Понятие аренды закреплено в ст. 606 ГК.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, или только во временное пользование. А арендатор обязуется выплачивать за это арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, получаемые от использования имущества становятся собственностью арендатора. И это будет действовать, если иное не установлено договором.

Особые квалифицирующие признаки договора:

- данный договор оформляет переход имущества во владение, но не порождает перехода собственности;

- аренда - это всегда срочный договор и прекращается истечением срока, а не исполнением обязательств;

- (спорный вопрос) данный договор носит вещный/обязательственный характер;

Доказательство вещных прав арендатора: имеет право использовать арендованное имущество и требовать устранение нарушения, в т.ч. у собственника; право аренды следует за вещью. Смена собственника не влияет на заключенный договор. Именно на этом основании арендатор называется титульным владельцем.

Источники регулирования договора: гл. 34 ГК, отдельные правила регулирования предусмотрены для отдельных видов аренды - гл. 17 ГК (ст.ст. 260, 264, 279), гл. 4 Земельного Кодекса (если объект аренды - земля), Транспортные Уставы и Кодексы (аренда транспортных средств), правила о купле-продаже.

Юридические характеристики. Договор консенсуальный, синалагматический, возмездный, срочный.

Условия договора аренды (существуют дискуссии): по общему правило единственным существенным договором являются условия о предмете (исходя из понятия договора); вторая группа авторов в качестве существенных (обязательных, необходимых) называют условия об арендной плате и условия о сроке аренды.

Предмет договора. Объектом договора аренды может быть любое непотребляемое имущество (не должно терять своих свойств). Объект аренды должен быть в договоре четко индивидуализирован (т.е. состав арендуемого имущества, месторасположение, квадратура, площадь), закон ограничивает сдачу в аренду отдельных видов имущества (Законом от 27.02.03 ограничена сдача в аренду объектов железнодорожного транспорта; объекты землепользования). Договор аренды может быть заключен в двух вариантах: с указанием срока (законом могут быть установлены предельные сроки (для природных ресурсов: водные объекты - максимум до 25 лет, Закон о недрах также устанавливает предельные сроки в зависимости от объекта аренда - от года до 25 лет, участки лесного фонда могут сдавать в аренду максимум на 49 лет). Если по отношению к объекту предельный срок установлен законом, то аренда прекратится по истечению этого срока, независимо от срока, прописанного в договоре (при условии, что в договоре прописан больший срок). Статьей 621 установлено правило, согласно которому арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности, имеет право на пролонгацию (продление) договора аренды на тот срок, который определит арендодатель. В случае, если арендодатель заключит договор с другим лицом, арендатор имеет право обратиться в суд за зашитой (о понуждении заключения договора с ним). Договор, который заключается на неопределенный срок, может быть прекращен любой из сторон при условии предупреждения другой стороны.

Арендная плата. Арендная плата может взыскиваться в различных формах (ст. 614 ГК) в твердой денежной форме, в части дохода, в процентном соотношении, в виде предоставления услуги и т.д. Размер арендной платы и сроки выплаты могут изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Субъектами договора аренды являются арендатор и арендатор. В качестве арендодателя могут выступать собственник имущества, субъекты вещных прав. Арендатором может быть любой дееспособный субъект гражданских правоотношений.

Форма договора аренды. Может заключаться в устной форме. Если юридическое лицо, то во всех формах должен быть письменным. Аренда недвижимого имущества, когда субъектами являются физические лица на срок менее года не требует государственной регистрации и может быть заключен в устной форме.

Содержание договора - права и обязанности сторон. Арендодатель обязан передать имущество арендатору и имеет право требовать арендную плату и возврата имущества. Арендатор вправе требовать передачи имущества и обязан платить арендную плату и передать имущество.

Арендодатель обязан передать имущество в состоянии обусловленном договором или назначением этого имущества со всеми принадлежностями и документами; должно быть передано в срок (должен быть либо определен договором, либо разрешимый срок) иначе арендатор может требовать передачи ему имущества и возмещения убытков в суд, либо вообще требовать прекращения договора (только если в результате задержки он потерял интерес). Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на это имущество, если эта обязанность не будет исполнена, то арендатор имеет право уменьшения арендной платы или же прекращения договора и возмещения убытков. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт (может определено договором, либо состоянием имущества) - при неисполнении данной обязанности арендатор имеет право самостоятельно осуществить капитальный ремонт и требовать возмещения расходов; требовать уменьшения арендной платы или же прекращения договора.

Арендатор обязан вносить аренную плату и если размер и сроки внесения арендной платы не оговорены, то применяются обычаи делового оборота (плата которая взимается на территории данной местности). Использовать переданное имущество в соответствии с условиями договора и в соответствии с назначением. У арендатора есть дополнительные права (может реализовать при согласии арендодателя): арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду, вносить арендные права в качестве вклада в капитал юридического лица, передавать в залог арендные права, предоставлять их в безвозмездное пользование (переходит не право на имущество, переходит право аренды).

Субаренда представляет договор аренды внутри аренды (двойной договор). В договоре субаренды субарендатор по отношению к основному арендатору обладает правами арендатора, а арендатор по отношению к нему - правами арендодателя. Ответственным перед арендодателем за действия субарендатора всегда остается арендатор по основному договору. Срок субаренды не может быть больше срока договора аренды, соответственно, досрочное прекращение основного договора аренды влечет и прекращение договора субаренды, однако в этом случае, добросовестный субарендатор вправе требовать от основного арендодателя заключения с ним самостоятельного договора на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Это право может быть обжаловано в суд.

Осуществлять улучшение имущества. Судьба улучшений имущества зависит от 2 вещей: от того, каким образом они были осуществлены - с согласия или без согласия арендодателя; от сущности улучшений - отделимы ли они от объекта аренды или нет (если улучшения отделимы - арендатор может просто забрать их с собой, ели не отделимые - по усмотрению арендодателя; исключения - улучшения, осуществленные за счет амортизационных средств - становятся собственностью арендодателя).

В конце договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в состоянии, обусловленном договором с учетом износа.

Договор аренды прекращается по общему правилу с истечением срока. За несвоевременный возврат имущества предусмотрена законом штрафная неустойка (существует как мера ответственности и не погашает убытка). Односторонний отказ от договора по общему правилу не допускается.

Основания для досрочного прекращения договора аренды (по желанию одной из сторон). В соответствии со ст.619 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:

- если арендатор не по назначению использует имущество;

- в случае значительного ухудшения качества арендованного имущества арендодателем;

- в случае несвоевременного внесения арендной платы (двукратное нарушение срока);

- неисполнение обязательств по осуществлению ремонта.

В отношении арендодателя закон предусматривает обязанность до обращения в суд попытаться урегулировать отношения с арендатором самостоятельно путем направления ему письменного уведомления, т.е. обязательный претензионный порядок. В отношении арендатора закон не содержит обязательного досудебного рассмотрения спора. Основания досрочного расторжения договора по инициативе арендатора содержаться в ст. 620:

- непредоставление имущества в аренду;

- выявление в арендованном имуществе серьезных недостатков;

- непроведение арендодателем капитального ремонта в установленный срок (имущество становится непригодным);

- объективные обстоятельства.

Выкуп арендованного имущества представляет собой способ прекращения договора аренды путем перехода в собственность арендатора арендованного имущества посредством уплаты за него предусмотренной в договоре арендной цены (ст.624). Форма договора аренды, предусматривающая выкуп должна соответствовать договору купли-продажи аналогичного имущества. К такому договору в момент перехода права собственности применяется условия купли-продажи.

Запрещается выкуп лесного фонда (он может быть только арендован).

Виды договора аренды.

Договор проката (ст. 626 определяет понятие этого договора).

Арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в прокат в рамках профессиональной деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение/пользование.

Специальный субъект на стороне работодателя. Договор публичный. Объект - только движимые вещи. Двусторонний суперсрочный консенсуальный.

Источники регулирования - кроме норм Гражданского Кодекса на арендатора распространяются нормы закона «О защите прав потребителя». Данные отношения регулируются внутренними локальными актами.

Субъекты - физические и юридические лица. Арендатор - физическое лицо (иногда - юридическое, если имущество сдается для потребительских целей).

Форма договора проката - письменная. Обычно прокатные организации имеют типовую форму договора.

Содержание договора. Прокат не может предусматривать выкупа, не распространяется право арендатора на пролонгацию договора и спектр прав арендатора меньше (не имеет право самостоятельно распорядится арендованного имущества). У арендодателя больше обязанностей - арендодатель обязан не только передать имущество, но и проверить в присутствии арендатора исправность предмета договора аренды, проинформировать о порядке использования/выдать инструкцию; если выясниться, что сданное в аренду имущество неисправно - арендатор обязан в десятидневный срок отремонтировать или заменить это имущество. Все обязательства по текущему ремонту лежат на арендодателе.

Арендатор по данному договору несет всего три обязанности - вернуть имущество в срок, использовать по назначению и вносить арендную плату. Безусловное право не досрочное расторжение договора. Срок аренды - не более года.

Аренда транспортных средств (фрахт).

Арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению и эксплуатации автомобиля (аренда с экипажем), и без оказания таких услуг.

Основным квалифицирующим признаком данного договора является предмет. Предмет порождает специфику содержания договора - только транспортное средство.

Транспортным средством признается только такое, которое требует специальных знаний по управлению и эксплуатации.

В зависимости от вида транспортного средства договоры определяются транспортными уставами и кодексами. Источники правового регулирования аренды транспортных средств - в основном транспортные уставы и кодексы.

Форма договора всегда письменная. Возмездный, двусторонний, реальный.

Субъекты договора: если с экипажем - никаких дополнительных требований не предъявляется - физическое, юридическое, арендодатель - экипаж, находится в трудовых отношениях в арендодателем.

Не применяются правила о возобновлении договора, для сдачи транспортного средства в субаренду не требуется согласие арендодателя в данном случае. Ответственность за вред несет сторона, предусмотренная договором.

Тема № : «Аренда зданий и сооружений»

По договору аренды здания арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здания и сооружения.

Объектом данного договора могут быть только здания и сооружения.

Здания. Невозможность перемещения без изменения его структуры. Созданное людьми имущество. Объект отдельностоящий. Здания как объекты аренды делятся на 2 вида: жилые и нежилые. К жилым зданиям данные нормы не применяются.

Сооружения - хозяйственные объекты. Мосты, колодцы, плотины.

Форма договора - простая письменная в виде единого документа, подписанного сторонами.

Условия. Существенные - цена, определенный предмет, арендная плата. Условия о судьбе земельного участка решается в зависимости от того, на каком праве земля находится у арендодателя: если в собственности арендодателя - арендодатель сам определяет на каком условии передается земля (если ничего не сказано о судьбе земельного участка, то считается, что переходит часть земли под зданием/сооружением), имеет право определить в договоре судьбу земельного участка; если арендодатель не является собственником - тогда к арендатору переходит ровно тот объем прав, который имеется у арендодателя (осуществляется без согласия с собственником данного земельного участка). Плата за землю обычно называется арендной платой.

Страницы: 1, 2, 3, 4