Что касается собственно пользования арендованным имуще-ством, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арен-датора, поскольку именно в этом заключается интерес последне-го. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать пло-ды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендато-ра, связанной с пользованием арендованным имуществом, следу-ет признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.

В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реа-ли-зовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в ус-тавный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производст-венный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в дан-ных случаях требуется по той причине, что реализация аренда-тором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при нали-чии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срока основного договора арен-ды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения ГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.

Ранее действовавшим законодательством передача арендато-ром арендованного имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулированием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения за-конодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исхо-дила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, свя-занных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в изме-ненном виде: место арендатора, передавшего имущество в суб-аренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.

Вместе с тем введение в действие части первой ГК лишило подобную практику права на существование. Дело в том, что со-гласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанно-стей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субаренда-тора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, вле-чет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключе-ния с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это может быть реа-лизовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (ар-битражный суд) о понуждении арендодателя к заключению дого-вора аренды.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевре-менном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во вре-менное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого до-говора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установ-ленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что сторо-ны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позво-ляющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).

В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавших-ся довольно примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взя-того в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процен-та, - ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в от-ношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие ос-новные формы арендной платы: определенные платежи в твер-дой сумме, вносимые периодически или одновременно; установ-ленная доля полученных в результате использования арендован-ного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услу-ги; предоставляемые арендатором арендодателю; передача арен-датором арендодателю в собственность или в аренду обусловлен-ной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо импера-тив-ным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законода-тельства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изме-нения могут производиться по соглашению сторон в сроки, пре-дусмот-ренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще од-ного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде). По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер аренд-ной платы может быть пересмотрен в сторону уменьше-ния, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в пе-риод действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние это-го имущества.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения аренд-ной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью - арендатор - обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Решением арбитражного суда исковое требование удовлетво-рено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Как усматривалось из материалов дела, комитет по управле-нию имуществом города и общество с ограниченной ответствен-ностью заключили договор на аренду недвижимого муниципаль-ного имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методи-кой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администра-ции города.

Согласно этой методике размер арендной платы определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка аренд-ной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная став-ка по условиям договора действовала до принятия городской ад-министрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.

В соответствии с одним из пунктов договора при принятии го-родской администрацией решения об изменении базовой мини-мальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с кото-рого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной пла-ты по новой ставке с момента ее утверждения.

Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы админист-рации города коэффициента потребительских качеств занимае-мых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением ста-рого коэффициента.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа вне-сения соответствующих изменений в договор не требуется. Пере-расчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апел-ляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении ми-нимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку догово-ром не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.

Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелля-ционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы аренд-ной платы См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 11. - С. 45-46..

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связан-ная с квалификацией подобных требований арендодателей, кото-рые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении послед-ним помещений, занимаемых им без законных оснований. Неред-ко встречались случаи, когда такие требования квалифицирова-лись судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматрива-лись в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствую-щее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд об-ратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Ар-битражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помеще-ние и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущест-ва, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежа-щего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекра-щения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобо-жденном виде арендодателю должна определяться в соответст-вии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде См. п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1997. - № 7. - С. 100)..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7