1. Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.

2. Элементами договора участия в долевом строительстве являются: стороны, предмет, цена, срок, форма.

Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства и застройщик.

Предметом договора участия в долевом строительстве является результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости.

Цена договора участия в долевом строительстве состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Участник долевого строительства и застройщик имеют как права, так и обязанности, предусмотренные договором участия в долевом строительстве. Количество обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства примерно равное.

4. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

5. Существенное отличие договора участия в долевом строительстве от договора простого товарищества заключается в том, что договор участия в долевом строительстве регулирует привлечение только денежных средств, то есть цена договора всегда выражается в деньгах.

6. Сходство договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда можно проследить в их общих целях: строительство и передача в собственность объекта недвижимости.

Однако оба этих договора различаются. Отличием договора участия в долевом строительстве от договора строительного подряда является то, что по договору строительного подряда до начала строительства объекта заказчик должен приобрести какое-либо право на земельный участок, тогда как по договору участия в долевом строительстве земельный участок должен приобрести застройщик.

7. Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу, а именно:

· разный предмет;

· в отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в стро-ительстве не относится к сделкам с недвижимостью;

· разный субъектный состав.

8. Отличие договора долевого участия в строительстве от инвестиционного договора прослеживается в следующем. Инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций, в то время как лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием.

Федеральный закон № 214-ФЗ, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим необходимо внести ряд изменений и дополнений в данный Федеральный закон, а именно:

1. установить разумный срок приемки готового к передаче объекта;

2. позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Федерального закона.

В целом значение Федерального закона № 214-ФЗ в связи с тем, что он наконец-то закрепил уже сложившиеся отношения и определил природу и структуру договора участия в долевом строительстве, переоценить нельзя. Однако для дальнейшей эффективной его реализации необходимо внести еще немало изменений и дополнений, а соответствующим государственным органам дать определенные разъяснения по вопросам применения рассмотренного договора.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.

2. Федеральный закон от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (ред. от 27.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часть 1), ст. 3430.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 18.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

4. Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 22.08.2004) // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, № 47, ст. 4473.

5. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1«Об основах федеральной жилищной политики» (ред. от 22.08.2004) // Российская газета, № 15, 23.01.1993.

6. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 27, 04.07.2005.

7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 4, 2001.

8. Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительсва жилья» // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. - 2005. - № 9.

9. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19.09.2002 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, № 2.

10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2000, №9.

11. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.05.2006 по делу № А79-6571/2005 «Основания взыскания неосновательного обогащения, связанного с передачей помещения меньшей площади, чем установлено в договоре, отсутствуют, т.к. по условиям договора размер передаваемой нежилой площади не являлся твердо установленным и может отличаться от предварительно согласованного размера» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

12. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.02.2006 по делу № А29-2784/2005-2э «В удовлетворении иска о признании недействительным договора на участие в долевом строительстве отказано правомерно, т.к. спорный договор соответствует действующему законодательству» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

13. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2006 № А31-8126/20 «Исковые требования о расторжении договора и взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве, удовлетворены правомерно, т.к. материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

14. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9.08.2004 г. по делу № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 «В иске о признании договора о долевом участии в финансировании строительства незаключенным отказано, поскольку договор содержит все существенные условия» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

15. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8.08.2003 г. по делу № А21-3538/02-С2 «Суд правомерно удовлетворил требование общества о расторжении договора долевого участия в строительстве, поскольку в судебном заседании ответчик в соответствии со ст. 49 АПК РФ признал иск в части расторжения указанного договора и признание иска было принято судом» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

16. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.05.2002 г. по делу № А06-2631-18/2001 «Суд, анализируя условия спорного договора, правомерно квалифицировал его как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) с элементами договора строительного подряда, поскольку обязательства сторон договора направлены на достижение общей цели - строительство жилого дома» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

17. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2.10.2001 г. № Ф03-А73/01-1/1918. Дело № Ф03-А73/01-1/1918 // СПС «КонсультантПлюс» (документ опубликован не был).

18. Письмо Пенсионного фонда РФ от 01.10.2001 № ВП-09-25/7938 «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

19. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2001 г. по делу № А23-53/9-2000Г «Дело по иску о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами направлено на новое рассмотрение в связи с нарушением арбитражным судом норм материального и процессуального права» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

Приложения

Приложение 1.

Оценивая средний индекс цен на жилье в крупных городах России, отмечается тот факт, что он колеблется от 1,145 до 1,3 и превышает уровень инфляции на 0,3-1,5 за 2005 год. Так, наибольший показатель индекса цен на жилье наблюдается в Перми - 1,3.  Примерно на одном и том же уровне находятся такие города, как Нижний Новгород - 1,145, Екатеринбург - 1,19,  Новосибирск - 1,231, Самара - 1,275.  Результаты средних индексов цен на жилье в рассматриваемых крупных городах окажет помощь в принятии решения по установлению цен на строящееся жилье.

Приложение 2. Средний индекс цен на жилье в регионах за 2005 г.

Для планирования объема жилья в рассматриваемых крупных городах России можно воспользоваться таким показателем, как объем вводимого жилья. Сравнивая этот показатель в выбранных городах России, прослеживается следующий факт: практически во всех городах наблюдается увеличение объема строящегося жилья, за исключением Самары, в которой этот показатель снизился с 360 до 320 тыс. кв. м.

Приложение 3. Динамика строящегося жилья в крупных городах России, тыс. кв. м.

Лидирующее место по показателю объема строящегося жилья являются такие города, как Пермь, в котором объем вводимого жилья увеличился с 164,4 до 314,7 тыс. кв. м., т.е. на 91,4% и Екатеринбург - с 497,1 до 1100 тыс. кв. м., т.е. более чем в 2 раза. Подобные результаты говорят о повышении активности строительного бизнеса вообще, и развитии жилищного строительства в частности.

В остальных городах наблюдаются не такие высокие темпы увеличения жилищного строительства, но сохраняется стабильный объем вводимого жилья: в Нижнем Новгороде данный показатель увеличился с 286,6 до 350 тыс. кв. м., т. е. на 22,1%, в Челябинске - с 350 до 432 тыс. м2, на 23,4%, в Новосибирске с 500 до 521 тыс. кв. м., т.е. на 4,2%, в Санкт-Петербурге с 2031,972 до 2273,382 тыс. кв. м., т.е. на 11,8%.

Приложение 4. Строительство жилых домов в январе-феврале 2007 года в Санкт-Петербурге (по данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству)

С другой стороны, наибольший объем вводимого в строительство жилья наблюдается в Санкт-Петербурге и в Екатеринбурге.

Сопоставляя объем и динамику прироста  вводимого жилья,  лидером по соразмерности объема и динамики строящегося жилья, является Екатеринбург, в котором объем вводимого жилья в 2005 году составляет 1100 тыс. кв. м., и этот город стоит на втором месте из рассматриваемых после Санкт-Петербурга по этому показателю, а увеличение объема строящегося жилья за период 2004-2005 гг. произошло на 121,2%.

Еще один показатель, на котором хотелось бы заострить внимание - это соотношение цен квадратного метра на первичное и вторичное жилье в рассматриваемых городах. В общем случае наблюдается следующая тенденция: цены на квадратный метр первичного жилья превышают цены на в

Приложение 5. Динамика цен за кв. м. на первичное и вторичное жилье в крупных городах  в 2005 году, долл.

Наибольший разрыв между ценами наблюдается в Перми (23%), Новосибирске (17,8%), Санкт-Петербурге (16,0%). Меньший разрыв наблюдается в остальных исследуемых городах, и он составляет от 1,7% до 1,9%. Специфичным фактом для региональных городов является превышение стоимости на квадратный метр первичного жилья над вторичным. Соотношение цен на квадратный метр между первичным и вторичным жильем в крупных городах не соответствует сегодняшнему столичному сценарию рынка недвижимости. Ему соответствует обстановка  в таких городах, как Самара, где квадратный метр вторичного жилья превышает первичное на 19,5%; в Красноярске это соотношение составляет 8,4%, а в Екатеринбурге - 2,7%.

Характеризуя ситуацию в рассматриваемых крупных городах России, которые располагаются в различных регионах страны, хотелось бы отметить, что во всех выбранных городах наблюдается активный рост цен на жилье, который превышает годовую инфляцию, по крайней мере, 2005 года.

Активно развивается во всех исследованных городах жилищное строительство. Особенно хотелось бы отметить такие города, как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Пермь, Омск.

Важнейшим отличием сценария на рынке недвижимости и строительства в практически во всех рассмотренных крупных городах России является превышение стоимости квадратного метра на первичное жилье по

Приложение 6.

Многие фирмы-застройщики нарушают договоры участия в долевом строительстве, не выполняя своих обязательств по сдаче объектов недвижимости в установленные договором сроки, по нарушению качества работы и т.д. В связи с этим хотелось бы привести информацию о ненадежных фирмах-застройщиках Санкт-Петербурга и об объеме несданных ими площадей.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8