Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО «Крокуль» по договору купли - продажи от 27 января 1994 г., фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема - передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО «Центр художественного проектирования», признав договор купли - продажи от 29 августа 1996 г. незаключенным. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 9. Таким образом, суд обоснованно признал незаключенным договор купли-продажи нежилого помещения, поскольку он не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение указанного помещения в составе другого недвижимого имущества, в силу чего условие об имуществе, подлежащем передаче, не может быть признано согласованным.

К. обратилась в суд с иском к Е. - родственнику Л. о признании сделки купли-продажи земельного участка и строений действительной и признании права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим. Между ней и Л. была достигнута договоренность о продаже земельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества (ПОСТ) «Весна-2» с расположенными на нем строениями о передаче садового домика в собственность. К. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам, а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Однако после оформления всех документов она узнала о том, что Л. умерла. Несмотря на это истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с нее деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. «Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора» // Бюллетень ВС РФ. 2003. № 10.

Вынося решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции сослался на то, что договоренность о продаже садового участка с постройками была сторонами фактически исполнена, это подтверждается представленными по делу доказательствами, в частности заявлением Л., в котором она просила исключить ее из членов садоводческого товарищества в связи с продажей садового участка К. С таким выводом суда согласиться нельзя. В силу ст. 30 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства РФ. 1998. 20 апреля. № 16. Ст. 1801. Исходя из содержания приведенной нормы Закона собственники земельных участков в садоводческом товариществе могут эти участки продать. Однако в материалах дела отсутствуют сведения о передаче земельного участка Л. в собственность К.

Кроме того, в силу норм ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с нормой ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и садового дома. При таких обстоятельствах апелляционное решение и постановление президиума подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. «Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора» // Бюллетень ВС РФ. 2003. № 10.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. 3 августа. № 31. Ст. 3813.

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. - 1994. - 8 декабря.

После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой. См., например: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю. Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом было установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии с нормой ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли - продажи. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ Отв. ред. О.Н. Садиков. - 2-е изд., испр. и доп. М., 2008..

Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли- продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно норме пункта 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации. Подробнее см. п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Егоров Ю. П. Конститутивная форма сделок // Закон и право. 2004. № 9. С. 72.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

1.3 Субъекты и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества

Главными субъектами договора купли продажи являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета. 1996. 6, 7, 8 февраля.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, также имущество должно быть свободным от прав третьих лиц. Презюмируется, что продавец является собственником продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Брагинский М. И. Договор продажи недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2001. № 2. С. 39. Но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в одном лице.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11