Примером может послужить случай, когда суд принял во внимание доводы ответчика (арендодателя) о том, что при наличии согласования перепланировки и перестройки 2-го и 3-го этажа здания, согласия на неотделимые улучшения им не давалось. Следует напомнить, что критерии отделимых и неотделимых улучшений в законодательстве отсутствуют.

Предположим, арендатор, выполняя обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества, за свой счет осуществил укрепление и замену водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов фасада, или частичную замену оконных и витражных заполнений, или установку противопожарных дверей и люков. Правомерно ли в данном случае ставить вопрос о возмещении неотделимых или отделимых улучшений, поскольку осуществление данных ремонтно-строительных работ являлось в период действия договора аренды обязанностью арендатора и ремонт был обусловлен эксплуатацией арендатором переданного ему имущества?

Что касается арендодателя, то в его обязанности входит производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. В отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в том числе обеспечению наличия на нем в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя.

Данная норма нашла свое логическое продолжение в Указе № 495, а именно в утвержденном им Положении. В соответствии с п. 12 Положения организации, которым общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения передаются в безвозмездное пользование (арендаторы, ссудополучатели), обязаны возмещать амортизационные отчисления (если указанные отчисления производятся), плату за землю и налог на недвижимость, соответствующие расходы по эксплуатации, капитальному и текущему ремонту этих зданий, сооружений и помещений, затраты на коммунальные услуги, включая отопление, потребляемую электроэнергию, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Преимущественное право на заключение договора

Следует отметить еще одну норму ГК, касающуюся преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Оно может быть реализовано, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, если иное не предусмотрено законодательством или договором. В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. Иногда в Типовых формах определенных видов договоров, утверждаемых уполномоченными государственными органами, этот срок может быть установлен императивно, следовательно, стороны не могут своим соглашением его изменить (п. 4 ст. 396 ГК). Например, в отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, данный срок обозначен как «не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора»9.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ст. 592 ГК).

Преимущественное право на заключение договора аренды закрепляется и специальным законодательством, например, преимущественное право на аренду водного объекта имеют землепользователи, на территории которых он расположен.

Право на заключение договора аренды, урегулированное п.1 ст. 589 ГК, предоставлено и субарендатору при досрочном прекращении основного договора аренды, которое влечет автоматическое прекращение договора субаренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся у него в пользовании на условиях субаренды в пределах оставшегося срока субаренды, при этом на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Возобновление договора аренды

Согласно п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если срок договора истекает, а арендодатель не планирует перезаключать договор аренды с арендатором, то он обязан письменно уведомить арендатора о своем намерении. В судебной практике при отсутствии доказательств такого уведомления договор считается возобновленным на неопределенный срок. Соответственно, арендодателю отказывают в иске о взыскании с арендатора штрафных санкций за несвоевременное освобождение помещений в связи с окончанием срока договора аренды, о выселении арендатора либо о возврате арендованного имущества в связи с окончанием срока договора.

Таким образом, можно определить следующие основные права и обязанности сторон договора аренды:

для арендатора:

- обязанность своевременно вносить арендную плату;

- обязанность пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества;

- право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством (подробнее об этом ниже). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор;

- обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии;

для арендодателя:

- обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества;

- обязанность предоставить арендатору имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором;

- обязанность предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Изменение и расторжение договора аренды

По общему правилу изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено актами законодательства или самим договором аренды. Например, согласно п. 2 ст. 420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных ГК, другими актами законодательства или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Хозяйственный договор может быть изменен или расторгнут также вследствие существенно изменившихся обстоятельств. При расторжении договора по данному основанию хозяйственный суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается только по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Однако при заключении договора существенное изменение обстоятельств может быть исключено из оснований для его изменения или расторжения.

Если основанием для изменения (расторжения) договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением (изменением) договора.

Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и сам договор. Пунктом 2 ст. 422 ГК установлено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. При этом 30-дневный срок исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения другой стороной предложения изменить или расторгнуть договор.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Часть 2 п. 2 ст. 581 ГК предоставляет сторонам договора аренды, заключенного на неопределенный срок, право свободного его расторжения. Любая сторона такого договора вправе в любое время отказаться от договора, но при условии обязательного предупреждения другой стороны. Срок предупреждения в ГК предусмотрен диспозитивной нормой: при аренде недвижимого имущества он равен 3 месяцам, при аренде иного имущества - 1 месяц. При этом не позднее чем за 1 и 3 месяца соответственно должно иметь место предупреждение10. Поэтому в случае если сторона, например, предупредила арендодателя о расторжении договора 15 июля 2009 г., то договор может быть расторгнут только через месяц с 16 августа 2009 г. Стороны в договоре могут предусмотреть иной срок для предупреждения, причем он может быть как увеличен, так и уменьшен по сравнению с вышеуказанными. Иной срок для предупреждения может быть также предусмотрен законодательством.

Для одностороннего отказа от договора по ч. 2 п. 2 ст. 581ГК не имеют значения мотивы, побудившие любую из сторон заявить об отказе от договора. Мотивы и причины могут вообще отсутствовать.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Согласно ст. 591 ГК арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

Страницы: 1, 2, 3, 4