| новь принятый Федеральный закон предусматривает следующие новеллы. Установлено, что действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве Российская газета. 2004. № 292; 2006. № 156 Ст.1 п.З.. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Представляется справедливым разделение правоотношений, имеющих различные каpуcы. Инвестиционная деятельность и удовлетворение потребностей в жилье должны иметь различные механизмы правового регулирования. Мировой опыт показывает, что решить жилищную проблему без привлечения средств приобретателей жилых помещений невозможно, но эти вложения не должны рассматриваться правом как вид инвестиционной деятельности. Приобретатель жилого помещения, удовлетворяющий свои личные потребности в жилье должен получать дополнительную правовую защиту.Введено положение о том, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, не допускается Российская газета. № 156. 2006 . Согласно этой норме в дальнейшем пресекается злоупотребление договором уступки права требования. Отметим, что ранее по этой схеме квартира могла быть переуступлена не один раз, в итоге обманутыми оказывались несколько граждан. Бухарова П.А. Тенденции развития правового регулирования долево-го строительства // Российская юстиция. № 8, 2006. Ст. 26.То есть фактически законодатель снижает привлекательность для средних и мелких собственников инвестирования в долевое строительство. Попытка оправдать это борьбой с мошенничеством, выглядит не очень убедительно. Может, следует искать причину в величине нормы прибыли в этом секторе экономики? С другой стороны, если государство обеспечит возможность продавать и покупать эти права, инвестиционная привлекательность для мелких и средних вкладчиков будет сохранена. Такие отношения перестанут носить характер мнимых или притворных, что обеспечит им необходимую легитимность, в итоге снизит уровень криминализации.С учетом внесенных изменений объектом долевого строительства признаются жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.В законе четко установлены четыре формы привлечения денежных средств граждан для участия в долевом строительстве: договор об участии в долевом строительстве; жилищные сертификаты; жилищно-строительные кооперативы; жилищно-накопительные кооперативы. Отметим, что и после принятия Закона об участии в долевом строительстве существовали так называемые «серые» схемы привлечения денежных средств граждан в обход закона, например, вексельная схема путем заключения предварительного договора с последующим заключением договора купли-продажи и т.д. Все они давали возможность застройщику получить деньги на строительство, однако дольщики взамен нередко получали лишь призрачные шансы на получение квартиры. Введение в действие новой редакции Закона об участии в долевом строительстве несколько расширило пути участия в долевом строительстве. Достаточно перспективными являются жилищные сертификаты, так как, покупая сертификат, гражданин приобретает право на часть площади квартиры. После того как дольщик выкупит 30% и более общей площади квартиры, застройщик обязан заключить с ним договор купли-продажи. В отличие от вексельной схемы в данной ситуации права дольщика защищены как Законом об участии в долевом строительстве, так и другим действующим законодательством Бухарова Н.А. Тенденции развития правового регулирования долевого строительства // Российская юстиция. № 8, 2006. Ст. 26..Уточнены вопросы о качестве объекта долевого строительства и об ответственности застройщика за недостатки в качестве объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока. Установлено, что застройщик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, если докажет, что они произошли не по его вине. И здесь мы видим тоже общее явление-усиление сильной стороны и ущемление публичных интересов. Многие граждане практически единодушно высказывают недовольство качеством строительных работ, да и не только в строительстве наблюдается снижение качества выпускаемой продукции, но общество не сформировало силы, которые бы этому препятствовали.Достаточно подробно в новой редакции Закона об участии в долевом строительстве оговорены вопросы о передаче объекта долевого строительства: сроки, порядок предупреждения дольщика о предстоящей передаче объекта, сроки приема-передачи. Новым является установление последствий отказа дольщика от приема объекта. Так, если застройщик обладает достоверной информацией о том, что участник долевого строительства получил сообщение о предстоящей передаче объекта долевого строительства или такое сообщение возвращено в связи с отказом дольщика получить данное сообщение либо в связи с его отсутствием по им указанному адресу, застройщик вправе составить в одностороннем порядке акт передачи квартиры и риск случайной гибели имущества перейдет к дольщику. Эта норма позволит соблюсти права остальных дольщиков на своевременную сдачу дома.Предусматривается возможность расторжения договора участия в долевом строительстве застройщиком в одностороннем порядке в случае нарушения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора. Положения о расторжении договора были спорны до внесения изменений в закон, такими остались и после. В частности, если раньше застройщики говорили о возможных злоупотреблениях правом на односторонний отказ дольщиками, то теперь застройщики вполне могут воспользоваться им сами. Так, недобросовестный застройщик может не принимать в течение оговоренного законом срока платежи от дольщика, а затем расторгнуть договор, тем самым обеспечить себе финансирование строительных работ за счет последнего. Участник долевого строительства в такой ситуации практически лишен возможности доказать свою правоту. По нашему мнению, в правах стороны договора уравняли, но при этом проблема до конца не устранена. Рассмотренный ранее пример подтверждает это.Закон об участии в долевом строительстве дополнен статьей о способах обеспечения исполнения обязательств по договору, в частности, введено новое положение о поручительстве.Одним из важнейших положений для застройщика является отмена нормы о солидарной ответственности банка и застройщика. Повторимся, что эта норма вызывала особое негодование застройщиков, так как ставила банки в невыгодное положение и последние отказывались от кредитования застройщиков. Это ключевое изменение в правоотношениях, отражает старую болезнь социализма: у нас главные любят за все переживать и ни за что не отвечать. Странно выглядит безответственность банка перед инвестором, вспомним, что в ипотечном кредитовании банки требуют полной ответственности квартирой на условиях риска, а не вины, да еще требуют дополнительного поручительства, а сами отвечать перед инвестором не будут, еще раз подчеркнем очень странное «правовое равенство» участников жилищных правоотношений.Снижен размер неустойки за невыполнение обязательств участника долевого строительства и застройщика до одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства. При этом отмечено, что если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере. Почему и здесь ущемили права рядового гражданина по сравнению с другими участниками вообще, непонятно.Исключением из общего порядка введения в действие изменений в Закон об участии в долевом строительстве являются изменения в ст. 23 относительно государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Указанная статья введена в действие с 01 января 2007 г. В законе уточнены права и компетенция уполномоченного органа в сфере долевого строительства, однако вместе с этим отметим, что на сегодняшний день этот орган так и не сформирован. В частности, по тем или иным вопросам в сфере долевого строительства полномочиями обладают Федеральная служба по финансовым рынкам. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Для достижения целей Закона об участии в долевом строительстве считаем необходимым скорейшее решение этого вопроса.Внесены также изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в частности, сокращены сроки регистрации договоров долевого строительства до 10 дней (кроме регистрации первого договора, здесь срок 30 дней), установлены основания для отказа в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве.Изменения коснулись и Федерального закона от 6 октября 1999 г. №184_ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» в части дополнения сферы полномочий указанных органов власти.Анализируя изменения, внесенные в Закон об участии в долевом строительстве, можно отметить, что не все пробелы устранены, в частности, не установлен контролирующий орган в данной сфере, не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору и др. Несмотря на указанное, очевидно, что основной тенденцией развития законодательства о долевом строительстве является то, что законодатель стремится к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства. Энтузиазм по поводу этих изменений выглядит несколько надуманным. В сущности, еще раз усилена сильнейшая сторона вопреки публичным интересам и интересам слабейшей стороны. Прежде всего, финансовые агенты избавились от финансовой ответственности. Представляется более правильным законодательно убирать промежуточные звенья между застройщиком и инвестором, уменьшать «себестоимость» разрешительной системы на строительство жилых помещений.Еще одним перспективным направлением совершенствования законодательства в области инвестирования в строительстве жилых помещений, является облегчение гражданского оборота прав требований, возникающих у инвестора к застройщику, например, оформление этих прав ценными бумагами, как это делается в США. Такие ценные бумаги могли бы решить и вопрос раздела права требования к застройщику, скажем при распаде семьи, осуществившей инвестирование в долевое строительство. Вопросы, которые возникают в связи с правовым оформлением сделок с жилыми помещениями, на сегодняшний день остаются очень важными. С одной стороны, мы являемся свидетелями постоянного расширения рынка недвижимости, участниками которого являются как рядовые граждане, так и юридические лица. С другой стороны, по ряду вопросов законодательное регулирование сделок с недвижимостью носит неполный либо нечеткий характер. Недостатки законодательства РФ зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Тем более, что на смену всеохватывающему нормативизму, господствовавшему в советской юридической доктрине, пришел широкий разброс точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону.К праву как таковому все чаще стали относить и судебную практику Лившиц Р.З. Теория права. Учебник -М.: Бэк, 2001 С. 127.. Наконец, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений. Все эти обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что нередко заключение сделки купли-продажи жилых помещений связано с риском возникновения убытков, которые могут оказаться весьма значительными. Неправильное оформление документов, незнание порядка и правовых последствий регистрации сделки с недвижимостью либо прав на нее, а также отсутствие должной осмотрительности при заключении сделки, - все это вполне может привести к тому, что сторона не получит должного по сделке, объектом которой является жилье. Чтобы избежать ряда неприятностей, при оформлении сделки с недвижимостью целесообразно прибегать к помощи профессионалов - юристов и адвокатов. Однако не менее важно самому разбираться в основных правовых вопросах, которые возникают в связи с заключением подобных сделок.1.2 Понятие и сущность договора продажи жилого помещенияБесспорно, самой распространенной формой распоряжения жилыми помещениями является купля-продажа. Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли - продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в не исчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
|
