Для ускорения процесса приватизации 23.12.1992 года в Закон были внесены изменения, которыми была введена равная для всех бесплатная приватизация, независимо от размеров и потребительских качеств жилых помещений. Суммы, ранее выплаченные гражданами за излишки площади подлежат возврату. Постановление № 8 Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. в редакции от 21.12.1993 г. № 11 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» Бюллетень Верховного суда РФ 1993 год, № 11.

Однако В.Н. Литовкин высказывает на этот счет совсем противоположное суждение: «Условия приватизации, которые были на каждом этапе, не имели и не имеют обратной силы, то есть впервые установленная Законом от 23 декабря 1992 года бесплатность приватизации занимаемого жилого помещения не касается тех, кто уже стал его собственником ранее до 1993 года на иных условиях (комбинации бесплатности и платности при передаче квартиры в собственность граждан) и тем более тех, кто полностью выкупил занимаемую квартиру на условиях 1992 года, если иное не установлено решением субъектов Федерации». В.Н. Литовкин «Комментарий к законодательству Российской Федерации о приватизации жилья», Москва, Республика, 1993 год, стр. 18. В г. 0рле не было заявлено ни одного требования о возврате сумм, уп-лаченных за излишки площади.

Всеобщая бесплатность приватизации жилых помещений на всей территории Российской Федерации - ее новый принцип, дей-ствующей с 1993 года. Эта перемена ускорила темпы приватизации, 1993 год по статистическим данным стал рекордным по количе-ству приватизированных квартир не только в Орле ( смотри приложение), но и по всей России. «Российская газета», 1993 год, 21 мая.

Другой принцип, положенный в основу Закона, не менялся, и его суть в ненасильственности. Приватизация осуществляется исключительно добровольно, при взаимной согласованности всех постоянно проживающих и имеющих самостоятельное право на жилую площадь. Следует отметить и демократичность этого принципа, ведь желание освободиться от обременительной для госуда-рства обузы могло подтолкнуть к введению принудительной приватизации, однако добровольность сохранена в Законе как обя-зательное условие.

Решение о приватизации каждый принимает сам, с учетом личных правовых и материальных последствий для каждого про-живающего (необходимо нести повышенные расходы на содержание, платить налоги с собственности).

Новая редакция Закона дает новое определение приватизации - «бесплатная передача в собственность граждан на доб-ровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государс-твенном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений».

Определение понятия приватизации важно для того, чтобы не смешивать ее с продажей свободных квартир в домах тех же жилых фондов.

Закон характеризует приватизацию жилья как передачу в собственность граждан только занимаемых ими жилых помещений в домах двух видов жилищного фонда: государственном и муниципальном.

Под жилым помещением понимается не только отдельная ква-ртира, но и коммунальная, хотя приватизация такой квартиры рассматривается законом как исключение из правил.

Статья 4 Закона о приватизации предоставляет собствен-нику жилищного фонда или уполномоченному им органу право принимать решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир.

В связи с этим возникла повсеместная и довольно-таки острая проблема.

До положению о приватизации жилищного фонда г. Орла, утверж-денному решением Малого Совета 04.03.1993 года за № 40, во-прос о приватизации коммунальных квартир решается идентично его изложению в Примерном положении о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденного ре-шением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.1993 года за № 4).

В л. 8 этого Положения определено, что в случае приватизации коммунальных квартир при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию, приватизации подлежит квартира в целом.

Особенности правового статуса коммунальных квартир вызы-вают неоднозначный подход к процедуре их приватизации. В качес-тве условия закон предусмотрел лишь получение согласия собст-венника жилищного фонда на приватизацию коммунальной квартиры в целом. Дальнейшей порядок приватизации комнаты указанный Закон не регламентирует.

В газете «Известия» от 15 ноября 1995 года в разделе «Экспертиза» на вопрос одной читательницы о возможности приватизации комнаты в коммунальной квартире , руководитель юридической службы Независимой ассоциации Ю. Якушев ответил: « не подлежат приватизации жилые помещения, находящееся в аварийном состояние, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах, закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Приватизироваться может квартира в целом, при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире, с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию.» Этот ответ полностью воспроизведен из содержании нормы закона.

Такой позиции придерживались сами разработчики закона, один из которых, П. Крашенинников в газете «Экономика и жизнь» № 26 от 1993 года на этот же вопрос дал категорический ответ: « Нет, нельзя. Это противоречат ст. 2 и ст. 4 Закона о приватизации жилья».

В этом направлении и происходила приватизация в Орле, пра-вильность применения названной статьи закона подтвердило разъ-яснение Управления юстиции Администрации Орловской области пись-мом от 29.11.1994 года № 09-02/1098 - исх. (смотри приложение) По этой же схеме шла приватизация коммунальных квартир в г. Москве в департаменте муниципального жилья, которому поручено ее осуществление.

Совсем противоположная позиция к возникшей проблеме изло-жена в публикации С. Сауля - заместителя председателя комитета по инновациям и законодательным предложениям администрации Красноярского края, он полагает, что « приватизация комнат в коммунальной квартире при наличии согласия на это собственника должна осуществляться на общих основаниях, то есть без дополнительного усложнения процедуры». С. Сауль «Как приватизировать коммунальную квартиру», Российская юстиция, 1996 год, № 1, стр. 24.

Свою точку зрения он обосновывает следующими аргументами:

Согласно ст. I Закона о приватизации - приватизации под-лежат жилые помещения, занимаемые гражданами в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Под жилым помеще-нием, являющемся предметом договора найма, в соответствии с жилищным законодательством понимается изолированное жилое поме-щение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ст. 52 ЖК РСФСР). Поэтому в смысле указанной статьи изолированная комната в коммунальной квартире, являясь жилым помеще-нием, попадает под регулирование ст. 2 Закона о приватизации.

Кроме того, гражданин, занимающий комнату в коммуналь-ной квартире, является равноправным участником жилищных правоотношений, поскольку с ним заключен договор найма. Следовательно, он является субъектом права на приватизацию комнаты.

Вытекающая из закона процедура приватизации не посягает на режим использования коммунальной квартиры. В этом случае в полной мере реализуется порядок заселения таких квартир, сог-ласно которому освобождающееся изолированные помещения в коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (ст. 16 Закона РСФСР от 24.12.1992 года « Об основах Федеральной жилищной поли-тики».)

Это подтверждается тем обстоятельством, что за собствен-ником жилищного фонда закреплено право принимать решение о приватизации коммунальных квартир в целом и тем учитывать обеспе-ченность жильем нанимателей других комнат. И, как показывает практика, никто лучше собственника не знает истинного положе-ния в коммунальной квартире.

С этих позиций и в соответствии с п. 2 Постановления Верховного Совета РСФСР от 23.12.1992 года «О введении в дейс-твие Закона РСФСР « О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» приняты и дей-ствуют до настоящего времени Положения о приватизации в неко-торых регионах России (в том числе в Красноярске и Москве, несмотря на газетные публикации), по которым приватизация коммунальных квартир разрешается без согласия остальных на-нимателей по личному заявлению каждого из нанимателей, проживающих в данной квартире.

В печати неоднократно давалась правовая оценка При-мерному положению о бесплатной приватизации жилищного фонда в РСФСР (см.: «Экономика и Жизнь», 1995 год, № 34, стр. 26) и подчеркивалась неправомерность требования получать согласие на-нимателей других комнат. Такую точку зрения поддерживает и московский адвокат Л. Раппопорт. Раппопорт Л. «О приватизации комнат в коммунальных квартирах», «Российская юстиция», 1996 год, № 3, стр. 23.

Несостоятельность Положения подтверждается еще и тем, что правомочия по утверждению порядка приватизации жилищного фонда переданы субъектам Российской Федерации, отсюда и вытекает отсутствие единой правоприменительной практики. С. Сауль «Как приватизировать коммунальную квартиру», «Российская юстиция», 1996 год, № 1, стр. 24.

Из изложенного следует, что наниматели, имеющие право самостоятельного пользования жилым помещением по Закону наде-лены правомочием приватизировать коммунальную квартиру (зани-маемое в ней жилое помещение) в установленном порядке, наруше-ние которого должностными лицами подлежит судебной защите. Обра-щение граждан в судебные инстанции является эффективным средс-твом защиты их прав.

Проблема осталась не решенной, необходимо выработать единую правильную процедуру правоприменения приватизации ком-мунальных квартир. Полагаю - право на приватизацию комнат в коммунальных квартирах должно быть бесспорным, но с соблюдением всех жилищных норм, так как это право входит в комплекс жилищных прав проживающих в жилом помещении по найму. Этим пра-вом обладают наниматель, члены его семьи, а также лица, перес-тавшее быть ими, но продолжающее проживать в занимаемом жилом помещении.

Процедура приватизации должна быть не московской, красноярской, орловской или тульской, а единой российской.

Статья 11 Закона о приватизации гласит: « Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в поря-дке приватизации, жилого помещения...»

« Гражданин - лицо, принадлежащее к постоянному насе-лению государства, пользующееся всеми правами, обеспеченными Конституцией.» Ожегов С.И. «Словарь русского языка», Москва, 1952 год, стр. 120.

п. 2 ст. 17 Гражданского Кодекса Российской Федерации ( в дальнейшем ГК РФ) определено, что правоспособность граждани-на возникает в момент его рождения, и установлена императивная норма, запрещающая ограничение правоспособности, кроме случаев, прямо установленных законом. Правоспособность - это способность иметь гражданские права, что является основой конституционно-правового статуса гражданина государства. Основные права и сво-боды человека находятся под пристальным вниманием мировой об-щественности и международных организаций, и, прежде всего, ООН.

Генеральная Ассамблея ООН 20 ноября 1989 года приняла Конвенцию о правах ребенка, которая была ратифицирована Верхов-ным Советом СССР 13.07.1990 года и для СССР вступила и силу 15.09.1990 года, обязательства по выполнению которой возложены на Россию в порядке правопреемства.

В статье 3 Конвенции сказано: «во всех действиях в отношении детей, независимо от того, предпринимаются они государст-венными или частными учреждениями, занимающимися вопросами социального обеспечения, судами, административными или законо-дательными органами, первоочередное внимание уделяется наилу-чшему обеспечению ребенка.»

Статья 16 Конвенции закрепила положение о том, что ни один ребенок не может быть объектом произвольного или незакон-ного вмешательства в осуществление его права на личную жизнь и неприкосновенность жилища. Советский журнал «Международное право», 1991 год, № 2.

В первоначальном варианте Закона о приватизации жилищного фонда вопросы охраны прав несовершеннолетних не были урегули-рованы вообще. При приватизации жилья с участием проживающих там несовершеннолетних граждан применялись общие положения. Их законные представители - родители, опекуны, попечители - сами решали вопрос: включать несовершеннолетних в собственники или нет. Единственной охранительной нормой общего характера, последова-тельно воспроизводимой во всех законодательных актах приватизации жилья было определено, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц. Это ч. 3 ст. 3 Закона о приватизации от 04.07.1991 года.