Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие, выступать как продавцы, наймодатели, арендодатели и в ином качестве, например обладателем права на жилое помещение с пожизненным содержанием и иждивением его собственника. Они показывают квартиру нескольким клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10 -- 15% стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например неделя или две. В Москве сумма задатка составляет 2 тыс. долл. и более. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник/ под ред. Коршунова Н.М.- М.: издательство Эксмо, 2005.- 656с.- (Российское юридическое образование).

Для убедительности потенциальным покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца на жилое помещение. После получения задатка от нескольких покупателей квартира продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. По данным Независимой ассоциации покупателей, этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы. Так, были случаи, когда одни мошенники собирали по десять и более задатков и исчезали. Способы запрета те же, что и при заключении договора купли-продажи. В обмен на задаток можно взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор о передаче собственности -- при приватизации жилья, или вторичные документы -- договор купли-продажи, мены, дарения и др.). Для получения необходимых справок эти документы продавцу не потребуются, а если и возникнет в каком-то учреждении нужда в них, следует подъехать лично. В этом случае вероятность обмана будет гораздо меньше. Участились случаи обмана, связанного с задатком, оказавшись жертвой которого гражданин на первый взгляд ничего не теряет. Согласившись на приобретение предложенной квартиры, продавец просит покупателя (а иногда и нескольких) подождать определенный срок, к примеру, месяц, так как он сам намерен купить жилье. Письменным договором оформляется задаток, который, учитывая нужду продавца, как правило, увеличивается и достигает 20 -- 30%. Через месяц или более длительное время продавец отказывается от продажи жилья, мотивируя отказ изменившимися обстоятельствами и возвращает покупателю деньги, оговоренные договором. На самом деле «партнер» по сделке через коммерческие структуры получил немалую прибыль за счет денег продавца. В этом случае по закону (ст. 381 ГК РФ) покупатель должен получить задаток в двойном размере. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом сумм задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Такого рода взыскания с мнимого продавца могут быть получены в судебном порядке.

В подобных ситуациях, во-первых, продавец убежден, что покупатели несведущи; во-вторых, продавец знает их психологию -- он заставил покупателей сомневаться в реальности совершения сделки, и они рады, что получили свои деньги обратно, и в суд обращаться не будут; в-третьих, на крайний случай у продавца есть в запасе ст. 416 ГК РФ, по которой он непременно будет доказывать, что невозможность исполнения обязательства вызвана не зависящими от него обстоятельствами. Тем не менее, при отказе продавца исполнять свое обязательство по продаже жилого помещения гражданин вправе потребовать от него двойной суммы задатка. В случае уклонения продавца от уплаты требуемой суммы есть все основания для взыскания ее в судебном порядке. Если в процессе судебного разбирательства будет установлено, что такого рода «задатки» являются «бизнесом», то суд, удовлетворяя гражданский иск, может выделить это дело в уголовное производство по ст. 159 УК РФ; («Мошенничество»).

Глава II. Практика разрешения жилищных споров

§1. Разрешение споров по регистрации места жительства и пребывания

Скажите, если член семьи некоторое время не живёт в квартире и не оплачивает коммунальные услуги, лишается ли он прописки (регистрации) в данной квартире и каким нормативный правовым актом регулируются данные правоотношения? Каков механизм подтверждения того, что человек утратил прописку (регистрацию) в данной квартире?

В соответствии с п. 31 Правил регистрации снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:

а)изменения места жительства -- на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства. При этом орган регистрационного учета, осуществляющий регистрацию граждан по новому месту жительства, обязан в трёхдневный срок со дня регистрации направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по последнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета;

б)призыва на военную службу- на основании сообщения военного комиссариата;

в)осуждения к лишению свободы- на основании вступившего в законную силу приговора суда;

г)признания безвестно отсутствующим- на основании вступившего в законную силу решения суда;

д)смерти или объявления решением суда умершим- на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;

е)выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением- на основании вступившего в законную силу решения суда;

ж)обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации- на основании вступившего в законную силу решения суда.

Применительно к вашей ситуации, для того чтобы член вашей семьи, длительное время не проживающий в квартире, был снят с регистрационного учета, необходимо, чтобы он был выселен из занимаемого жилого помещения или признан утратившим право пользования жилым помещением решением суда, вступившим в законную силу.

Право пользования жилым помещением возникает у гражданина при вселении и проживании в жилом помещении независимо от наличия или отсутствия регистрации гражданина по месту жительства. В связи с этим показательны нередкие в настоящее время дела в судах по искам о признании граждан не приобретшими права пользования жилым помещением. Основным фактором при принятии решения судом по такого рода искам является доказанность вселения и проживания гражданина в жилом помещении, при этом факт наличия или отсутствия регистрации по месту жительства сам по себе не порождает права на жилую площадь, но и не препятствует признанию такого права за гражданином.

Выселение гражданина и признание его утратившим право пользования жилым помещением регулируется Жилищным кодексом РСФСР, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Гражданским кодексом РФ.

Как следует из Вашего вопроса, член семьи некоторое время не проживает в квартире и не оплачивает коммунальные услуги. Думается, одним из вариантов для разрешения Вашей ситуации будет Ваше обращение в суд с иском о признании Вашего члена семьи утратившим право пользования жилым помещением на основании ст. 60, 61 ЖК РСФСР. При этом в Вашу доказательственную базу должно быть положено подтверждение не только факта длительного отсутствия члена семьи, но и неуважительность причин отсутствия его в жилом помещении. Что же касается выселения члена семьи вследствие неуплаты коммунальных услуг, то на практике по этому основанию выселить без предоставления другого жилого помещения весьма затруднительно, хотя ст. 687 ГК РФ предусмотрено расторжение договора найма жилого помещения по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Ранее возникали вопросы о возможности применения нормы статьи 687 ГК РФ в случае, если жилье предоставлено гражданину по договору социального найма.

Как разъяснил Верховный суд РФ, согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к договору социального найма применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся ич.2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

На рассматриваемый договор распространяется также действие Закона РФ от 24 декабря 1992 г. « Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями), в соответствии с п. 6 ст. 15 которого, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарными техническим требованиям, по нормам общежития. Таким образом, действующее жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Вместе с тем ст. 688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется. Из этого можно сделать вывод, что выселение наймодателем нанимателя вследствие неуплаты им квартирной платы и коммунальных услуг, проживающего в квартире по договору социального найма возможно только при предоставлении ему жилого помещения, отвечающего по нормам жилой площади общежитию.

В Вашей ситуации можно или взыскать уплаченные Вами денежные суммы с члена семьи в судебном порядке в том случае, если Вы за него оплачиваете квартплату и коммунальные услуги, или не оплачивать приходящуюся на него часть квартплаты и коммунальных услуг, поручив тем самым решать вопрос с неплательщиком районному жилищному агентству.

Я проживаю одна в Москве в однокомнатной квартире. Моя мама и её муж проживают в городе Красногорске. Они старые и очень больные люди, ветераны труда, инвалиды II группы, требующие постоянной посторонней помощи. Поэтому я решила забрать стариков к себе. Но их не прописывают. А прописка нужна, к примеру, для «скорой». Скажите, какие на этот счёт существуют правила?

Судя по всему, отказ в прописке был обоснован недостаточной площадью однокомнатной квартиры для троих человек. Действительно, существуют общие правила, касающиеся жилищных вопросов, в частности, регистрации граждан по месту жительства и по месту пребывания (они установлены Постановлением Правительства Москвы и Правительства Московской области от 30 марта 1999 г. № 241-28 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области» с последними изменениями от 28 ноября 2000 г.). Также в Жилищном кодексе РСФСР от 24 июня 1983 г. ( с последними изменениями от 17 апреля 2001 г.) норма жилой площади устанавливается в размере 12 кв. м на одного человека (ст.38 ЖК). Данная норма является предельно допустимым размером предоставляемой жилой площади. Если бы вселение произошло, то явно недостаточная норма жилой площади для троих человек автоматически привела бы Вас в число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Таковыми признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом РФ ( в данном случае городом Москва). Данный уровень называется учётной нормой. Так вот, в среднем по России размер учётной нормы составляет от 6 до 8 кв. м жилой площади на человека. А в ряде регионов эта норма устанавливается по общей площади. Так, в Москве согласно Положению «О порядке постановки на учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления жилья в городе Москва», утверждённому Постановлением Московской городской Думы от 24 декабря 1997 г. №95-ПД, нуждающимся в улучшении жилищных условий признаются граждане, занимающие на одного человека менее 10 кв.м общей площади для отдельных квартир и менее 18 кв. м общей площади для коммунальных квартир. Именно такие нормы применяются на практике. А теперь, после краткого разъяснения общих правил, касающихся предоставления жилой площади и прописки, разберёмся с Вашей проблемой, не забывая о том, что из каждого правила есть свои исключения.

Страницы: 1, 2, 3, 4