p align="left">С процессуальной точки зрения в процессе доказывания правообладатель должен оспаривать не саму запись о государственной регистрации, а зарегистрированное право. Это объясняется тем обстоятельством, что государственная регистрация, в силу ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Подобный подход к формулированию исковых требований нашел закрепление и в судебно-арбитражной практике Постановление Президиума ВАС РФ от 8 июля 2003 г. № 1048/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 12. - С. 21; Постановление Президиума ВАС РФ от 14 октября 2003 г. № 4849/03 // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 2. - С. 32.. Институт государственной регистрации урегулирован прежде всего нормами ГК РФ, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Встает вопрос о правовой природе этих норм, их отраслевой принадлежности. На государстве лежит конституционная обязанность обеспечить защиту собственности (ст. 8 Конституции РФ). Это определяет наличие публично-правового интереса в нормальном функционировании рынка, защите прав его участников. Однако рынок недвижимости обладает определенными особенностями, которые обусловлены спецификой предмета сделок купли-продажи недвижимых вещей, их индивидуально-неповторимыми особенностями. М.А. Ковалевский справедливо отмечает, что "если предмет договора обладает существенно индивидуальными признаками - теми, что не присущи иному товару, предлагаемому рынком (товары на рынке не являются однородными), то подобный рынок также несовершенен. Таким рынком является рынок недвижимого имущества - данное имущество достаточно индивидуально. Ввиду этого законодатель установил специальное правило, в соответствии с которым цена на недвижимое имущество является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества" Ковалевский М.А. Конституционно-правовой режим имущества предпринимателя // Кодекс-info. - 2000. - № 5. - С. 8.. К сказанному остается добавить, что законодатель, руководствуясь особыми свойствами таких объектов гражданского права, как недвижимые вещи, помимо установления общего нормативного требования о существенном условии договора купли-продажи недвижимости, посчитал необходимым установить и форму публичного контроля за совершаемыми с недвижимыми вещами сделками и переходом прав на недвижимость - институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация - это процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним. Эти отношения можно охарактеризовать как отношения властеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся в неравном положении. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властные полномочия. Таким образом, государственная регистрация - это форма публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как справедливо заметил В.Ф. Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы, которая используется для обозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права Яковлев В.Ф. Россия: Экономика, гражданское право: (Вопросы теории и практики). - М., РИЦ ИСПИ РАН. 2000. - С. 180.. Таким образом, государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества. Принятие Закона о госрегистрации прав на недвижимость оказало столь существенное влияние на развитие гражданского законодательства, что в юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права - регистрационного права. По утверждению А.Р. Кирсанова, предметом правового регулирования такового "являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществления регистрационной деятельности", а "отношения, возникающие в процессе регистрации прав, регулируются методом императивных предписаний". Это дает основание для вывода о том, что "регистрационное право выступает как комплексная отрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования" Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. Кирсанов А.Р. - М., Юрайт. 2003. - С. 6.. Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой, по мнению которой "взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующий совокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции" Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. Кирсанов А.Р. - М., Юрайт. 2003. - С. 196.. По своей правовой природе этот институт является институтом административного права. 2.2 Принципы государственной регистрации прав на недвижимостьВопрос о принципах государственной регистрации чрезвычайно важен, поскольку решение вопроса о принципах этой системы позволяет сделать институт государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым. Вопрос исследовался как в работах дореволюционных российских юристов, так и в современной юридической литературе. Он освещался в работах И.А. Базанова, В.Б. Ельяшевича, А.Л. Фрейтаг-Лоринговена, В.А. Алексеева, С.А. Бабкина, А.Р. Кирсанова, Е.Ю. Петрова, М.Г. Пискуновой и др. Организация регулирования оборота недвижимого имущества зависит от того, какие принципы заложены в соответствующей системе регулирования. При этом часто не все принципы закреплены нормативно, однако это не исключает значимости принципов как основных руководящих идей, лежащих в основе этого правового института. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость отражают объективные потребности организации оборота недвижимости. Произвольный подход к конструированию норм, организующих оборот недвижимости, не приведет к желаемой цели - созданию непротиворечивой и эффективной системы права недвижимости. Следует отметить, что не все принципы могут быть одновременно зафиксированы в единой системе организации оборота недвижимости. Некоторые из них вступают в противоречие (например, принцип публичной достоверности и принцип исправления регистрационной записи). Определенная комбинация принципов государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею позволяет моделировать различные регистрационные системы. Выделяют материально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости. Автореф. дис... канд. юрид. наук. - М., 2001. - С. 9.. Если материально-правовые принципы лежат в основе системы государственной регистрации возникновения, изменения, обременения и прекращения прав на недвижимость, то формально-правовые принципы определяют структуру органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Совокупность формально-правовых принципов, определяющих правила организации оборота недвижимости, дают основания для вывода о существовании так называемого "формального права". Формальное право не свойственно каким-либо иным институтам частного или публичного права и опосредует отношения по организации оборота недвижимости Бабкин С.А. Указ. соч. - С. 210.. Будучи направленным на установление порядка деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, формальное право выполняет вторичную функцию: оно является своего рода придатком материального (вещного) права на недвижимость. Материально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Систему материально-правовых принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют следующие принципы: - принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности; - принцип исправления регистрационной записи; - принцип изъятия из-под действия давности; - принцип возражения (протестации); - принцип отметки (предварительной регистрации); - принцип старшинства прав. Принцип публичной достоверности подразумевает, что лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество (поземельная книга, вотчинная книга), становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах. Смысл принципа публичной достоверности заключается в необходимости обеспечения устойчивости гражданского оборота вообще и оборота недвижимости в частности. Как отмечал И.А. Покровский, все третьи лица вправе испытывать доверие к тому, что записано в поземельных книгах Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., Статут. 1998. - С. 201.. Добросовестный участник оборота, который полагается на официальные сведения, содержащиеся в государственном реестре, должен быть защищен от возможных притязаний на приобретаемое им недвижимое имущество. Такая защита обеспечивается при помощи принципа публичной достоверности, реализация которого позволяет ограничить претензии лица - правопредшественника добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Принцип исправления регистрационной записи заключается в том, что лица, обладающие вещными правами на недвижимую вещь, имеют юридически обеспеченную возможность потребовать исправления неправильной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество (поземельной, вотчинной книге). Этот принцип обеспечивает защиту прав собственника, утратившего недвижимое имущество. Принцип исправления конфликтует с принципом публичной достоверности, поскольку последний направлен на обеспечение защиты прав добросовестного приобретателя и исключает возможность изъятия у него приобретенной вещи. Таким образом, принцип исправления регистрационной записи не может быть в полной мере реализован одновременно с принципом публичной достоверности. В силу принципа изъятия из-под действия давности зарегистрированные на недвижимое имущество права не подлежат действию правил об исковой и приобретательской давности. Это обусловлено тем обстоятельством, что государственная регистрация прав на недвижимость влечет состояние полной правовой определенности прав, и сведения о таком правовом состоянии недвижимой вещи доступны всем заинтересованным лицам. Правовая неопределенность в режиме спорного объекта недвижимости исключается, что, в свою очередь, упраздняет необходимость во включении механизмов исковой и приобретательской давности, как механизмов "плавного" перехода прав на недвижимое имущество от одного лица к другому. Принцип возражения (протестации) предполагает, что лицо, оспаривающее зарегистрированное право на недвижимость, вправе требовать внесения в государственный реестр прав (поземельную, вотчинную книгу) записи, фиксирующей наличие спора. Цель этого действия имеет обеспечительный характер, ибо до разрешения спора по существу запись о возражении блокирует дальнейшее отчуждение недвижимости. На основании принципа отметки (предварительной регистрации) должник и кредитор по взаимной договоренности вносят в государственный реестр прав информацию об обязательстве, которым обременен объект недвижимости. Реализация данного принципа ограничивает должника в возможности распоряжаться объектом недвижимости до тех пор, пока недвижимая вещь выполняет обеспечительную функцию по отношению к иному обязательству. Принцип старшинства прав формирует такой способ разрешения споров о конкурирующих правах на недвижимость, который основывается на приоритете права, возникшего раньше. Так, при проведении государственной регистрации регистрирующий орган обязан проверить наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), а также установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Формально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Систему формально-правовых принципов государственной регистрации прав на недвижимость составляют следующие: - принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость; - принцип специалитета (специальности); - принцип частной инициативы; - принцип легалитета; - принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость. Принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость означает открытость сведений о правах на недвижимость, внесенных надлежащим порядком в государственный реестр прав на недвижимость, для всех заинтересованных лиц. При соблюдении определенных условий любой участник гражданского оборота имеет юридически обеспеченную возможность получить информацию о правах на интересующий его объект недвижимости. Так, в соответствии со ст. 7 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация носит открытый характер. При этом на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, возложена обязанность предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме Приказ Министерства юстиции РФ от 18 сентября 2003 г. № 226 «Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» (в ред. от 30.12.2005 г.) // Бюллетень Минюста РФ. - 2003. - № 11. - С. 23..
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|