем, полученного по наследству предприятия или для покупки предприятия гражданином с целью занятия на его базе предприни-мательской деятельностью с созданием уже после покупки на базе предприятия юридического лица или получения статуса индивиду-ального предпринимателя. Кроме того, управление собственным пред-приятием гражданин может поручить менеджеру, управляющей ор-ганизации. Иными словами, закон не ограничивает возможность гра-ждан иметь в собственности предприятия (причем независимо от их количества) наличием у них статуса индивидуального предпринима-теля, а потому любые граждане могут выступать в качестве любой стороны в договоре купли-продажи предприятия.Участниками договора купли-продажи предприятия (как на стороне продавца, так и покупателя) могут выступать уполномочен-ные органы, действующие от имени Российской Федерации, субъек-тов РФ, муниципальных образований, в том чис-ле комитеты или фонды по управлению государственным, муници-пальным имуществом. Стороной в договоре купли-продажи предприятия (как имуще-ственного комплекса), в том числе в качестве продавца, может вы-ступать и само муниципальное или государственное унитарное пред-приятие как субъект гражданского права. Однако в данном случае должно учитываться то обстоятельство, что унитарное предприятие не является собственником закрепленного за ним имущества. Всё закрепленное за таким предприятием имущество принадлежит ему на праве хозяйственного ведения, оставаясь соответственно в госу-дарственной или муниципальной собственности. [5, стр.203]В силу ст. 294-295 ГК РФ недвижимое имущество, принадле-жащее государственному или муниципальному предприятию на пра-ве хозяйственного ведения, может отчуждаться им только с согласия собственника этого имущества, т. е. соответственно субъекта РФ или муниципального образования в лице уполномоченных ими органов.[1, ст.294-295]Как говорилось ранее, предприятие представляет собой весьма специфический объект гражданских прав, что отражено уже в части первой ГК РФ (ст. 132). Поэтому предприятие в значении недвижимого имуще-ства, являющегося объектом гражданских правоотношений и соот-ветственно предметом договоров купли-продажи, аренды и др., не может сводиться к простой совокупности движимого и недвижимого имущества, предназначенного для осуществления определенной пред-принимательской деятельности, так как преобразование такого рода оборудования в предприятие нуждается в проведении целого ком-плекса действий по организации на его базе процесса производства.Предприятие - это совершенно особый объект гражданских прав. Отношение законода-теля к предприятию как к особому объекту прав проявляется уже в том, что предприятие не включено в общий перечень недвижимых вещей в ст. 130 ГК РФ, обязательным признаком которых является неразрывная связь с землей, а отнесено к недвижимости отдельной ст. 132 ГК РФ, которая определяет весьма неоднородный состав предприятия путем перечисления входящих в него имущественных объектов, а также имущественных и неимущественных прав и обязан-ностей, которые сами по себе к недвижимости никак не относятся.Очевидно, что законодатель чисто формально относит пред-приятие к недвижимости с тем, чтобы распространить на этот весьма сложный и дорогостоящий объект гражданских прав правовой ре-жим недвижимости.Итак, предметом договора продажи предприятия является предприятие как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК РФ преду-смотрены два противоположных правила (п. 2 и 3 ст. 559).К первой категории относятся права на фирменное наимено-вание, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индиви-дуализации продавца и его товаров, работ или услуг. Эти права пе-реходят к покупателю при условии, что иное не будет предусмотре-но в договоре.Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права, напротив, не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, установлен-ные законом или иными правовыми актами.[5, стр.205-206] Причем за неисполне-ние переданных покупателю в составе предприятия обязательств, допущенное из-за отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимой для исполнения этих обязательств, продавец и покупа-тель несут перед кредиторами предприятия солидарную ответствен-ность[1, ст.559] В соответствии со ст. 49 ГК РФ правоспособность юридическо-го лица обусловлена возможностью иметь гражданские права и нести гражданские обязанности в связи с осуществлением деятельности - как соответствующей целям, установленным в учредительных доку-ментах, так и любой не запрещенной законодательством. Причем пра-во юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения ли-цензии. Это означает, что лицензия не может передаваться иному ли-цу, поэтому продажа, как отдельного вида имущества, так и предпри-ятия в целом сама по себе не порождает для покупателя какого бы то ни было преимущества на получение лицензии[2, ст.49]. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» в п. 1 ст. 7 не предусматривает никаких исключений из правила о том, что «вид дея-тельности, на осуществление которого получена лицензия, может вы-полняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем»[3]
Страницы: 1, 2, 3, 4
|
|
|
|
|
|
НОВОСТИ
|
|
|
|
|
|
|
|