Этот подход был затем уточнен и конкретизирован в законодательных актах Российской Федерации, в частности, в ныне отмененном Законе РСФСР от 25 декабря 1990 г. "О предприятиях и предпринимательской деятельности". Он предоставил трудовому коллективу государственного и муниципального предприятия, одного или нескольких структурных подразделений (единиц) указанных предприятий право создавать товарищества, взять в аренду и (или) выкупить в собственность работников предприятия государственное и муниципальное имущество на условиях, определенных законодательством РСФСР Аграрное право. / Отв.ред. Быстров Г.Е. - М., Юридическая литература. 1996. - С. 252-253..

С 1 марта 1996 г. введен в действие Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). В нем имеется гл. 34 "Аренда'', в которой изложены общие положения об аренде и правила аренды отдельных имущественных объектов.

Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или в пользование (ст. 606). Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что в п. 1 ст. 606 ГК РФ указывается "не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда" Гражданское право: Учебник: В 3 частях. Часть вторая / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 1997. - С. 150.. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе либо временно, либо же не имеет возможности приобрести его в собственность.

По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом). Так, по мнению О. Гутникова, "с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом" Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. -1999. - № 5. - С. 117..

Возникающие в силу договора аренды отношения носят прежде всего обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.

Объем полномочий обладателя такого вещного права, разумеется, будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.

Один и тот же договор (в нашем случае договор аренды) может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).

Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются прежде всего применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте.

В то же время считается, что нельзя отрицать и того, что вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с арендодателем - собственником имущества. По договору аренды арендатор приобретает одновременно с передачей ему имущества собственником правомочия владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, причем объем всех названных правомочий в каждом отдельном случае устанавливается как законом, так и непосредственно в самом заключенном между сторонами договоре.

Следует заметить, что в отечественной юридической литературе последних лет отмечается тот факт, что в современном гражданском праве все в большей мере выражается тенденция сближения вещных и обязательственных правоотношений, проявления обязательственно-правовых элементов в вещно-правовых конструкциях Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. - М., Статут. 2001. - С. 276-277; Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. - 1998. - № 10. - С. 41.. Более того, отдельные авторы приходят к выводу о том, что существует категория так называемых смешанных правоотношений, обладающих вещно-обязательственными чертами Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. - М., Статут. 2001. - С. 277; Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений. В кн.: Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. Маковский А.Л. - М., Юрайт. 1998. - С. 114; Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. - 1998. - № 10. - С. 44.. Справедливости ради следует заметить, что отдельные исследователи придерживаются противоположной точки зрения, полагая, что нет оснований для выделения особой группы "вещно-обязательственных" субъективных прав Власова А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах // Правоведение. - 2000. - № 2. - С. 146-151..

Отметим, что попытки исследовать причины появления так называемых смешанных вещно-обязательственных правоотношений предпринимались еще исследователями XIX в. Так, К.Д. Кавелин, рассматривая правовую природу последних, писал: "Одна и та же реальная вещь, находясь в обладании одного лица, становится в то же время для множества лиц предметом разнообразного употребления и пользования, иногда более или менее продолжительного, иногда же самого короткого, почти минутного. Когда же реальная вещь находится в обладании одного или нескольких лиц, такое употребление и пользование ею посторонними невозможно без взаимного соглашения тех и других. И вот рядом с правом на вещь возникают обязательства. Предмет их, с одной стороны, пользование вещью, ее употребление, а с другой - какое-нибудь действие. Когда пользование и употребление более или менее продолжительны, из этих обязательств вырабатываются юридические отношения, близко подходящие к имущественным; когда же они кратковременны и мимолетны, то почти улетучиваются в обязательства, как бы распускаются в преобладающем личном характере юридических отношений... Из сказанного видно, что многое, сближая права имущественные и по обязательствам, создает юридические отношения с двойственным характером, которые составляют переход от одних к другим. Но сверх того деятельное участие человека в произведении реальных предметов и в их обращении в государстве и обществе, а также многочисленные и беспрестанные сношения между собой людей как по производству вещей, так и по их обращению имеют последствием почти беспрестанные переходы имущественных прав в обязательства, обязательства в имущественные права" Кавелин К.Д. Права и обязанности по имуществам и обязательствам в применении к русскому законодательству. Опыт систематического обозрения. - М., Статут. 1999. - С. 66-67.. И.А. Покровский также говорил о все большем овеществлении прав, особенно обязательственных прав Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., Статут. 1998. - С. 240..

На наш взгляд, следует согласиться с мнением Л.Г. Ефимовой, полагающей, что "правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного" Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав. // Государство и право. - 1998. - № 10. - С.44..

Сказанное, полагаем, в большей мере характерно для отношений, складывающихся в результате заключения сторонами договора аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно - правомочия распоряжения. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь специальные полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Так, в соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия на то со стороны собственника имущества в лице уполномоченного им органа (в отношении движимого имущества таких ограничений нет); согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ казенное предприятие, которому имущество принадлежит на началах оперативного управления, вправе осуществлять распорядительные действия (в том числе сдачу имущества в аренду) в отношении закрепленного за ним недвижимого и движимого имущества только с согласия его собственника. "Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду" Гражданское право: Учебник: В 3 ч. Часть вторая / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 1997. - С. 153..

Исключение из общего правила до недавнего времени составляли образовательные учреждения, которым в отношении закрепленного за ними имущества предоставлялись более широкие права. Так, названные учреждения могли сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного образовательного учреждения при условии использования полученных от аренды средств на обеспечение и развитие образовательного процесса (п. 11 ст. 39 Закона РФ "Об образовании" Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1992. - № 30. - Ст. 1797. и п. 4 ст. 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 35. - Ст. 4135.). Действующая же редакция вышеназванных статей предусматривает лишь правило о том, что образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.

В соответствии же с Земельным кодексом Российской Федерации юридические лица (в том числе образовательные учреждения), обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а значит, и не вправе сдавать их в аренду Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147., а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.) или водные объекты Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. № 74-ФЗ (в ред. от 04.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12