| ажное значение имеет вопрос о значении государственной регистрации недвижимости с точки зрения того, является ли это неотъемлемым признаком недвижимости, или государственная регистрация всего лишь последствие отнесения имущества к недвижимости. По этому поводу в литературе высказаны две противоположные правовые позиции.В первом случае (концепция юридического понятия недвижимости) Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву [Текст] // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. Рожкова М.А. - М., Статут. 2007. - С. 241. обращается внимание на то, что в обороте недвижимость выступает в качестве индивидуально-определенной вещи (ст.554 ГК РФ). Только благодаря неподвижности такого объекта возможна его государственная регистрация с привязкой к определенному месту. Соответственно объект недвижимости, имеющий государственную регистрацию, может находиться в обороте Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости [Текст] // Недвижимость. Строительство. Право. - 2008. - № 4. - С. 23.. Как пишет О.М. Козырь, "недвижимое имущество в ст.130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация" Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России [Текст] // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти Хохлова С.А. / Отв. ред. Маковский А.Л. - М., Международный центр финансово-экономического развития. 2006. - С. 276.. Зачастую в поддержку такого подхода в литературе приводится пример, когда строительство здания фактически завершено, но до момента государственной регистрации это здание не является объектом недвижимости и единым объектом гражданского оборота. До момента регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности Гришаев С.П. Понятие и виды недвижимого имущества: эволюция правового регулирования [Текст] // Юридический мир. - 2008. - № 1. - С. 8..Мы присоединяемся к позиции о том, что государственная регистрация прав не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2007. - С. 238-242; Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": постатейный комментарий" [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Статут. 2007. - С. 15-16; Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости [Текст] // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. - М., Статут. 2002. - С. 184. поскольку деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами. Государственная регистрация не является классифицирующим признаком недвижимости, так как ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. и п.16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 38. однозначно относят незавершенное строительство к объектам недвижимости.Обращает на себя внимание используемая в ст.130 ГК РФ терминология: "недвижимые вещи", "недвижимое имущество", "недвижимость". Очевидно, есть проблема соотношений этих понятий, на что уже обращалось внимание в юридической литературе Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. - 2008. - № 2. - С. 21; Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве [Текст] // Журнал российского права. - 2006. - № 12. -С. 25; Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий [Текст] // Журнал российского права. - 2005. - .№ 8. - С. 14.. Не вдаваясь в детали происходящей дискуссии, отметим, что порядок употребления этих терминов свидетельствует о том, что они обозначают одно и то же явление, поэтому являются синонимами, из чего мы и будем исходить при своем дальнейшем исследовании.Как видно из приведенной нормы (п.1 ст.130 ГК РФ), различаются два вида недвижимости: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. Соответственно движимыми признаются вещи, не относящиеся к недвижимости. Российское законодательство не содержит определения недвижимых вещей, однако вполне очевидно, что основной отличительный признак движимых вещей в том, что они способны самостоятельно или с помощью человека перемещаться.Деление вещей на движимые и недвижимые имеет существенное значение для рыночной экономики, поскольку тем самым законодатель установил для этих двух групп различный правовой режим. Отчуждение и приобретение недвижимых вещей сопряжено с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. ст.164, 223 ГК РФ), предусмотрен различный порядок приобретения права собственности для движимых и недвижимых вещей.В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. [Текст] / Под общ. ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. - М., Исслед. центр частного права. 2004. - С. 68. обращается внимание на то, что действующее российское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и на расположенные на них здания, сооружения или иные объекты недвижимого имущества (далее совокупно именуемые "здания") и оборот этих участков и зданий, внутренне противоречиво, так как рассматривает эти объекты, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.Анализируя принцип разделенной по горизонтали собственности на недвижимость (ст.271 ГК РФ), Е.А. Баранова отмечает, что существование двух независимых (горизонтальных) прав - права собственника земельного участка и права собственника построек - присуще в целом греческому (и вообще восточному) праву. Установление раздельного правового режима земли и строений в действующем российском законодательстве обусловлено в первую очередь особыми историческими условиями развития права: признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота в советском праве, продолжительным отсутствием четкого законодательного регулирования отношений с землей в российском пореформенном праве, В подобных условиях предоставление отдельной собственности на здания и сооружения является едва ли не единственно возможным способом вовлечения недвижимости в оборот Баранова Е.А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии [Текст] // Законодательство и экономика. - 2004. - № 12. - С. 23..Такой подход едва ли можно считать бесспорным, поскольку принцип разделенной по горизонтали собственности на недвижимость находится в коллизии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст.1 Земельного кодекса РФ), проистекающим из основ гражданского права о главной вещи и ее принадлежности (ст.135 ГК РФ). Правда, вопрос о том, что является главной вещью, а что - ее принадлежностью (строение или земельный участок), не нашел до настоящего времени разрешения в российском гражданском праве.В соответствии со ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Однако, как обоснованно указывается в литературе, норма этой статьи находится в заметном противоречии с п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147., согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, без одновременного отчуждения земельного участка не допускается, кроме случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст.27 Земельного кодекса Добрачев В. К вопросу об обороте зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке [Текст] // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2005. - № 11. - С. 21.. Статьей 553 ГК РФ такое отчуждение допускается, то есть право собственности на землю следует за правом собственности на здание, а не наоборот.Мы разделяем точку зрения о том, что данная коллизия должна разрешаться в пользу земельного законодательства Уткин Б.И. В недрах коллизий [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 29. - С. 7., так как в соответствии с п.3 ст.129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.Нормы ст.302 ГК РФ, защищающие права добросовестного приобретателя имущества, не различают приобретателя движимого и недвижимого имущества, однако именно в отношении недвижимого имущества сегодня развернулась активная дискуссия по вопросу о приоритете защиты прав собственника или добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Конечно, защита, в том числе и судебная, может быть предоставлена только добросовестному приобретателю и только при наличии условий, указанных в ст.302 ГК РФ. Однако имеются серьезные особенности применения статьи 302 ГК РФ в отношении добросовестного приобретателя недвижимого имущества.1.2 Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществомФедеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации) СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. установил порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определил основания для принятия решения о государственной регистрации, ее приостановлении, отказе, выделил особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.Тем самым законодательно за Российской Федерацией признано право общефедеральной регламентации порядка государственной регистрации прав на недвижимость, т.е. процессуальных отношений, возникающих при этом.В соответствии с п.4 ст.2 Закона о регистрации процедура государственной регистрации прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. С правовой точки зрения содержание названной процедуры составляют регистрационные отношения, в рамках которых находит свое выражение конкретный вид административно-процессуального производства Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты [Текст] // Законодательство и экономика. - 2006. - № 2. - С. 32; Голубок С. Порядок заключения сделок с недвижимостью [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 12. - С. 9; Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации [Текст] // Юрист. - 2008. - № 1. - С. 22..Сторонами такого рода правовых отношений являются соответствующие учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции по регистрации прав), уполномоченные на осуществление регистрационных действий, и правообладатели. К последним относятся физические и юридические лица, обладающие объектами недвижимости, подлежащей государственной регистрации (в том числе зарубежные, лица без гражданства). В их числе могут быть субъекты, обладающие государственно - правовым статусом (субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства) Булавинцев А.Т. К вопросу о субъекте регистрации незаконных сделок с землей [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 5. - С. 12..Регистрационные отношения возникают по инициативе правообладателя, на основе чего у учреждения юстиции по регистрации прав возникают соответствующие юридические обязанности, корреспондирующие правам правообладателей (процессуальные права и обязанности), реализуемые в рамках отношений, возникающих на основе подачи (приема) предусмотренных законодательством документов. При этом полномочия, необходимые для совершения государственной регистрации, имеются у одной стороны регистрационного отношения - учреждения юстиции по регистрации прав, которое осуществляет ее своим односторонним юридически властным распорядительным действием, имеющим публично - правовое значение, определяемое государственным характером регистрации Белицкий В.Б. О механизме регистрации прав собственности на домовладение [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. - 2007. - № 2. - С. 18; Жогов Д.Ю., Малета С.Е. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки [Текст] // Право и экономика. - 2007. -- № 3. - С. 16; Карлин А.Б. О роли и значении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 4. - С. 24..Отсюда следует, что регистрационные отношения обладают всеми необходимыми признаками, дающими возможность квалифицировать их в качестве административно-правовых, а в более конкретном варианте - административно-процессуальных. В конечном счете, в них получает свое непосредственное выражение присущая подобным правовым отношениям императивность Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования оборота недвижимости [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. - 2005. - № 3. - С. 11..
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|
