Правовое регулирование земельных отношений

18

Содержание

Введение

Глава 1. Правовое регулирование земельных отношений в Великобритании

1.1 Кадастр и регистрация недвижимости

1.2 Обзор опыта Великобритании в правовом регулировании земельных отношений

Глава 2. Правовое регулирование земельных отношений в Германии

2.1 Общие черты систем регистрации

2.2 Опыт Германии в регулировании земельных отношений

Глава 3. Правовое регулирование земельных отношений во Франции

3.1 Земля и недвижимость. Собственность на землю и рынок земли

3.2 Нормативно-правовая регламентация земельных правоотношений во Франции

Заключение

Список литературы

Введение

При переходе от административной к рыночно-ориентированной экономике стоит вопрос создания системы управления земельными ресурсами и другим недвижимым имуществом, адекватной ситуации, которая складывается в новых экономических условиях. Поэтому изучение опыта стран с рыночной экономикой в вопросах управления земельными ресурсами и другим недвижимым имуществом может быть полезной для стран, которые не имеют традиций рыночной экономики или определенной мерой их утратили.

Как указано в «Руководящих принципах управления земельными ресурсами», изданных ООН в 1996 г., «Право собственности на землю, ее стоимость и использование, хотя теоретически являются независимыми, на практике тесно взаимосвязаны. Каждый компонент земли требует рационального управления, для чего необходима соответствующая система регистрации сведений, таких как:

право собственности - для гарантирования надежной защиты прав владения;

стоимость - для обеспечения объективного налогообложения собственности и справедливости при изъятии земли для общественных потребностей;

режим использования земель для обеспечения эффективного управления землепользованием.

Система управления земельными ресурсами может обеспечивать порядок и стабильность в обществе через установление гарантий не только для землевладельцев и их партнеров, но и для национальных или международных инвестиционных и кредитных компаний, предприятий, а также для правительства. Не смотря на то, что системы регистрации земель часто направлены на обеспечение защиты интересов индивидуальных собственников, они являются надежным инструментом национальной земельной политики и средствами поддержки экономического развития».

Каждая страна создает собственную систему управления недвижимостью, которая отвечает ступени ее экономического развития, общественным отношениям, историческим традициям, отношению к вопросам собственности, и т.п., в которой регистрация прав относительно недвижимости является одним из важнейших ее элементов.

Глава 1. Правовое регулирование земельных отношений в Великобритании

1.1 Кадастр и регистрация недвижимости

Для рассмотрения опыта зарубежных стран необходимо также уточнить значения таких терминов, как «фискальный» («налоговый»), «юридический» и «многоцелевой кадастр», «земельная регистрационная система», которые применяются в практике управления недвижимостью. Наиболее распространенное определение кадастровой системы в общем понимании, данное FIG (Международная федерация геодезистов) - «Кадастр - это официальный реестр недвижимости, который базируется на основе земельного участка (парцела)».

Под земельным участком понимается некоторая часть поверхности земли, отделенная от других границами, внутри которых действует официально признанный пакет прав, обязательств и ограничений. Причем, это понятие включает как естественные, так и искусственные объекты или сооружения, размещенные внутри этих границ.

Фискальный кадастр (fiscal cadastre) - это кадастр, направленный на обслуживание целей налогообложения недвижимости.

Юридический кадастр (jurdical cadastre) - это кадастр, направленный на регистрацию и защиту прав собственности относительно недвижимости.

Многоцелевой кадастр (multipurpose cadastre) - кадастр, который используется для управления земельными ресурсами (как средством производства и пространственным базисом).

Разность между юридическим кадастром и земельной регистрационной системой только терминологическая (в англоязычных странах более распространен термин система регистрации титулов).

Важно отметить, что эксперт ООН Г. Ларссон (G. Lаrssоn) в книге «Land Registration Cadastral Systems» системы, которые назывались земельным кадастром в бывшем СССР, определяет как «экономически или экологически ориентированные земельные информационные системы, основу которых составляет не информация об участках, налогах и собственниках, а данные об окружающей среде и сельскохозяйственных ресурсах. Классификационные единицы базируются на естественных или технических факторах таких как типы грунтов, землепользование, экология, и т.п.».

1.2 Обзор опыта Великобритании в правовом регулировании земельных отношений

Среди европейских стран особо выделяется Великобритания, где, в понимании французской системы, кадастра не существует вообще. Это связано с особенностями «общего права». Основой системы управления земельными ресурсами является, так называемый, «Земельный реестр ее Величества» (Her Majesty Land Register), который, по сути, является реестром прав собственности на недвижимость (или реестром титулов). Реестр был основан в 1862 году. Современная система базируется на законе 1925 года. Королевский реестр распространяет свою юрисдикцию на территорию Англии и Уэльса. В реестр занесены более 15 миллионов собственников. Реестр открыт и доступен для всех. В режиме on-line можно получить информацию из компьютеризированного реестра по всей территории Англии и Уэльса, через запросы по уникальному идентификатору или по адресу. Реестр содержит юридические записи о всех продажах недвижимости и договоры аренды более чем за 25 предшествующих лет. После регистрации недвижимости реестр становится единым законным свидетельством прав собственности.

Главную роль в этой системе играют Геодезическая служба Великобритании (Ordnance Survey) и Земельный реестр Ее Величества, или Королевский реестр. Реестр базируется на «официальных» крупномасштабных планах масштаба 1:1250, которые выдаются только Геодезической службой Великобритании, которая является национальным агентством, ответственным за проведение государственной политики в области геодезии и картографии.

Королевский реестр подчинен министру юстиции (Lord Chancellor). Региональные офисы реестра действуют самостоятельно на основе закона, но юридически они подчинены главному регистратору и не зависят от местных администраций. Система состоит из трех официальных реестров - Реестра недвижимости (Land Register), Реестра собственников, Реестра ограничений.

Главная функция реестра - обеспечение простой и надежной процедуры подтверждения прав собственности и в меньшей мере выраженная фискальная функция. Теория английского права предусматривает, что вся земля есть собственностью короны и может находиться только во владении или пользовании частных лиц, при этом рассматриваются права «полное владение» или фрихолд (Freehold) и аренды на период до 999 лет или лизхолд (Leasehold). Первичная регистрация собственности осуществляется при транзакциях, и потому ряд недвижимостей, которые никогда не продавалось, вообще не зарегистрированы в системе. В Англии и Уэльсе числится около 20 млн. недвижимостей, из которых около 15,7 млн. зарегистрированы в системе за весь период ее существования. В стране реализуется долгосрочная программа компьютеризации реестра (PRISMA) и по состоянию на 1994 год в компьютеризированный реестр внесено около 13,5 млн. зарегистрированных объектов собственности.

Нужно принять во внимание, что основным налогом, связанным с собственностью, является так называемый «бизнес-налог», который платит лицо, которое реально использует собственность, а не то, которое ею владеет. Регистрация гарантирует права собственности, но не гарантирует границ этой собственности (так называемые «общие границы»), что есть, в определенной мере, уникальным явлением с точки зрения континентальной Европы.

Ведение официальных записей об операциях с землей в Шотландии началось с 1617 года. Регистрация наследственных прав собственности была частью законодательной системы Шотландии с тех пор, как возникла система регистрации прав в Генеральном Реестре (General Register of Sassiness), недавно превращенная в систему Регистрации Земель (Land Registration system) (1979 г.). Законом Шотландии о регистрации земли. Эта система постепенно заменяет Генеральный Реестр.

В Генеральном Реестре, который был исторически организован с территориальным делением Шотландии и велся местными органами власти графств, помещаются записи о правах собственности по всей Шотландии. Он содержит записи о теперешних и прошлых собственниках более чем 1 500 000 частных собственностей в Шотландии. Реестр не базируется на картах.

Реестр Земель (Land Register) является системой регистрации титулов и ограничений на собственность. Система базируется на картах и действует в семи графствах старой Шотландии. Сейчас в реестр занесено более 250 000 регистрационных записей. Распространение его действия на всю Шотландию предусмотрено к 2003 г.

Реестр Шотландии широко использует крупномасштабные карты Топографической Службы. Недвижимость в городах регистрируется на картах масштаба 1:250, в сельских районах - на картах масштаба 1:2 500, в горных районах и на других нетронутых землях - в масштабе 1:10000. Базы данных для реестров создаются на полностью компьютеризированных технологиях, в том числе предполагается работа с цифровыми картами. Топографическая служба и Земельный реестр работают в тесном содружестве над усовершенствованием карт артиллерийской съемки, которая является составной частью процесса регистрации.

Глава 2. Правовое регулирование земельных отношений в Германии

2.1 Общие черты систем регистрации

В абсолютном большинстве стран регистрационная система состоит из двух частей:

картографической - планы м-ба 1:500-1:5000, на которых отображена информация про границы собственности, административные границы, математическую основу планов (система координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, основные элементы местности (сооружения, пути соединений, гидрография, леса и т.п.).

документальной информации, к которой относятся: кадастровый идентификатор, регистрационный номер в реестре собственности, адрес, муниципальный код собственника, когда и как создана собственность, права и ограничения относительно собственности, и т.п.

Информация в системе группируется на основе земельного участка (парцела) или имени собственника ли их комбинации.

Рассмотрев организацию систем регистрации в разных странах, укажем, что в их создании чрезвычайно важна роль государства, которое устанавливает:

кто (какие организации) ответственны за определенную информацию и за определенные базы данных (распределение и взаимоконтроль, а не концентрация и бесконтрольность), четкое распределение правовых и технических функций; как должен быть организован обмен информацией между разными организациями;

каким образом и какая информация доступна для пользователя;

как установить стандарты, процедуры и терминологию, и т.п.

2.2 Опыт Германии в регулировании земельных отношений

Немецкая система управления недвижимостью, исходя из юридических традиций стран, которые относятся к этой группе, отличается от прежде рассмотренных систем регистрации, прежде всего, детально обработанными процедурами, высокой точностью определения границ землевладений, гарантиями положения границ, гарантиями зарегистрированных прав, и т.п.

Кадастровая, геодезическая и картографическая система была создана в Германии в начале 19-го век в связи с новой системой налогообложения недвижимости. Поэтому было необходимо определить границы и зарегистрировать частную и общественную собственность, что и стало задачей Кадастровой Службы, основанной в первых двух декадах 19-го века.

Очень важным для регистрации земель и кадастра было принятие в 1900 году Германией Гражданского Кодекса «Burgerliches Gesetzbuch», который составляет основу для транзакций и регистрации прав на недвижимое имущество.

В то же время, в самой Германии организационно единой системы на уровне государства нет, в силу федеративного устройства страны. Но, во всех землях работы выполняются по общим правилам и в единых стандартах. Основное отличие состоит в решении организационных вопросов. Так, в разных землях организации, которые ведут кадастровые системы, подчинены разным министерствам: Министерству финансов, Министерству юстиции, Министерству внутренних дел.

Надо отметить, что слово «кадастр» только условно возможно применить в случае Германии, не смотря на то, что в начале создания система испытала значительное влияние французской системы.

В общем контексте, с точки зрения институционной структуры, система состоит из трех основных элементов: Управления земельной книги (Landbuchamt), которое ведет реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; Управления топографических съемок (Landesfermessungsant), которое отвечает за создание кадастровых карт и подготовку документации, а также проводит все топографо-геодезические работы для других целей; Нотариат, который заверяет соглашения и прочие правовые акты, которые касаются прав собственности, транзакций и ограничений и ведет реестр этих актов.

Страницы: 1, 2