Недвижимое имущество различается по способности быть предметом договора об ипотеке, кроме того, существуют законодательные ограничения на заключение договоров ипотеки и возможность быть субъектом такой сделки.

Среди групп имущественных объектов, выступающих предметами по договору об ипотеке, можно выделить следующие группы недвижимого имущества:

- недвижимые вещи;

- незавершенные строительством недвижимые вещи (к ним применяются правила Закона об ипотеке). При этом, если предметом ипотеки выступает объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет свою силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства П. 1 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке [Текст]: [Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 90, от 28.01.2005 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 33.. С принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 42. было внесено дополнение в указанный Закон, согласно которому предусматривается, что по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76);

- права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, поскольку иное не противоречит федеральному закону и существу арендных отношений (к ним также применяются правила Закона об ипотеке).

Законодатель устанавливает определенные виды недвижимого имущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки. К таковому имуществу отнесено:

- недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота (таковым имуществом, например, являются космические аппараты, которые могут принадлежать исключительно Российской Федерации и никаким иным субъектам права, так же как государственной собственностью может быть такое недвижимое имущество, как водные объекты, леса, участки недр);

- недвижимое имущество, на которое в соответствии с федеральным законодательством не может быть обращено взыскание (в настоящее время перечень такого имущества установлен в ст. 446 ГПК РФ, в котором из недвижимости упоминается жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, на которых расположены указанные объекты, и земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности; хозяйственные строения и сооружения, необходимые для содержания племенного, молочного и рабочего скота, оленей, кроликов, птицы, пчел, используемых для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности) Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие [Текст] - М., Городец. 2008. - С. 213.;

- не допускается заключения договоров ипотеки в отношении имущества, которое подлежит обязательной приватизации либо приватизация которого запрещена. Установление этой нормы обусловлено необходимостью блокировать возможность передачи государственного (муниципального) имущества в частную собственность помимо приватизационного законодательства Журбина Е. Заключение договора ипотеки [Текст] // Юрист. - 2005. - № 7. - С. 24.;

- кроме того, как это следует из смысла законодательства, не может быть предметом ипотеки самовольная постройка. Это обусловлено тем, что самовольная постройка не рассматривается в качестве самостоятельного объекта права. Вместе с тем, если право собственности на самовольную постройку будет признано в судебном порядке и зарегистрировано органами государственной регистрации прав на недвижимость, то самовольная постройка может выступить в качестве объекта договора ипотеки.

Кроме того, законодателем установлены и определенные ограничения в заключении договоров ипотеки. К таковым ограничениям отнесены следующие:

- в том случае, если предметом ипотеки является такое имущество, на отчуждение которого необходимо согласие или разрешение другого лица либо органа, то такое же согласие или разрешение необходимо и для ипотеки этого имущества (например, решение об одобрении крупной сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим акционерному обществу, принимается в соответствии с порядком, установленным в ст. 79 Закона об АО) Об акционерных обществах [Текст]: [Федеральный закон № 208-ФЗ, принят 26.12.1995 г., по состонию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 1.;

- если имущество находится в государственной собственности и не закреплено при этом за хозяйствующим субъектом на праве хозяйственного ведения, то решение о его ипотеке принимается Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации, в зависимости от того, какому государственному образованию принадлежит это недвижимое имущество. Что касается муниципальных образований, то, исходя из смысла законодательства, они также вправе отдавать недвижимое имущество в залог (за исключением ипотеки индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в муниципальной собственности); при этом решение об ипотеке принимается теми органами, которые уполномочены на то соответствующими уставами;

- имущественное право в виде права аренды на недвижимое имущество может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законодательством либо договором аренды не предусмотрено иное. В том же случае, если арендодателем являются не собственник и не лицо, которое обладает имуществом на праве хозяйственного ведения, то согласие на право аренды должно быть получено не только у арендодателя, но и у собственника арендованного имущества либо у лица, которое осуществляет в отношении данного имущества право хозяйственного ведения. Из этого правила есть исключения. Так, собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя, но с его уведомлением П. 5 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке [Текст]: [Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 90, от 28.01.2005 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 33.;

- на имущество, которое находится в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека допустима только при наличии согласия всех собственников, данного в письменной форме.

Судебно-арбитражная практика также формулирует некоторые ограничения к определению круга объектов, которые могут выступать в качестве предмета ипотеки. Так, предметом ипотеки может быть:

- отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке, но не часть площади такого помещения П. 2 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке [Текст]: [Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 90, от 28.01.2005 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 33.;

- доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). Эти объекты, в случае заключения договора об ипотеке нежилого помещения, считаются одновременно заложенными, если они принадлежат собственнику нежилого помещения П. 3 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке [Текст]: [Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 90, от 28.01.2005 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 35.. Однако следует иметь в виду, что такая ипотека осуществляется без раздела земельного участка и выделения из него указанной доли в виде самостоятельного земельного участка П. 4 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке [Текст]: [Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 90, от 28.01.2005 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 36.;

- договор ипотеки может быть заключен в обеспечение нескольких обязательств, вытекающих из разных договоров Постановление Президиума ВАС РФ от 10.12.2006 г. № 1925/06 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 3. - С. 25..

Залогодателем по договору ипотеки может выступать только собственник закладываемого имущества либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Эта норма имеет императивный характер. Закон не предусматривает, чтобы залогодателем выступало лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления. Лицо, обладающее недвижимым имуществом на праве оперативного управления, вправе с согласия собственника отдавать в залог лишь право аренды такого имущества Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. - М., Юристъ. 2004. - С. 468..

Таким образом, в качестве залогодателя не могут выступать учреждения или казенные предприятия. Правом выступать в роли залогодателя обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия, однако, в силу п. 2 ст. 295 ГК РФ, они вправе делать это исключительно с согласия собственника недвижимого имущества Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2006. - С. 489.. Более того, согласно п. 3 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях государственное или муниципальное предприятие распоряжается недвижимым имуществом (впрочем, как и движимым) только в тех пределах, которые не лишают его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Нарушение этого требования влечет недействительность соответствующей сделки, которая в таком случае рассматривается как ничтожная.

Институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество имеет весьма важное значение в правовом регулировании отношений по поводу недвижимых вещей.

Поскольку ипотека является залогом именно объектов недвижимости, то на этот институт в полном объеме распространяются требования статей ГК РФ, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В частности, в соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Данная норма имеет важные юридические последствия. Законодатель установил, что несоблюдение данного правила влечет недействительность договора (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Однако такой подход к незарегистрированным договорам ипотеки со стороны законодателя не совсем точен. Видимо, правильнее было бы говорить, что такой договор считается незаключенным, и опорой тому может быть п. 3. ст. 433 ГК РФ, которым установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Кстати, правовое регулирование такой разновидности, как предприятие, пошло именно по этому пути: в соответствии с п. 3 ст. 560, п. 1 ст. 564 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, при этом право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2006. - С. 56..

Особенностью государственной регистрации ипотеки является то, что она проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество (п. 1 ст. 29 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Это правило касается и тех прав, которые возникли до вступления в силу упомянутого Закона и потому признаются действительными. Это вытекает из п. 2 ст. 6 этого Закона, предусматривающего, что государственная регистрация возникшего до введения Закона права на объект недвижимого имущества производится при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершения сделки с объектом недвижимого имущества Русецкий А.Е. Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки [Текст] // Право и экономика. -2006. - № 4. - С. 25.. Несоблюдение формы и правила о государственной регистрации влечет ничтожность договора ипотеки, что подтверждает судебная практика.

Так, Общество с ограниченной ответственностью «Электра» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Закрытому акционерному обществу «АКБ «Экспресс-Волга» (далее - первый ответчик), Обществу с ограниченной ответственностью «Волгоградское отделение «Регион» АвэД «Бам-Актив» о признании договора залога имущества №103/30 от 25.04.2003 в части передачи 1/2 доли кабельной трассы электроснабжении недействительным и применении состоящей из четырех кабельных линий на напряжение 10 кВ, протяженностью 1290 м подземной прокладки ЦРП 10 до ГПП 110/35-10, глубина заложения 0,7 м, марка кабеля ААБл сечение 185х3 в этой части последствий недействительности сделки. Впоследствии истец изменил предмет иска в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил признать договор залога от 25.04.2003 №103/30 полностью.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12