Объектом права собственности граждан не может быть только имущество, изъятое из оборота, поскольку оно составляет объект исключительной собственности государства. Конкретные виды объектов, которые не могут принадлежать гражданам на праве собственности, должны быть прямо указаны в законе п. 2 ст. 129 ГК РФ и не могут устанавливаться подзаконными актами. Это же касается и объектов, которые могут находиться в собственности частных лиц только по специальному разрешению, т.е. ограниченных в обороте абз. 2 п. 2 ст. 129 ГК РФ.

Право собственности граждан на земельные участки

Несмотря на провозглашение Конституцией РФ права частной собственности на землю, отечественное законодательство достаточно осторожно подходило к его реальному закреплению. До введения в действие Земельного кодекса 2001 г. оно допускало возможность нахождения земельных участков на праве собственности у граждан лишь в отдельных, прямо предусмотренных им случаях. Главным образом это касалось возможностей получения земельных участков в собственность:

- под индивидуальное жилищное строительство;

- для садоводства или ведения личного подсобного и дачного хозяйства;

- для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Кроме того, граждане, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения (например, приобретшие путем покупки или наследования дом в сельской местности), были вправе приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены такие объекты. Наконец, в ходе приватизации допускалось приобретение в собственность граждан земельных участков под приватизируемыми предприятиями, а также под другими объектами недвижимости, находящимися в их собственности.

В настоящее время в соответствии с п. 1 ст. 15 ЗК РФ граждане могут приобретать земельные участки по основаниям, предусмотренным законом, в том числе по различным сделкам и иным основаниям возникновения права собственности, установленным ГК РФ. При этом они имеют право на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков из государственных или муниципальных земель. Отказ в их предоставлении в собственность граждан не допускается, если только эти участки не изъяты из оборота, не зарезервированы для государственных или муниципальных нужд либо имеется запрет федерального закона на их приватизацию п. 4 ст. 28 ЗК РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ, в ред. от 22.07.2010 N 167-ФЗ, СПС «Консультант Плюс» .

Если же находящийся в публичной собственности земельный участок уже используется гражданином на законном основании, он может приобрести его в собственность в упрощенном порядке (brevi manu - «короткой рукой»): арендатор земли либо собственник находящегося на ней здания, строения или сооружения имеют преимущественное право покупки такого земельного участка, а последний - еще и «исключительное право» на его приватизацию п. 1 ст. 36 ЗК РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ, в ред. от 22.07.2010 N 167-ФЗ, СПС «Консультант Плюс»

; граждане, использующие земельный участок на ограниченном вещном праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, могут приобрести его в собственность без проведения конкурса или аукциона, причем бесплатно. Приобретение в собственность земельного участка гражданином, являющимся собственником находящегося на нем здания, строения или сооружения, способствует соблюдению традиционного принципа superficies solo cedit («строение следует за землей»), закрепленному теперь пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и содействующему улучшению правового режима недвижимостей.

По общему правилу находящиеся в публичной собственности земельные участки предоставляются в собственность граждан за плату (хотя законодательством могут предусматриваться и случаи их бесплатного предоставления в собственность) и с соблюдением установленных нормативными актами предельных (максимальных и минимальных) размеров ст. 33 ЗК РФ (хотя количество таких участков, находящихся в собственности одного гражданина, формально не ограничено). Порядок предоставления земельных участков в собственность граждан из государственных или муниципальных земель определяется Земельным кодексом, а не законодательством о приватизации. Приобретение гражданами земельных участков у других частных собственников осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ (сделки об отчуждении, наследование и др.). При этом правила п. 2 ст. 214 ГК РФ и ст. ст. 16 - 19 ЗК РФ исключают возможность приобретения в частную собственность граждан «бесхозяйных» земельных участков по давности владения, ибо все участки, не находящиеся в частной или муниципальной собственности, считаются объектами государственной собственности.

Права на принадлежащие гражданам земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации ст. 131 ГК РФ; п. 1 и п. 2 ст. 25 ЗК РФ, а сами земельные участки в качестве объектов недвижимости - государственному кадастровому учету ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ в ред. от 27.12. 2009 «О государственном кадастре недвижимости». Последний имеет не только техническое, но и юридическое значение. Хотя его данные сами по себе не имеют правоустанавливающего (правопорождающего) значения, они служат основой для определения территориальных границ земельного участка п. 1 ст. 261 ГК РФ, а также важны для осуществления собственником своих прав. Так, объектом купли-продажи и других сделок по отчуждению земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По общему правилу право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в его границах поверхностный слой, а также водные объекты, и находящиеся на нем растения п. 2 ст. 261 ГК РФ; абз. 1 п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Недра составляют самостоятельный объект права собственности, не становясь автоматически объектом права собственности собственника земельного участка (и не составляя его принадлежность). Это обстоятельство позволяет использовать их для добычи полезных ископаемых, прокладки подземных сооружений и в аналогичных целях без согласия собственника земельного участка. Вместе с тем последнему предоставляется право использовать все, что находится под поверхностью его земельного участка, с соблюдением требований Закона о недрах, других законов и прав других лиц п. 3 ст. 261 ГК РФ; п. 1 ст. 40 ЗК РФ. Для граждан речь обычно идет о свободной добыче и использовании общераспространенных полезных ископаемых (песка, гравия, глины и т.п.), находящихся на их участках, и о строительстве погребов, гаражей и тому подобных подземных сооружений бытового характера.

Как недвижимая вещь земельный участок может признаваться делимым, если каждая из его частей после раздела образует самостоятельный земельный участок, использование которого может осуществляться в составе земель той же категории абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Кроме того, образованные в результате раздела новые участки должны иметь площадь не ниже минимального размера, установленного в соответствии с правилами ст. 33 ЗК РФ и ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» См. ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ в ред. от 08.05.2009 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». С соблюдением этих правил объектом некоторых сделок (ипотеки, аренды) может становиться и часть земельного участка. Эта последняя может также обременяться сервитутами (ограниченными вещными правами).

Правомочия граждан как собственников земельных участков определяются общими нормами гражданского права о содержании права собственности. Закон особо оговаривает право собственника на застройку своего земельного участка, устанавливая общее правило о приобретении им права собственности на возведенные на участке объекты недвижимости ст. 263 ГК РФ. При этом граждане как частные собственники земли вправе осуществлять свои правомочия свободно (по своему усмотрению), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц п. 1 ст. 260 и п. 3 ст. 209 ГК; п. 1 ст. 43 ЗК РФ, например соседствующих землепользователей. Земельные участки могут быть объектом взыскания по долгам их собственников, причем обращение взыскания на эти объекты недвижимости допускается только по решению суда ст. 278 ГК РФ.

В качестве вывода к вышесказанному можно отметить, что если гражданин не докажет свое право собственности на занимаемый им земельный участок, то в дальнейшем у него могут возникнуть проблемы с реализацией иных прав, например, узакониванием самовольной постройки, находящейся на данном участке.

Например, общество с ограниченной ответственностью «ХХХ» обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на нежилое здание.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, третье лицо обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы третье лицо ссылается на то, что судом первой инстанции неправильно применены положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку суд признал право собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке, предоставленном истцу на праве аренды.

Как усматривается из материалов дела, истец по договору купли-продажи приобрел в собственность нежилое здание. Право собственности на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке.

На основании договора аренды истцу предоставлен земельный участок в целях эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания.

В дальнейшем истцом была осуществлена реконструкция нежилого здания. В результате реконструкции здания, представляющего ранее одноэтажное строение площадью 1 145,10 кв.м, фактически был создан новый объект недвижимости - трехэтажное здание с подвальным помещением, общей площадью 2 411,9 кв.м.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Норма пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, владеющим земельным участком по договору аренды Обобщение судебной практики Третьего арбитражного апелляционного суда по вопросам защиты права собственности за 2008 год, постановление от 10.06.2008 по делу № А33-15676/2007.

С учетом изложенного, постановлением апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судом кассационной инстанции постановление апелляционного суда оставлено без изменения.

В силу особой общественной значимости земельных участков право частной собственности на них подвергается ряду законодательных ограничений в публичных интересах. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда так или иначе затрагивает интересы общества в целом. Граждане - собственники земельных участков обязаны использовать их строго по целевому назначению (для жилой застройки, для отдыха, для ведения сельскохозяйственного производства и т.п.) п. 2 ст. 7 ЗК РФ и разрешенными способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также осуществлять необходимые меры по охране земель, соблюдать требования экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов, не допускать загрязнения и ухудшения плодородия почв ст. 42 ЗК РФ. Несоблюдение этих требований влечет для собственника неблагоприятные последствия вплоть до изъятия в судебном порядке используемого им земельного участка ст. ст. 284 - 286 ГК РФ; п. 3 ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, земельное законодательство регламентирует публично-правовые аспекты использования земельных участков гражданами (предоставление им земель из государственной и муниципальной собственности, ограничения прав частных собственников и т.п.), тогда как гражданское право определяет режим земельных участков как недвижимости объекта гражданских прав ст. 3 ЗК РФ. То обстоятельство, что земельное законодательство отнесено Конституцией РФ к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, дает возможность учесть в нем все необходимые региональные особенности. Исключительная федеральная компетенция в области гражданского законодательства со своей стороны обеспечивает единство регламентации имущественного оборота земельных участков. Принадлежащие гражданам земельные участки, использование которых не связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в том числе находящиеся под единственным пригодным для постоянного проживания гражданина жилым помещением, согласно п. 1 ст. 446 ГПК РФ не могут быть объектом взыскания кредиторов.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17