Правовая природа договора участия в долевом строительстве
Содержание Введение 1 Долевое участие в строительстве: исторический аспект и современное регулирование 1.1 История развития института долевого участия в строительстве 1.2 Современное состояние основ правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве 2. Правовая природа договора участия в долевом строительстве 2.1 Понятие и существенные условия договора участия в долевом строительстве жилья 2.2 Права и обязанности сторон договора об участии в долевом строительстве 2.3 Порядок заключения и расторжения договора участия в долевом строительстве 3 Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве Заключение Список использованных источников Введение В настоящее время строительство принадлежит к числу наиболее интенсивно развивающихся отраслей экономики. Это связано с тем, что изменение социально-экономической и политической ситуации, возрождение рыночных отношений в России привело к развитию негосударственного сектора в строительстве, что способствовало увеличению потребительского спроса на жилье, в то время как государство перестало играть ведущую роль в решении жилищных проблем граждан. Право на жилище провозглашено Конституцией Российской Федерации. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40) Российская Федерация. Конституция. Конституция Российской Федерации: [принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.]// Российская газета. - 1993. - 25 дек(№237). - С. 11.. Отставание правового регулирования отношений долевого участия в строительстве и его несоответствие реалиям рыночных отношений, в том числе отсутствие эффективных правовых механизмов и средств защиты интересов участников указанных отношений привело к многочисленным нарушениям прав и законных интересов граждан и юридических лиц в этой сфере. Начало весны 2005 г. в нашей стране ознаменовалось вступлением в силу сразу двух нормативных правовых актов: Жилищного кодекса РФ (принят 22 декабря 2004 г.) и Федерального закона № 214-ФЗ «06участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (принят 30 декабря 2004 г.). Последний нормативный акт посвящен регулированию взаимоотношений между застройщиком и участником долевого строительства (физическим или юридическим лицом) по поводу привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Новый Жилищный кодекс РФ не касается вопросов, затронутых в названном Федеральном законе (далее -- Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ), отдельные его положения свидетельствуют о неразрывном единстве данных нормативных актов. Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ - это закон, который давно ждали, который должен был решить существовавшие ранее проблемы во взаимоотношениях между застройщиком, привлекающим денежные средства для строительства многоэтажных жилых домов, и участником долевого строительства, как правило, гражданином. По нашему мнению, при принятии этого Закона законодателем ставилась основная цель -- максимально защитить права и интересы дольщиков от «нерадивых» застройщиков. За последние десять лет во всех регионах нашей страны массовый характер приобрел обман застройщиками граждан, желающих приобрести относительно недорогое жилье в новом доме с улучшенной планировкой, что выражалось в продаже одной квартиры двум и более гражданам, в затягивании срока сдачи жилья в эксплуатацию, в продаже квартир в несуществующих домах и т.д. Поэтому если мы посмотрим на Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в его первой редакции, то увидим, что 90% его норм призваны обеспечить права и законные интересы участников долевого строительства. В настоящее время отношения, возникающие на основе договора участия в долевом строительстве - нового для российского гражданского права, недостаточно исследованы в научной литературе, количество публикаций по вопросам договора участия в долевом строительстве жилья недостаточно. Отставание уровня развития научного осмысления отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве жилья, от уровня развития реальных отношений в сфере строительства многоквартирных домов, неоднозначность толкования и применения норм права привела к появлению споров, возникновению ряда противоречий и пробелов как в нормативных документах, так и в правоприменительной практике, и что самое опасное - к ущемлению прав покупателей недвижимости. Именно потребностями гражданского оборота было вызвано принятие Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Российская Федерация. Законы. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости:[ федер.закон: принят Гос.Думой 22 декабря 2004г.: по состоянию на 1 января 2007г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005.- №1. - ст.40. -ISSN 1560-0580. от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 г. №111-ФЗ, от 16.10.2006 г. № 160-ФЗ), который впервые на законодательном уровне выделил в самостоятельный вид договор участия в долевом строительстве. Доступное жилье сегодня - это проект национального масштаба. Жилищная политика государства направлена на формирование рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Выполнение этой задачи невозможно без увеличения объемов и темпов строительства многоквартирных домов на долевых началах. Строительство на долевых началах многоквартирных домов должно стать действительно обоюдовыгодным и для застройщиков, и для участников долевого строительства, а главной его целью - снижение рисков, связанных с высокой затратностью строительства. Это обуславливает необходимость адекватного научного переосмысления и анализа российского законодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве жилья, совершенствование норм, регулирующих договор участия в долевом строительстве. Несомненную актуальность приобретает исследование договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, как основного инструмента, включающего правовые средства защиты интересов участников отношений возникающих в результате заключения указанного договора. Цель настоящей дипломной работы - исследование, выявление и комплексный анализ наиболее важных, дискуссионных аспектов правового регулирования одного из законодательно регламентированных способов решения гражданами жилищных проблем - долевого участия в строительстве жилья. Для реализации обозначенной цели определены следующие задачи: - проанализировать исторический аспект становления и развития правового регулирования отношений участия в долевом строительстве; - провести анализ действующего законодательства, судебной практики, теоретических исследований специалистов по данной тематике; - выявить правовую природу договора участия в долевом строительстве жилья в современном законодательстве; - определить особенности договора участия в долевом строительстве жилья, в том числе существенных условий, формы договора, порядка заключения и оснований для расторжения двустороннего соглашения; - провести сравнительно - правовой анализ договора участия в долевом строительстве жилья и сходных договоров, широко применяемых в правоприменительной практике. Предметом дипломной работы является правовая природа договора участия в долевом строительстве. Объектом дипломной работы являются правоотношения, возникающие на основе договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Изучение отношений долевого жилищного строительства, особенностей участия в долевом строительстве граждан вызвало в научных кругах значительный интерес. Данной проблематике посвящены диссертационные исследования А.Г. Щербинина, Е.В. Лапутевой, В.В. Мельника. Помимо этого, договорам участия в долевом строительстве и их квалификации посвящена работа А. Шаханова. Также представляют интерес научные статьи в периодических изданиях Е. Козловой, Л.Н. Мошкиной, Б.В. Муравьева, Ю.В. Романца, Н.А. Бухаровой и других юристов, затрагивающих отдельные проблемы, связанные с квалификацией различных правовых конструкций договора долевого строительства, которые использовались в правоприменительной практике до принятия Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве …». Теоретическую основу работы составляют научные труды М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Ю.В. Романца, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого и др., материалы судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ. При написании дипломной работы использованы следующие методы: исторический, метод сравнительного правоведения, системного, логического анализа и иные методы научного познания. 1 Долевое участие в строительстве: исторический аспект и современное регулирование 1.1 История развития института долевого участия в строительстве Предпосылки зарождения отношений участия в долевом строительстве, прежде всего, связаны с возникновением у человека потребности в жилище и, как следствие, в потребности улучшения жилищных условий. Этот процесс непосредственно связан со строительством и договором строительного подряда, который зародился еще в Древнем Риме и долгое время существовал в рамках договора найма. Чтобы понять сущность долевого участия в строительстве как самостоятельного института гражданского права, его значение и возможные пути совершенствования, необходимо обратиться к истории возникновения и развития этого института. В России лишь в 1930-е годы отношения по долевому строительству получили правовое регулирование. Они были связаны с передачей средств социалистических организаций местным Советам (в лице отраслевого органа УКСа или ОКСа). Такие соглашения именовались договором передачи (приемки) функции заказчика по строительству. Соглашение сторон достигалось путем составления протокола согласования о передаче средств. При этом граждане в подобных отношениях не участвовали. В этот период времени физические лица могли строить только индивидуальные жилые дома. В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном и гражданском строительстве. Такая система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных средств для строительства государственного жилья и предоставлением гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков, распространенные в 1960-е годы, являются историческим аналогом современных отношений граждан по долевому участию в строительстве. Рассматривая правовое положение участников коллектива застройщиков, а также их права и обязанности сквозь призму современного гражданского законодательства, можно сделать вывод, что договор об организации коллектива застройщиков по правовой конструкции является одной из форм долевого участия в строительстве, он подобен современному договору простого товарищества (о совместной деятельности). Жилищно - строительные кооперативы создавались для строительства и последующей эксплуатации жилых домов. В целях удовлетворения потребности граждан в жилье в члены жилищно-строительных кооперативов принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Размер, порядок и условия финансирования в жилищно-строительном кооперативе устанавливались в уставе кооператива и определялись решением общего собрания его членов, что существенно отличается от способа определения цены договора в договоре участия в долевом строительстве, которая определяется соглашением сторон. Кроме того, необходимо отметить, что данная форма участия в строительстве на рассматриваемом этапе, преимущественно финансировалась за счет средств государства через кредит банка. И все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между «дольщиками» для заселения. На наш взгляд, в означенный период какие-либо схемы долевого участия граждан в строительстве могли быть введены только на государственном уровне, что обуславливалось решением одной из важнейших задач - решением жилищного вопроса. Таким образом, к началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и организаций в решении жилищной проблемы. Традиционно такая проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так как государство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|