| бъем полномочий переселяющегося по обмену субъекта вряд ли был важен и для наймодателя, который обязан заключить с ним договор жилищного найма на основании обменного ордера независимо от того, что содержание нового договора будет отлично от прежнего.Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что в результате обмена жилыми помещениями договор жилищного найма не изменяется, а прекращается. Об этом свидетельствовал и тот факт, что перевод долга по ст. 391 ГК РФ требовал обязательного согласия кредитора - в данном случае наймодателя, однако, при обмене жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда такого согласия не требовалось. Не было в нем необходимости и при обменах ведомственной жилой площади как разновидности государственного жилья (нельзя смешивать согласие на обмен ведомства в лице администрации предприятия с согласием жилищно-эксплуатационной организации, с которой заключается договор жилищного найма). К тому же отказ организации на обмен мог быть также обжалован в судебном порядке.Вызывает замечания и предложение С.Н. Ландкофа рассматривать обмен как новацию договора. Новация, как представляется, недостаточно распространена в российском праве, а известная ее форма, предусмотренная ст. 414 ГК РФ, используется, когда происходит замена одного обязательства другим между теми же лицами. В то же время при обмене жилыми помещениями происходит изменение субъектов договора.Число авторов, признающих последствием договора обмена жилыми помещениями прекращение жилищного правоотношения, достаточно велико. В принципе разделяет это мнение и Ю.К. Толстой, хотя и с оговоркой о правоизменяющем характере так называемого родственного обмена Толстой Ю.К. Жилищное право. [Текст] - М., Норма. 1996. - С. 64..Некоторые авторы, рассматривающие обмен жилыми помещениями как прекращение договора жилищного найма, пытаются отнести указание закона на взаимную передачу прав и обязанностей его сторонами не ко всем правам и обязанностям. Они распространяют его только на те права и обязанности, которые в соответствии с Типовым договором найма жилого помещения составляли содержание всякого договора жилищного найма Грошева Н.В., Левенсон С.Н. К вопросу о договоре обмена жилых помещений [Текст] // Роль договора в регулировании общественных отношений. - Пермь., 1979. - С. 109..К их числу действующие Типовые договоры относили право на вселение в занимаемое помещение в установленном порядке родственников, нетрудоспособных иждивенцев или иных лиц, право требования предоставления жилого помещения меньшего размера при наличии излишков жилой площади сверх установленных норм, право расторжения договора найма в любое время и др. Кроме того, наниматели обязаны были использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им. Гражданам запрещалось использовать жилое помещение в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и т.д. Нанимателям запрещалось производить переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений без согласия наймодателя, они обязывались к возмещению убытков, связанных с повреждением жилого помещения по их вине.Однако нетрудно заметить, что все перечисленные Типовыми договорами найма жилого помещения права и обязанности сторон предусматривались в первую очередь законом - ЖК РСФСР. Возникали они у обменивающихся нанимателей не в силу того, что субъекты взаимно "передавали" их друг другу, а в результате того, что такие же правомочия были прямо закреплены в действующем законодательстве, предоставлялись каждому гражданину.Поэтому допустимо говорить только о том, что каждый из обменивающихся становился пользователем конкретного жилого помещения по тому же правовому титулу, что и его предшественник Грошева Н.В., Левенсон С.Н. Указ. соч. - С. 110..К тем же выводам приводит и обращение к теории правоотношения. Как известно, в правоотношении как общественном отношении, возникающем в результате наступления предусмотренных правовой нормой юридических фактов, выделяют объект, субъекты, а также принадлежащие им права и обязанности, составляющие содержание правоотношения. Причем в развитии правоотношения очень часто бывает трудно отграничить трансформацию правовой связи от случаев ее прекращения, а также подобрать общий, универсальный критерий, позволяющий различить эти этапы.Так, Ю.Г. Басин указывал, что "под изменением правоотношения мы понимаем изменение его содержания, появление новых, прекращение старых, трансформацию существующих правомочий и обязанностей сторон" Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. [Текст] - Алма-Ата., 1963. - С. 161..По мнению других авторов, правоотношение может изменяться в двух направлениях - по линии его содержания и по линии его субъектов. Не исключена также возможность изменения правоотношения в обоих направлениях Красавчиков О.А. Юридические факты о советском гражданском праве. [Текст] - М., Юридическая литература. 1958. - С. 77; Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. [Текст] - М., Юрлитиздат. 1962. - С. 5..Б.С. Лесин определял изменение правоотношения через изменение как всех образующих его элементов, так и каждого из них в отдельности (объекта, субъектов и содержания) Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений [Текст] // Вестник ЛГУ. - 1970. - № 23. Вып. 4. - С. 155..Исследуя динамику жилищного правоотношения, Б.К. Комаров писал: "При обмене в договоре жилищного найма происходит изменение его основных элементов: сторон - наймодателей, нанимателей и объектов найма. При изменении таких существенных элементов в договоре жилищного найма он не может сохраниться и прекращается" Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. [Текст] - М., Юридическая литература. 1963. - С. 16..Вместе с тем это не совсем так. Не вызывает сомнения, что в результате обмена происходит смена одной из сторон договора - нанимателя. Однако новый договор жилищного найма заключается по поводу прежнего жилого помещения, объект правоотношения остается в неизменности, объем же прав и обязанностей для другого нанимателя может оказаться иным: он может увеличиться или уменьшиться. Следовательно, произойдет трансформация содержания обязательства.Из этого следует, что в результате обмена жилыми помещениями происходит, как правило, изменение субъекта и в некоторой степени содержания правоотношения. Эти изменения в свою очередь приводят к прекращению старого и появлению нового правоотношения.Представляется, что правовая природа обмена жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилищного фонда не может быть раскрыта только через одну внешнюю характеристику стадий развития правоотношений. Необходимо показать, какие практические последствия влечет за собой та или иная характеристика, различия в правах и обязанностях сторон в зависимости от оценки правовой природы обмена. Одни лишь рассуждения о квалификации обмена жилыми помещениями как изменения или прекращения правовой связи вне зависимости от того, как эта квалификация может отразиться на реальных правовых последствиях, правах и обязанностях сторон, являются бесперспективными и даже схоластическими.Казалось бы, смысл противопоставления обмена, как перемены лиц в обязательстве, конструкции прекращения и возникновения права на жилое помещение, должен был бы заключаться в закреплении максимальной свободы договора, снятии административных препон обмена, ибо перемена лиц в обязательстве является чисто гражданско-правовым институтом. Соответственно и обмен должен был бы конструироваться как гражданско-правовой договор. Однако такого четкого вывода сторонники этой конструкции не делают, и практические отношения по обмену не строятся по этой схеме. Предлагаемая конструкция настолько игнорирует реальность, что она никак не препятствует сохранению существующей практики. Административное начало в отношениях по обмену продолжает играть важную роль. И ст. 391 ГК РФ дает для этого известные основания. Необходимость согласия кредитора - наймодателя - легко переходит в административную сферу, дающую основания для отказов в обмене не только со стороны наймодателя, но и его вышестоящих органов, наделенных властными полномочиями.В чем заключается трудность юридической квалификации отношений обмена, которую никак нельзя игнорировать?Отношение по обмену является достаточно сложным. В нем участвуют не только наниматели жилых помещений, вступающие в отношения между собой. Недостаточно включить в эти отношения и наймодателей, с которыми наниматели состоят в гражданских правоотношениях, прекращающихся и возникающих в результате обмена. Даже учет этой двойной связи тоже недостаточен.Необходимо учитывать также общую ситуацию с удовлетворением потребностей в жилье и порядок предоставления жилой площади. Предоставление жилой площади осуществляется на административной основе. В результате такого предоставления возникает гражданское правоотношение, гражданские права и обязанности, заключается договор. И вполне естественной была бы система, при которой носители этих гражданских прав и обязанностей имели бы возможность по собственной инициативе, на основе взаимного соглашения удовлетворять свои потребности в жилье. Для этого такие соглашения должны иметь гражданско-правовой характер.Но вместе с тем было бы неправильным допустить, чтобы гражданско-правовая форма использовалась в целях обхода установленного порядка предоставления жилых помещений. Значит, этот вполне свободный обмен должен быть поставлен под контроль, который может иметь и административный характер. Нужен контроль не только за возникновением прав, но и за их прекращением (чтобы, например, лицо, право которого прекратилось, не попало в категорию нуждающихся в предоставлении жилого помещения). Контроль этот осуществляет орган, наделенный властными полномочиями. Но это должен быть именно контроль, а не административное разрешение на обмен.Контрольный характер административной деятельности может выражаться в том, что он ограничивается только проверкой соблюдения законности. Обмен может не допускаться только при нарушении запретительных условий, прямо предусмотренных законом.Когда нет четкости в постановке этого вопроса, административное начало гипертрофируется, особенно с учетом исторической традиции.Задача заключается в том, чтобы ввести административное начало в рамки, обусловленные действительными потребностями данного этапа, а в принципе должна существовать свобода обмена, осуществляемого на гражданско-правовой основе.Между тем конструкция перемены лиц в обязательстве, будучи нереалистичной, позволяет полностью игнорировать гражданско-правовую природу обмена и усиливать административно-правовое начало. Однако это начало должно иметь отнюдь не разрешительное, а чисто регистрационное содержание, связанное только с проверкой законности.Суть дела, подлинная природа обмена затушевывается, вуалируется потому, что содержание гражданско-правового отношения по найму жилого помещения в большей мере определяется императивными правилами. Поэтому мало заметно, что при прекращении одного и возникновении другого правоотношения речь идет уже не о тех же правах, которые принадлежали прежней стороне правоотношения, а о таких же правах, хотя правоотношение и возникло заново.Договор об обмене жилой площади - это не соглашение о перемене лиц в обязательстве. Обмен - это прекращение и возникновение такого же жилищного обязательства, но взаимообусловленное, взаимосвязанное возникновение и прекращение. Именно эта взаимосвязь и взаимообусловленность и составляют предмет гражданско-правового отношения. Только при такой конструкции административный элемент может получить надлежащее место, не препятствующее использованию обмена для лучшего удовлетворения потребностей в жилье.Поэтому очень важно точно оценить участок, на котором имеет место гражданско-правовое отношение, суть которого - во взаимообусловленном прекращении и возникновении обязательства.Различия между договором аренды и договором найма жилого помещения ведут к тому, что перемена лиц в обязательстве в обоих договорах приводит к разным результатам: в первом случае происходит изменение существовавшего обязательства, а во втором случае - его прекращение и возникновение другого обязательства. Права по одному договору прекращаются при условии, что возникают по другому договору и наоборот. Вместе с тем названное условие - это отнюдь не условие, присущее условным сделкам. Оно призвано выразить лишь взаимосвязь прекращения одного правоотношения и возникновения другого правоотношения.Стремление к признанию за обменом жилыми помещениями взаимообусловленной правопрекращающей связи не является самоцелью. Ценность любых теоретических конструкций и юридических средств определяется, в первую очередь, их значимостью для практики, способностью содействовать решению практических задач. В связи с этим безусловный интерес представляют те изменения, которые претерпело жилищное законодательство за последнее время.В качестве общего правила ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99. предусматривала, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имел право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Оставляя за скобками справедливую критику того, что возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов на основании договора аренды (т.е. коммерческого найма), была вызвана недоразумением, в том числе и по причине срочного характера договора коммерческого найма Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 48., следует отметить, что законодатель не оговорил для этих случаев условия о взаимной передаче прав и обязанностей сторон по договору. В то же время условие о такой передаче упоминалось в отношении обменов, которые могли осуществлять наниматели или арендаторы жилых помещений с собственниками частного жилищного фонда, приобретая взамен право собственности на жилой дом (жилое помещение) (ч. 2 ст. 20 Закона).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|
