Истец считает, что танцплощадка, трансформаторная подстанция и пожарный водоем, расположенные по адресу: Самарская область г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, д. 12, являются принадлежностью к главной вещи - недвижимому имуществу, переданному ответчиком истцу по договору от 27.10.2003; в связи с чем в соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должны следовать судьбе главной вещи, то есть должны быть переданы в собственность истца.

Однако в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказаны обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих исковых требований, а именно: не подтвержден статус принадлежности к главной вещи у спорных объектов недвижимости.

Судом установлено, что трансформаторная подстанция, танцплощадка и пожарный водоем объемом 100 куб. м переданы Открытому акционерному обществу "Фосфор" Фондом имущества Самарской области по договору передачи имущества № 50 от 27.02.95 в собственность Акционерного общества в качестве вклада в уставный капитал.

Данные объекты недвижимости состоят на балансе Открытого акционерного общества "Фосфор" и включены в налогооблагаемую базу по налогу на имущество как самостоятельные объекты недвижимого имущества, о чем свидетельствует справка конкурсного управляющего Открытого акционерного общества "Фосфор" от 17.01.2006. Согласно указанной справке спорные объекты обладают и самостоятельной балансовой стоимостью.

Кроме того, в материалы дела представлены технические паспорта на каждый из спорных объектов недвижимости, где указаны технические характеристики строений как самостоятельных объектов недвижимости. Данные технические паспорта не содержат сведений о том, что указанные в них объекты недвижимости каким-либо образом технически неотделимо связаны со строениями, приобретенными истцом по договору купли-продажи от 27.10.2003.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о правомерности вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Основания приобретения права собственности предусмотрены ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, к числу которых относится, в частности, приобретение права собственности на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении имущества.

Спорные помещения танцплощадки, трансформаторной подстанции и пожарного водоема в состав выкупленного по договору имущества не вошли, в связи с чем договор купли-продажи от 27.10.2003 не может являться основанием для приобретения права собственности истца на спорные объекты недвижимости.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно сослался на ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная правовая норма содержит характеристику некоторых специфичных объектов гражданских прав и не предусматривает самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Согласно ст. 135 Кодекса принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако договором от 27.10.2003, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность Образовательной автономной некоммерческой организации "Волжский Университет им. В.Н.Татищева" только нежилого здания, двух корпусов здания лечебно-профилактического учреждения, курортной столовой со зрительным залом, гаража, овощехранилища, летней эстрады, кинобудки, насосной, водолечебницы, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе,12.

С учетом изложенного ссылка на ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить правовым обоснованием возникновения у истца права собственности на танцплощадку, трансформаторную подстанцию и пожарный водоем. Возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации Постановление ФАС Поволжского округа от 15 июня 2006 года по делу № А55-25484/05-46//Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 8.- С.56..

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Общим имуществом кондоминиума являются: предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования.

Определенная целостность, общность элементов имущественного комплекса, таким образом, является одним из основных отличительных признаков предприятия как объекта гражданских прав. Вместе с тем ни предприятие как имущественный комплекс, ни кондоминиум нельзя однозначно отнести к собственно недвижимым вещам. Известно, что законодатель применяет три термина для обозначения исследуемых объектов: недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость. В литературе справедливо отмечалось, что недвижимость и недвижимое имущество являются более широкими, комплексными понятиями, включающими в себя иные, кроме недвижимой вещи, объекты гражданских прав Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 96; Лапач В.А. Указ. соч. - С. 356.. Комплексные недвижимые объекты гражданских прав в данном контексте обозначены как иллюстрация более организованной системы по сравнению с суммативной совокупностью недвижимых вещей.

Высшим по структурным взаимосвязям и прочности юридической конструкции единением выступают синтетические системы объектов недвижимости. Входящие в состав данной системы однопорядковые элементы (недвижимые вещи) настолько тесно и глубоко взаимосвязаны, настолько единое целевое назначение превалирует над другими свойствами данной совокупности, что синтетическое построение недвижимых вещей юридически трансформируется в единый имущественный объект в форме сложной вещи.

Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. - 2007. - № 3. - С. 42..

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) (издание третье, переработанное и дополненное) / Под ред. Ткача А.Н. - М., ЗАО Юстицинформ. 2006. - С. 23..

Во исполнение ст. 9 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав" Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество.

Создание учреждения юстиции, как свидетельствует практика, положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур, участвующих в обороте недвижимости, способствует повышению доходов местных бюджетов, объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынке недвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в России более "прозрачным" и привлекательным для инвесторов Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Часть. 1. - М., Статус. 1997. - С. 251..

Согласно Закону о регистрации учреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержания действующему законодательству Российской Федерации.

Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие в правовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. - М., Городец. 2000. - С. 145-146..

"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществляя его на принципах гласности и публичности" Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. - 2007. - № 1. - С.32.. Поэтому ст. 131 ГК РФ предусматривает осуществление регистрации в Едином государственном реестре с предоставлением информации о производственной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной ее создания за рубежом.

Таким образом, регистрация недвижимости выполняет следующие основные функции: представляет владельцам гарантии их прав на принадлежащее им имущество; дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие его сведения из Единого реестра (гарантии от мошенничества); создает систему контроля за расходами на покупку недвижимости Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации // Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практической конференции. - М., Российская правовая академия. 2002. - С.350..

Классик российской цивилистики Д.И. Мейер писал, что вопрос о признании права со стороны общественной власти стоит в тесной связи с приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение может прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, а это возможно только тогда, когда само существование права представляется несомненным.

Это последнее условие необходимо для того, чтобы общественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права. Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено "каким-либо резким следом", свидетельствующим о его существовании. И поэтому все законодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлением наружного знака, обличающего его существование. Установление такого знака составляет "укрепление права" Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства Российской Федерации. - 2007. - № 1. - С. 21..

То есть право может быть укреплено посредством совершения определенного акта, который служит надлежащим доказательством (знаком) того, что право возникло, изменилось, прекратилось и для участников правоотношения, и для третьих лиц Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. - М., Международный центр финансово-экономического развития. 1998. - С. 292..

Принцип признания права собственности или иного права на недвижимое имущество только после государственной регистрации этого права приводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации (ст. 219 ГК), право собственности у приобретателя по договору (п. 2 ст. 223) и иное право на недвижимость (п. 2 ст. 8 ГК) возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и Законом о регистрации (п. 1 ст. 164 ГК).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12