Другая обязанность лизингополучателя - своевременно выплачивать лизингодателю арендную плату - лизинговые платежи. ГК РФ не содержит каких-либо специальных правил о размере арендной платы (общей суммы) и конкретных лизинговых платежей, порядка, условий и срока их внесения. Т.е. они будут регулироваться общими положениями об аренде, касающимися арендной платы.

Следующая обязанность лизингополучателя - по окончании срока лизинга он должен возвратить лизинговое имущество лизингодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае нарушения лизингополучателем условий договора лизинга (любых нарушений квалифицированных как «бесспорные» и «очевидные») лизингодатель наделяется правом бесспорного взыскания денежных сумм и правом бесспорного изъятия предмета лизинга.

К существенным условиям договора лизинга относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ) М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. Изд. Статус. М.: 2003, с. 601.

.

Договор лизинга считается заключенным лишь в том случае, когда между сторонами - лизингодателем и лизингополучателем достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Особенностью предмета договора лизинга является то, что он включает в себя помимо объекта лизинга (лизингового имущества) еще два рода действий обязанных сторон: во-первых, действия арендатора по принятию имущества в аренду, обеспечению его сохранности и использования по назначению, выплате платежей и возврату имущества по окончании срока лизинга (либо приобретению его в собственность); во-вторых, действия лизингодателя по заключению договора купли-продажи (поставки) лизингового имущества с продавцом (поставщиком) в соответствии с указаниями лизингополучателя.

Некоторые положения о существенных условиях договора лизинга имеются в ФЗ «О лизинге». Согласно п. 4 ст. 15 Закона договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов; определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

Статья 668 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено договором лизинга, имущество, являющееся предметом этого договора передается продавцом непосредственно арендатору (лизингополучателю) в месте нахождения последнего. Обязанности по содержанию и текущему ремонту имущества возложены на арендатора (лизингополучателя), а его капитальный ремонт должен производить арендодатель (лизингодатель).

О форме договора лизинга каких-либо специальных правил в § 6 гл. 34 ГК нет, а ФЗ «О лизинге» предусматривает заключение договора в письменной форме, независимо от срока (п. 1 ст. 15 Закона), Форма договора лизинга при отсутствии специального регулирования должна определяться в соответствии с общими положениями об аренде - ст. 603 ГК РФ. Вопрос о государственной регистрации договора лизинга не стоит ни в ГК, ни в ФЗ «О лизинге».

И здесь, при отсутствии специальных правил, регулирующих договор лизинга, подлежат применению общие положения об аренде (§ 1 гл. 34), которые говорят о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 603 ГК). Следовательно, если объектом лизинга является недвижимое имущество либо оно входит в состав лизингового имущества, такой договор лизинга подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Из этого также следует, что в отличие от договора аренды здания или сооружения договор лизинга указанных объектов подлежит государственной регистрации, в том случае, когда срок лизинга здания (сооружения) не превышает одного года.

Заключение

В заключение следует отметить, что в данной работе в полной мере были рассмотрены и раскрыты теоретические вопросы, касающиеся общих положений об аренде, а именно: понятие, существенное условие, форма и государственная регистрация, субъекты, объекты, изменение и расторжение договора аренды. Можно сказать, что законодатель довольно детально урегулировал все общие положения договора аренды. Большинство норм, регулирующих данный вид договора носят диспозитивный характер. Он относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным, возмездным и взаимным.

При рассмотрении отдельных видов договора аренды были использованы теоретические знания, затрагивающие каждый из видов, приведена арбитражная практика.

Была раскрыта суть и правовые особенности следующих видов договора аренды, такие как: договор проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинг).

Подводя итог по каждому из видов договора аренды, необходимо отметить, что отличительной особенностью договора проката является то, что Арендодателем по договору может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду.

Договор аренды транспортных средств подразумевает два вида обязательств арендодателя:

- непосредственно связанное с предоставлением транспортного средства в аренду во временное владение и пользование за плату;

- связанных с оказанием арендатору услуг по управлению и его технической эксплуатации.

Сочетание этих обязательств в одном договоре влияет не только на его содержание, но и на ряд других связанных с исполнением договора обязательств.

Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договоров аренды транспортных средств: соответственно аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа, то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются у арендодателя, а во втором случае - осуществляются арендатором транспортного средства.

Одной из особенностей договора аренды транспортного средства является то, что законодатель не обеспечил в ГК РФ исчерпывающее регулирование обязательств возникающих из договора аренды транспортного средства.

Про договор аренды заданий и сооружений можно отметить, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду, арендодатель получает доход от имеющейся у него в наличии собственности. А арендатор не обременяет себя всякий раз приобретением зданий в собственность и получает возможность использования временно нанятого помещения для производственных или иных коммерческих целей.

Заслугой законодателя является то, что он предусмотрел комплекс специальных правил в полной мере учитывающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Однако, несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ, также как и ранее действовавшее законодательство, содержит традиционное определение последствий, связанных с улучшением арендатором имущества в период его аренды, а также на столь длительное законодательное регулирование судьбы неотделимых улучшений арендованного имущества, на практике до сих пор остаются проблемы, связанные с применением ч.2 ст.623 ГК РФ.

Арендатор в соответствии со статьей 623 ГК РФ вправе произвести улучшения арендованного имущества, которые по своему содержанию не относятся ни к текущему ремонту, ни к расходам по содержанию имущества.

Производимые арендатором улучшения разделяются законом на отделимые и неотделимые от имущества.

Согласно ч.1 ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения арендатор вправе в любое время изъять, поскольку они являются самостоятельными объектами собственности арендатора.

Казалось бы, законодатель урегулировал в ст.623, 662 ГК РФ последствия улучшения арендованного имущества, но на практике арендаторы, согласовавшие проведение неотделимых улучшений с арендодателем, столкнулись с довольно серьезными проблемами, связанными с возмещением понесенных затрат.

Судебная практика по данному вопросу практически отсутствует, и единого подхода к критериям отделимости и неотделимости улучшений до сих пор не выработано. В каждом конкретном случае исход судебного разбирательства зависит от значимости доводов сторон.

Критерием неотделимости произведенных улучшений в законе выступает невозможность их отделения без вреда для имущества, который как сторонами договора, так и судами толкуется неоднозначно. Безусловно, что неотделимые улучшения должны стать неотъемлемой частью арендованного имущества, но что считать неотъемлемой частью имущества? Как определить наличие вреда для имущества? И по каким критериям мы будем считать, что отделение конкретного улучшения наносит вред имуществу?

Как показывает практика, в судебном процессе арендатор выигрывает в том случае, если сможет убедить суд в том, что улучшения действительно являются неотделимыми.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что судебная практика по критериям отделимости произведенных арендатором улучшений арендованного имущества практически отсутствует, а имеющаяся довольно противоречива.

Для избежания спорных ситуаций и неблагоприятных последствий для сторон договора аренды, важно оговаривать в тексте самого договора необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений сдаваемого в аренду имущества, определять перечень таких улучшений, их стоимость. В случае необходимости выполнения дополнительных работ по улучшению полезных и эксплуатационных качеств арендуемого имущества арендатору до начала выполнения работ целесообразно получать письменное согласие арендодателя на их выполнение, с определением порядка распределения и возмещения расходов.

С П И С О К Л И Т Е Р А Т У Р Ы

I Нормативные акты

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. // «Российская газета» от 25.12.93 г. № 237.

2. Гражданский кодекс РФ от 30.11.94 г. № 51-ФЗ (с изм. и доп. от 02.02.06 г.) // «Российская газета» от 08.12.94 г.

3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24. 07. 2002г. № 95-ФЗ (с изм. и доп. от 27.12.05 г.) // «Российская газета» от 27.07.02 г. № 137.

4. Водный кодекс РФ от 16.11.1995 № 167-ФЗ (с изм. и доп. от 31.12.05 г.) // «Собрание законодательства РФ» от 20.11.95 г. № 47, ст. 4471.

5. Лесной кодекс РФ от 29.01.1997, № 22-ФЗ (с изм. и доп. от 31.12.05 г.) // «Собрание законодательства РФ» от 03.02.97 г. № 5 ст. 610.

6. Земельный кодекс РФ от 25.10. 2001, № 136-ФЗ, (с изм. и доп. от 17.04.06 г.) // «Собрание законодательства РФ» от 29.10.01 г. № 44 ст. 4147.

7. Жилищный кодекс РФ от 29.12.04 г. № 188-ФЗ (с изм. и доп. от 31.12.05 г.) // «Собрание законодательства РФ» от 03.01.05 г. № 1 ст. 14.

8. Бюджетный кодекс от 31.07.98г. № 145-ФЗ (с изм. и доп. от 02.02.06 г.) // «Российская газета» от 12.08.98 г. № 153-154.

9. ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» от 10.01.03г. № 17-ФЗ (в ред.07.07.03г.) // «Собрание законодательства РФ» от 28.08.95 г. № 35 ст. 3505.

10. ФЗ № 122 от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 17.04.06 г.) // «Собрание законодательства РФ» от 28.07.97 г. № 30 ст. 3594.

11. ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10. 98г. № 164 (с изм. и доп. от 22.08.04 г.) // «Собрание законодательства РФ» от 02.11.98 г. № 44, ст. 5394.

12. Закон РФ «О недрах» от 21.02.92 г. № 2395-1 (с изм. и доп. От 15.04.06 г.) // СЗ РФ 1995, №10 // «Российская газета» от 05.05.92 г. № 102.

13. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждено Постановлением Правительства РФ от 18.02.98г. № 219, в редакции Постановления Правительства РФ от 23.12.99г. № 1429 // «Собрание законодательства РФ» от 23.02.98 г. № 8 ст. 963.

14. Постановление Правительства РФ от 15 августа 1997, № 1025 «Об утверждении Правил бытового обслуживания населения в Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ» от 25.08.97 г. № 34 ст. 3979.

15. Закон Калужской области от 07.04.03г. № 192-ОЗ «Об управлении и распоряжении госсобственностью Калужской области» (с изменениями на 31.12.04г. № 52-ОЗ).

16. Постановление Правительства Калужской области от 25.05.04г. № 157 «О вопросах Министерства экономического развития Калужской области» (с изм. и доп. от 08.07.05 г.).

17. Положение о Министерстве экономического развития Калужской области, утверждено Постановлением Губернатора Калужской области от 12.04.04г. № 266 (с изм. и доп. от 01.12.05 г.).

18. Распоряжение Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Калужской области от 25.06.04г. № 209-р ( с изменениями на 09.11.04г.).

19. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в собственности Калужской области, утвержденное Приказом Министерства экономического развития от 13.07.04г. № 342-п.

20. Приказ Министерства экономического развития Калужской области от 31.05.04г. № 116-п «Об утверждении примерных договоров аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Калужской области».

21. Приказ Министерства экономического развития Калужской области от 17.06.04г. № 212-п «Об утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за пользование находящимися в собственности РФ объектами недвижимости».

22. Приказ Министерства экономического развития Калужской области от 12.05.04г. № 30-п «О методике расчета арендной платы за пользование находящимся в собственности Калужской области объектами недвижимости» (с изменениями от 30.11.04г. № 1023-п и от 28.04.05г. № 370-п).

II Судебная практика

1. Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.

2. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Приложение к информационному письму Президента Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997, № 13.

3. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Приложение к информационному письму Президента Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002, № 66.

4. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 29.09. 94, № 4 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // Бюлл. Верховного суда РФ 1995, № 1, 7; 1997. № 1.

5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г., № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1997, № 7, ст. 100.

6. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 13.11. 97, № 21 «Обзор принятия разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.00г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

III. Учебники и учебные пособия. Книги

1. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой и второй, постатейный/ под редакцией д.ю.н., профессора О.И.Садикова. М.:ИНФРА-М, 1999

2. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/ М.Ю.Тихомиров-М.:Изд.Тихомирова М.Ю., 2005.

3. Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М.: «Проспект», 1997.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. К-2. - М.: «Статус», 2003.

5. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды, М., 1999, с.149.

6. Оглобин О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. - М., 2003.

7. Симонова М. И. Аренда, лизинг, прокат. Изд. «Статус-Кво 97», 2001.

8. Коболкин А., Сопникова Л. Договор проката // российская юстиция № 6 июль 2000, с.63.

9. «Нежилые помещения как объекты гражданских прав» В. А. Лелеч // ГАРАНТ справочно-правовая система.

10. «Нежилые помещения как объект Аренды» Т. Ю. Комарова. Законодательство № 4. апрель 2003.

11. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, № 10.

12. Пиляева В.В. Гражданское право в вопросах и ответах: Учеб.пособие.-М.: ТК Велби, 2003.

13. «Экономика и жизнь», февр.2000, № 8 (8806), Е.Киндеева «Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть?»

14. Бухгалтерское приложение № 35, сентябрь 2000 стр.8/18 «Аренда помещений, находящихся в госсобственности».

15. эж-ЮРИСТ № 8, март 2001 О.Козырь «Аренда недвижимого имущества» стр.3-4

16. эж-ЮРИСТ № 8, март 2001 Д.Тягай, В.Сумин «Применение законодательства об аренде», стр.6

17. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. 2-е изд., перераб. и доп. - М., Издательство «Ось-89», 2003.

18. Вестник Высшего Арбитражного суда РФ № 5, 1998г.

30.07.2006 г. Т.Ю. Зименкова.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11