Как и в случае с арендой зданий или сооружений, в качестве квалифицирующих признаков договора аренды предприятия могут быть названы предмет и форма договора. Объектом по такому договору признается предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включающий в себя не только земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и иные виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и долги, и права требования по обязательствам, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (ст. 132 ГК). Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов, включаемых в состав предприятия.

Отношения, возникающие из договора финансовой аренды (лизинга), регулируются положениями Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 29 октября 1998 года N 164-ФЗ.

В соответствии со статьей 2 указанного Закона лизинг - это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

Договором лизинга признается договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Федеральный закон N 164-ФЗ отсылает к нормам Гражданского кодекса РФ. Так, статья 10 Закона гласит, что права и обязанности сторон договора лизинга регулируются гражданским законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 665 Гражданского кодекса по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Обратите внимание, что арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Однако статья 665 Гражданского кодекса РФ дает сторонам возможность установить в договоре условие, согласно которому выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. В этом случае арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

По объекту лизинга различают лизинг недвижимого и движимого имущества. Напомним, что к недвижимым вещам статья 130 Гражданского кодекса относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Соответственно к данному виду лизинга относится лизинг зданий, сооружений. Земля и другие природные объекты не могут являться предметом лизинга (ст. 666 ГК РФ) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный, издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики под ред. С.А. Степанова, Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2006, 843с..

К лизингу движимого имущества относится договор аренды оборудования, техники, автотранспорта, то есть тех вещей, которые не отнесены к недвижимости. Обратите внимание, что к движимому имуществу закон относит деньги. Однако они не могут выступать договором финансовой аренды, поскольку деньги - это потребляемая вещь, а в лизинг передаются лишь непотребляемые вещи (ст. 3 Федерального закона N 164-ФЗ).

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. Право владения и пользования предметом лизинга переходит к лизингополучателю в полном объеме, если договором лизинга не установлено иное. Имущество, выступающее предметом договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего. В случае, когда имущество не было передано арендатору в указанный в договоре срок (а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок), арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Лизингодатель обязан предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом лизинга, в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению данного имущества. Имущество передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором.

Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт.

При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга.

Произведенные лизингополучателем отделимые улучшения предмета лизинга являются его собственностью. В случае если лизингополучатель с согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для предмета лизинга, то лизингополучатель имеет право после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости таких улучшений. Если же согласие не было получено, а неотделимые улучшения все же были произведены, то лизингополучатель лишается права требовать возмещения стоимости этих улучшений.

Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.

При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. В соответствии со статьей 326 Гражданского кодекса РФ при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До этого должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Должник лишен права выдвигать против требования одного из солидарных кредиторов возражения, основанные на таких отношениях должника с другим солидарным кредитором, в которых данный кредитор не участвует.

Существо специальных правил применительно к договорам, представляющим собой отдельные виды договора аренды, диктуется особенностями указанных договоров.

Глава 2. Основная часть

2.1 Отношения, возникающие из договора аренды

Современные тенденции свидетельствуют о значительном усложнении содержания арендных правоотношений. Этому в немалой степени способствовал бум коммерческого строительства, который привел к появлению большого количества гипермаркетов и гигантских торгово-развлекательных комплексов (будучи зачастую подкрепленным зарубежными инвестициями и опытом). Заинтересованность владельцев такой недвижимости в дополнительных инвестициях, в создании универсальных и детальных правил для большого количества арендаторов, в стабильности арендных отношений, а также в минимизации споров привела к широкому распространению смешанных договоров.

Регулируя прежде всего отношения, связанные с арендой, такие смешанные договоры могут включать в себя элементы договоров подряда, агентирования, комиссии, возмездного оказания услуг, хранения и иных, в том числе не предусмотренных ГК РФ. Так, арендатор может быть обязан по договору произвести определенные ремонтные работы в передаваемом ему помещении в соответствии с утверждаемым арендодателем проектом (элемент договора подряда), либо уплачивать арендодателю дополнительное вознаграждение за представительство, например, в организациях, оказывающих коммунальные услуги (элемент агентского договора), либо сдавать помещение после окончания рабочего дня под охрану арендодателя (элемент договора хранения) Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России М.: Юрист 2004, С.45..

Каждый договор в составе смешанного должен содержать в себе все существенные условия. Например, в договоре аренды недвижимого имущества с правом выкупа необходимо четко определить не только размер арендной платы, но и выкупную цену объекта недвижимости. В ином случае такое соглашение в части условия о выкупе будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ) Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04 по делу N А56-36561/03 Иск о признании незаключенным договора об аренде земельного участка с правом его выкупа в части выкупа земельного участка удовлетворен правомерно, поскольку в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. // "Вестник ВАС РФ", 2005, N 6.

Каждый из подобных дополнительных договоров предусматривает особые условия, в том числе по оплате. Цены по ним, в отличие от ставки арендной платы, могут повышаться арендодателем не один раз в год, а так часто, как предусмотрено соглашением сторон. В связи с этим требуется четко определять условия каждого дополнительного договора.

В последнее время в состав договоров аренды нередко включаются приложения, представляющие собой различные правила и инструкции для арендаторов. Являясь, по сути, правилами внутреннего распорядка, они детально регламентируют все аспекты пребывания арендатора в здании арендодателя. Наибольшее распространение такие документы получили в практике работы крупных торговых и офисных центров, где в совокупности со смешанным договором аренды они образуют своеобразные "кодексы арендаторов".

Такие "кодексы" нередко состоят более чем из ста страниц, обладают собственным понятийным аппаратом и содержат огромный объем информации, а потому, безусловно, требуют профессиональной юридической экспертизы. Это особенно важно в свете того, что в договоре аренды подобные приложения, как правило, квалифицируются в качестве неотъемлемой его части. Более того, они могут включать важнейшие для сторон арендных отношений правила (например, основания для одностороннего расторжения договора, порядок индексации арендной платы, различные оговорки, исключения и т.д.), а также устанавливать условия различных сделок, являясь в таком случае отдельными договорами.

Договор аренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ), т.е. соответствующее условие является существенным для такого договора. Если из текста соглашения будет невозможно уяснить размер арендной платы, то оно будет считаться незаключенным.

В рамках данного вопроса следует обратить внимание на неопределенность формулировки п. 3 ст. 614 ГК РФ. Согласно данной норме, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. То, что договором нельзя предусмотреть возможность изменения арендной платы более чем один раз в год, сомнений не вызывает: согласно тому же п. 3 ст. 614 ГК РФ, только законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Однако данная норма не отвечает на вопрос, требуется ли заключать отдельное соглашение для оформления изменения арендной платы либо договором может быть предусмотрено право арендодателя изменить арендную плату в одностороннем порядке. Судебная практика свидетельствует в пользу второй точки зрения. Такая позиция базируется на том, что п. 3 ст. 614 ГК РФ не отменяет общие нормы гл. 29 ГК РФ об основаниях и порядке изменения или расторжения договоров См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2005 по делу N А56-29510/04; Постановление ФАС Московского округа от 05.11.2002 по делу N КГ-А41/7340-02; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.01.2006 по делу N Ф03-А73/05-1/4837; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2002 по делу N А43-3282/02-21-99 и др.. А в связи с тем, что изменение арендной платы является изменением договора в целом, то в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ возможно установление в договоре условия об изменении (но не чаще одного раза в год) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

Данное мнение подтверждается и судебной практикой в отношении договоров аренды государственного и муниципального имущества. В частности, судами признаются соответствующими законодательству условия таких договоров о ежегодном переоформлении арендной платы (в одностороннем порядке) в случае изменения ставок арендной платы и надбавочных коэффициентов к ним, утверждаемых органами государственной власти и местного самоуправления Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2005 по делу N КГ-А40/10067-05..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8