В заключении, можно подвести краткие итоги.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации.

Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

В настоящее время очень остро стоит вопрос о судьбе регистрирующей записи в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. В соответствии с законодательством при прекращении права или сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав прекращается. Однако нередко случается ситуация, когда регистрирующие органы не считают решение суда о признании сделки недействительной основанием для погашения регистрирующей записи. Таким образом, заинтересованное лицо не может зарегистрировать установленное судом право собственности. Целесообразно внести изменения в ГК РФ, а также в Гражданский процессуальный кодекс и в Арбитражный процессуальный кодекс. А именно, ввести нормы, согласно которых в случаях разрешения споров о праве на недвижимость необходимо привлекать регистрирующие органы в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований. В этом случае регистрирующие органы не смогут отказать в погашении старой регистрирующей записи, ссылаясь на неясность и неточность судебного решения. Ведь в случае неясности решения суд, принявший его, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя вправе разъяснить решение суда, не изменяя его содержания (ст.202 ГПК).

В процессе исследования обнаружилось, что в судебной практике встречаются дела о признании договора купли-продажи недействительным ввиду того, что обнаружились скрытые недостатки недвижимого имущества.

Поэтому автор работы предлагает вести в Гражданский кодекс РФ диспозитивную норму, предусматривающую участие экспертов при передаче продавцом недвижимого имущества покупателю. В этом случае покупатель обезопасит себя от того, что в процессе эксплуатации здания возникнут скрытые недостатки, которые возникли до передачи недвижимости по договору. Конечно, у покупателя есть права, которые он может реализовать в случае, если товар окажется ненадлежащего качества, но реализация этих прав требует много времени и сил. Привлечение экспертов требует материальные затраты, поэтому предлагается сделать эту норму диспозитивной. Стороны договора и сейчас могут привлекать экспертов при передаче недвижимости в собственность. Однако, если эта возможность будет закреплена в законе, то заключение эксперта будет иметь законную силу и сможет защитить стороны договора. Например, если вдруг покупатель «недобросовестно» объявит о том, что у недвижимости имелись скрытые недостатки и предъявит претензию к продавцу.

Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.

Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.

Судебная практика по договорам купли-продажи недвижимости отражает прежде всего нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах. При рассмотрении дел, связанных со сделками с недвижимостью затрагиваются и другие отрасли законодательства. Например, если объектом спора является жилое помещения, то судьи обращаются к Жилищному кодексу РФ. Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Задача судебной практики, на взгляд автора работы , состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.

Однако многие вопросы еще ждут своего законодательного разрешения.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ от 12.12.1993.(с учетом поправок от 30.12.2008 г. №6-ФКЗ) //Российская газета №237. 25.12.1993; Собрание законодательства РФ. 2009.№4.ст.445.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94г. №51 - ФЗ (с изм. от 18.07.2009 г. № 145-ФЗ ) // Собрание законодательства РФ. 05.11.94г. №32 ст. 3301;Российская газета. 20.07.2009. №131.

3.Гражданский кодекс Российской Федерации ( часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (с изм. от 18.07.2009 г. № 145- ФЗ// Собрание законодательства РФ.29.01.1996. №5.ст.410 ;Российская газета. 20.07.2009. №131)

4.Закон РФ от 26.12.1995 г. № 208- ФЗ «Об акционерных обществах» ( с изм. от 19.07.2009 г. № 205-ФЗ) // Собрание Законодательства Российской Федерации.01.01.1996 г. № 1. ст.1; Российская газета 22.07.2009.№133

5. Лесной кодекс от 4.12.2006 г. № 200-ФЗ 9 (с изм. от 24.07.2009 г. № 209-ФЗ) // «Собрание законодательство РФ»11.12. 2006.№50.ст.5778.; Российская газета . 28.08.2009.№ 137)

6. Закон РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 «О недрах» (с изм. от 17.07.2009 г. № 164-ФЗ) // Российская газета.15.03.1995.№52; Российская газета.23.07.2009.№ 134.

7. Федеральный Закон РФ от 27.07.1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( с изм.от 17.07.2009 г. № 174-ФЗ)// Собрание законодательства Российской Федерации 28.07.1997 г. №30.ст 3594; Российская газета.22.07.2009.№133

8.Указ Президента РФ от 22. 07. 1994 г. № 1535 « Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» (с изм. от 21.10.2008 г. Указом Президента № 1540.)//Собрание законодательства Российской Федерации. 25.07.1994.N13.ст.1478; Собрание законодательства РФ.27.10.2008.№43 ст .4919

9.Приказ Минюста РФ от 4 марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами" от 04.03.2005 г. № 16 ( с изм. от 20.12.2007 г. Приказом минюста № 58) //Российская газета .22.03.2007.№58; Российская газета. 2.02.2008 г. № 22.

10. Приказ Минюста РФ от 18.09.2003 г. № 226 « Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними и информации о зарегистрированных правах» (с изм. от 06.12.2006 г. Приказом минюста № 352) // Российская газета.08.10 2003.№ 201; Российская газета.21.12.2006. №287.

Книги

11. Алексеев С.С. Гражданское право: учебник ,2-е издание// С.С. Алексеев ; Институт частного права -М: Проспект, 2009.-с. 528

12. Антокольская М.В. Семейное право: Учеб.для вузов / М.В. Антокольская - М.: Юристъ, 2006.- 336 с.

13.Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: книга вторая: Договоры о передаче имущества/ М.И.Брагинский , В.В. Витрянский - М.: Cтатут, 2009. - 780 с.

14. Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособия/ А.М. Гатин - М:Дашков ИК, 2009.-384 с.

15.Грудцына Л.Ю. , Спектор А.А. Гражданское право России : Учебник для вузов/Л.Ю.Грудцына, А.А. Спектор - М : ЗАО Юстицинформ, 2008 - 560 с.

16.Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование.// Ю.Г. Жариков. - М.: Спарк, 2003. - С. 11

17.Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России //О.М.Козырь . - М.: Инфра, 2004. -293 с.

18.Маковский А.Л. Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М.: Инфра, 2004. - 480 с.

19.Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: учебник/ под ред. И.Б.Новицкого, Перетерского И.С.- М: Юриспруденция , 2006 г.-266 с.

20.Суханова Е.А. Гражданское право: В 4 т.- Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание; переработанное и дополненное/ Под ред. Е.А.Суханова. - М: Волтерс Клувер, 2008.-378 с

21.Треушников М.К. Гражданский процесс: учебник./ М.К. Треушников - М.: Городец-издат , 2003. -720 с

22.Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник для вузов / О.А. Чаусская - М : Дашков и К , 2007 г. - 480 с.

23. Шабалин В. Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров : книга // Под ред. В.Г. Шабалина, И.А. Смирнова, А.К. Кузьмина - Омега-Л 2008. - 464 с.

24.Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности./ В.М. Шупыро - М.: Инфра-М, 2002. - 248 с.

Статьи

25.Булгаков Д. Кого ставить собственником?/Д. Булгаков//ЭЖ-Юрист.-2009.-№42-с. 13-14

26.Васильев Г.С. О некоторых вопросах перехода права собственности по договору / Г.С. Васильев // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.-М, 2008.-№4.-с.16-18

27.Егорова М.А. Возврат исполненного при изменении и расторжении договора купли-продажи/ М.А. Егорова// Журнал российского права .- 2009.-№ 3.-с.59-6

28.Зезекало А.Ю. Заблуждение в существенных свойствах предмета сделки/ А.Ю. Зезекало// Вестник Высшего Арбитражного суда РФ .- 2008 .-№3- с.29-43

29.Кашин Р.Н. Цена как существенное условие договора/ Р.Н. Кашин// Юрист.- 2009 .-№9 - с.4-8

30.Лукьянов А.А. К вопросу об отчуждении имущества неуправомоченным лицо./А.А.Лукьянов //Арбитражная практика.-2008.-№10(91)-с. 58-65

31.Макаров И.А. Способы защиты от бездействия собственника имущества, уклоняющегося от несения бремени его содержания/И.А. Макаров//Закон.-2009.-№ 11- с. 13-24

32. Макаров И.А. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество /И.А.Макаров // Арбитражная практика.- 2008.-№8(89)-с. 29-39

33.Моргунов С.В. Актуальные вопросы оспаривания зарегистрированного права на недвижимость/ С.В.Моргунов //Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.-2008-№5- 9-29 с.

34.Пакутин А.В. Проблемы, возникающие в отношении незаключенных договоров/А.В.Пакутин //Арбитражная практика.-2009.-№ 1(94) .-с.8-18

35.Рябоконь О.В., Ванеев А.С. Арбитрабельность споров в отношении недвижимости в практике международных коммерческих судов России и Украины / О.В. Рябоконь, А.С. Ванеев// Закон .-2009.-№6-203-213 с.

36.Сабаш С. Исполнение договорного обязательства третьим лицом./C.Сабаш//Хозяйство и право.-2003.-№3.-с.3-23

37.Серокурова У.В. Способы защиты права собственности на недвижимое имущество/У.В.Секурова // Арбитражная практика.-2002.- №2.- с.10-12.

38.Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ / Е.М. Тужилова-Орданская// Журнал российского права.- 2004.-№6.-с.20-21

Авторефераты диссертаций

39.Ахмеров М.Р. Институционная трансформация рынка коммерческой недвижимости/автореф. дис. . . канд.экон.наук/Р.М. Ахмеров М.Р. -Казань, 2009.- с. 5

Ресурсы интернет

40.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Принята на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол) / Режим доступа: privlaw.ru/old/koper-200404.rtf

Материалы судебной практики

41.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»//Вестник Высшего Арбитражного суда РФ.-2009.-№9- с.136

42.Обзор судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о землепользовании и государственной регистрации прав на землю. Утвержден Президиумом Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 25 сентября 2009 г. /Режим доступа: http://11aas.arbitr.ru/pract/obobschenija_sudebnoj_praktiki/2304.html

43.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июля 2009 г. № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ - 2009.-№9- 166 с.

44.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ - 2009.-№ 1- 163-165 с.

45.Архив Железнодорожного суда г. Ульяновска за 2009 г.- Режим доступа:http//zjeleznodorogniy.uln.sudrf.ru/modules.php?nam

46.Архив Ульяновского областного суда за 2009 г./ Режим доступа: http//uloblsud.ru/index.php?option

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8