Идея подхода к понятию недвижимого имущества с точки зрения отношений, существующих по поводу рассматриваемого объекта, не является абсолютно новой. Помимо ее отражения в практике органов учета недвижимого имущества, она нашла отражение и в судебной практике. В частности, Пленум ВАС РФ в п. 16 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 198 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отметил, что "по смыслу статьи 130 ГК РФ Постановление Пленума ВАС РФ от 2 декабря 2005 г. N 32// СЗ РФ 2.12.2005, № 32 ст.3012, и статьи 25 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". Из этого следует вывод, что незавершенный строительством объект становится недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакам недвижимости, недвижимостью не является. При этом не очень понятно, что же представляет собой этот объект.

Основой критикуемого подхода к понятию недвижимого имущества как при признании критерием отнесения объекта к недвижимости законности его создания, так и при признании критерием для объекта незавершенного строительства отсутствия действующего договора подряда является то, что в этих случаях объект, хотя и не отличается от аналогичных объектов недвижимости по физическим свойствам, но, тем не менее, не "может стать объектом права собственности и других гражданских прав". Таким образом, можно сказать, что именно такой критерий предлагается для разграничения движимого и недвижимого имущества.

Логика такого подхода в целом понятна. Закон относит вещи (в том числе и недвижимые) к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). Объект же гражданского права - это то, на что могут быть установлены гражданские права. Если такие права на рассматриваемый предмет не могут быть установлены по тем или иным причинам, то этот предмет не является объектом гражданского права. Продолжая эту мысль, следует признать, что всякий предмет, обладающий объективными признаками недвижимого имущества, если на него не может быть установлено право собственности, не является не только недвижимой вещью, но и вещью вообще.

Объект недвижимости - это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. В этом смысле абстрактными представляются те процессы, которые происходят в ЕГРП, поскольку они весьма условно отражают те события, которые фиксируют. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права. Основной признак вещи - возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по поводу этой вещи.

Такой подход обусловлен, в частности, взаимосвязью объекта правоотношения собственности (иного вещного права) и самого этого правоотношения. Объект всегда нечто внешнее к правоотношению, которое характеризуется взаимосвязью субъектов по поводу объекта. Без объекта правоотношение становится беспредметным, но отсутствие правоотношений по поводу объекта не делает этот объект несуществующим.

Но все может стать на свои места, если под возможностью быть объектом права собственности понимать не конкретную возможность приобретения конкретным лицом права собственности на данный предмет, а принципиальную возможность приобретения такого права кем бы то ни было. При таком подходе и самовольная постройка, и объект незавершенного строительства с действующим договором подряда могут быть отнесены к объектам недвижимости, поскольку они обладают необходимыми объективными признаками, а право собственности на них при определенных условиях может быть приобретено.

Формулировка ст. 130 ГК РФ приводит некоторых авторов к выводу о том, что общим критерием для объединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает не связь с землей, а другие свойства этих объектов. Так, В.А. Белов утверждает, что "причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах" Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 27-28

Пытаясь обосновать существование объектов, которые являются недвижимостью в силу специального указания закона, С.А. Степанов пишет: "Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты)". Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004

К недвижимым вещам приравниваются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество.

При такой формулировке исчезнут основания утверждать, что недвижимость явление "не фактическое, а юридическое", поскольку единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. Что же касается объектов, не отвечающих этому критерию, но требующих правового режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.

Во избежание нарушения единства критерия определения недвижимого имущества, по нашему мнению, необходимо сохранить сугубо объективный подход к этому понятию вместо того, чтобы искать субъективные критерии его определения. Устранить же недостаточную конкретность существующего определения можно лишь путем установления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей. Эти признаки могут находиться в сфере технических дисциплин, связанных с архитектурой и строительством. Только здесь могут быть разработаны понятия и показатели, которые в каждом случае обеспечат объективное решение вопроса об отнесении конкретного объекта к недвижимости. Разработка этих критериев не является предметом данной работы, однако необходимость их определения очевидна. При этом ясно, что сами технические критерии вряд ли могут быть включены в текст законодательства, однако в законе необходимо установить порядок утверждения нормативных актов, устанавливающих критерии недвижимого имущества и указать на обязательность применения этих актов при решении данных вопросов.

Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства. Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество, мы можем исходить исключительно из законодательной конструкции недвижимости. С.А. Степанов удивительно точно отразил существующее положение: "Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма - разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем". Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004

В ст. 1 Закона о регистрации содержится определение недвижимости, согласно которому "недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения". Пункт 6 ст. 12 Закона о регистрации, определяя структуру ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, указывает, что "разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению".

В Правилах ведения ЕГРП Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219) формы соответствующих разделов именуются: "Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений". Таким образом, устанавливается трехзвенная классификация объектов недвижимости.

Одним из главных требований к любой классификации является отсутствие пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе.

Первое звено в нашей классификации - земельный участок. В отнесении объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь. Согласно законодательному определению (ст. 6 Земельного кодекса РФ) земельный участок - это "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке". Согласно такому определению очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такое положение делает существование земельного участка зависимым от волеизъявления его правообладателей и правил, предусмотренных для определения границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого волеизъявления. Однако Земельный кодекс РФ Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ// "Российская газета", N 211-212, 30.10.2001 различает делимые и неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые "могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории" (ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в предусмотренном законом порядке.

В практике иногда возникают проблемы разграничения земельного участка и возведенного на нем сооружения. В частности, возможны ситуации, когда возведение объекта связано с приращением земельного участка за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта. Это может происходить как за счет обособленных водных объектов, так и за счет иных водных объектов. В этом случае возникает как вопрос об отнесении земельного участка к вновь созданным объектам недвижимого имущества, так и о том, что собственно создано: новый земельный участок или новый объект недвижимости - сооружение. Такие вопросы возникают при строительстве различного рода портовых сооружений, дамб и пр. Критерий для решения вопроса здесь, видимо, должен лежать в плоскости характера изменений, произведенных в результате осуществленной деятельности. Если результат деятельности состоял исключительно в увеличении площади суши, то речь должна идти о возникновении нового земельного участка. Если же в результате этой деятельности появился объект, имеющий какое-либо специальное назначение - причал, дамба, маяк и пр., то здесь имеют место два процесса - создание земельного участка и создание на этом земельном участке объекта недвижимости.

Сходная проблема возникает и тогда, когда изменения, произошедшие на земельном участке, носят незначительный характер. Так, часто возникает вопрос, является ли объектом недвижимости заасфальтированная или иным образом замощенная площадка, дорога, обнесенный ограждением участок земли и пр. К сожалению, в законодательстве мы также не сможем найти четкие критерии для решения этого вопроса. Так, например, определенным образом оборудованные площадки квалифицировались органами технического и кадастрового учета как сооружения - "склады открытого хранения", дороги также учитывались как сооружения. В иных случаях те же площадки и дороги к недвижимости не относились. Не имея четкого законного критерия, в решении данного вопроса следовало бы исходить из правила, согласно которому для того, чтобы констатировать наличие на земельном участке какого-либо объекта недвижимости, отличного от самого этого земельного участка, нужно, чтобы изменения на этом земельном участке выходили за рамки его простого благоустройства.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10