p align="left">Далее приведен ряд положений, призванных, с одной стороны, подчеркнуть самостоятельное значение государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество, а с другой - выявить проблемы правового регулирования. Ограничение права собственности, обусловленное субъективным правом другого лица на принадлежащее собственнику имущество, несомненно связано с этим субъективным правом. Оно возникает и прекращается в момент возникновения и прекращения соответствующего субъективного права. Однако, точка зрения согласно которой "в силу ст. 26 Закона о государственной регистрации речь идет о том, что регистрации подлежит право аренды, которое в силу ст. 4 этого же закона является ограничением (обременением) права на недвижимое имущество" Нарежный В.В., Комягин Д.П. О регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года // Право и экономика. 2000. № 4., Гутников О. Государственная регистрация права аренды// Хозяйство и право. 1999.№ 5. С. 114-122 представляется неверной, нельзя поставить знак равенства между понятием "право на чужое имущество" и "ограничение права". Субъективное право другого лица на имущество собственника в некоторых случаях вызывает ограничение, но само ограничением не служит. Как отмечает Камышанский В.П., "ограничения собственности не являются правом ограниченного пользования чужим имуществом … отграниченные вещные права являются не ограничениями, а вызывают ограничения субъективного права собственности" Камышанский В.П. Указ. соч., С. 161.. Поэтому в перечне подлежащих регистрации ограничений Закон о регистрации прав на недвижимость называет не право аренды, право залога, право доверительного управляющего, а аренду, ипотеку, доверительное управление (термин "сервитут" используется законодателем как для обозначения субъективного права лица, в чью пользу установлен сервитут, так и для обозначения соответствующего ограничения). Соответственно требование государственной регистрации ограничения (обременения) вовсе не обязательно означает необходимость государственной регистрации вызывающего данное ограничение субъективного права. Например, согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке право залога, возникает в момент заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспеченное ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства. Таким образом, законодатель прями предусматривает ситуацию, в которой право возникло, а ограничение еще не зарегистрировано. В ряде случаев в государственной регистрации нуждается как договор, так и ограничение, обусловленное возникающим из данного договора субъективным правом. Однако, регистрация договора и регистрация ограничения - понятия не тождественные. Здесь есть определенный потенциал правового регулирования. Пример, когда такая возможность получила реализацию, - закон об ипотеке. Как следует из норм данного закона регистрация договора об ипотеке не всегда совпадает с моментом возникновения права залогодержателя и соответственно - ограничения права собственности - п. 1 ст. 11 Закона. Поэтому представляется неверной позиция, согласно которой в силу прямого указания закона регистрация целого ряда договоров, предметом которых является недвижимость, ... должна рассматриваться как регистрация ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права на недвижимость. Данная точка зрения, в частности, высказана в книге Алексеева В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С.61. Хотя следует отметить, что указанная позиция поддерживается судебной практикой См. Пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г .№ 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // ВВАС РФ 2001. № 4. Не признавая данного вывода нельзя все же не отметить его "спровоцированность" законодателем. В Законе о регистрации прав на недвижимость отсутствует указание на подраздел соответствующего раздела в структуре ЕГРП, предназначенный для регистрации сделок, - ст. 12 Закона. Пробел правового регулирования восполнен правилами ведения реестра. Согласно п. 4 данных правил записи обо всех подлежащих государственной сделках вносятся в подрздел III соответствующего раздела реестра, то есть в подраздел, предназначенный для внесения записей об ограничениях (обременениях) вещных прав. Установление регистрации сделок посредством внесения записей в подраздел соответствующего раздела ЕГРП представляет собой прием законодательной техники, который не может служить аргументом в обоснование позиции, отождествляющей регистрацию сделки и регистрацию ограничения права. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7, С. 25.
Заключение Итак, в данной дипломной работе рассмотрена одна из разновидностей аренды - аренда объектов недвижимости. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы: Договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. В настоящее время термин "недвижимость" используется в гражданском законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс." Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. - Ростов-на-Дону.: 2001. С. 92. Особенностью правового режима объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации в учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так и определенных сделок с ними. Так, по общему правилу договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключения установлены в отношении договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договор аренды указанных объектов подлежит государственной регистрации, только если заключен на срок свыше одного года. В рамках настоящей дипломной работы были рассмотрены как общие положения об аренде, применимые к аренде любых объектов недвижимости, так и особенности, присущие следующим разновидностям аренды: аренде зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, аренде нежилых помещений и их части, аренде незавершенных строительством объектов, аренде земельных участков и аренде предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК). Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости. Во-первых, это согла-шение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) поль-зование другому лицу без перехода к последнему права собственнос-ти. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аре-нда всегда носит временный характер и по окончании срока арен-ды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды во-зникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный дого-вор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавли-вает между сторонами обязательственные отношения с момента дости-жения ими соглашения. Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11. С. 14-15. Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью. К существенным условиям договора относятся: Витрянский В. Договор аренды.// Закон. 2000. № 11.С.19. предмет; цена (арендная плата), причем в случае отсутствия данного условия в договоре аренды зданий, сооружений, предприятий договор, в отличие от общих положений ГК РФ, является ничтожным; срок. Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств. Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические инте-ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос-полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес-тва внаем. Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередь не возможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящее время в научной литературе говорится о следующих мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости: Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. См., например, Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки. Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). - Ростов-на-Дону.: 2002., Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2001 г. Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственной регистрации, недействительным или незаключенным. См., например, Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. 2001. № 12. В-третьих, необходимо устранить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием общих норм, разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления о погашения записи об ограничениях (обремениях) прав, к которым относится и аренда, о документах, подлежащих предоставлению в целях погашения регистрационной записи. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7. С. 31. В-четвертых, существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письма президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей. Так, в базе данных Консультант Плюс размещено около четырехсот тысяч постановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете - почти три с половиной тысячи. Костюк В.Д. Обобщение судебной практики - эффективный инструмент повышения качества работы судов // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5. С. 63. Однако, представляется, что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика - это богатый материал для законопроектной работы, Выступление президента Российской Федерации В.В. Путина на торжественном заседании, посвященном 10-летию арбитражных судов (22 февраля 2002 г., Колонный зал дома Союзов) // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5. С.6. который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового регулирования.
Нормативные акты. 1. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием. М.: Юридлит, 1993. 80 с. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. Часть вторая принята Государственной Думой 22 декабря 1995 г. (в ред. Федерального закона от 12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федерального закона от 24.10.97 №133-ФЗ) // Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм.и доп. на 1 марта 1999 г. М.: “Славянский дом книги”. 1999. 3. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 8 апреля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 22 апреля 1998 г.// Собрание законодательства. 1998 г. №19 ст.2069. 4. Водный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18 октября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471. 5. Земельный кодекс РФ. (Принят ГД РФ 28.09.2001) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. ст. 4147. 6. Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 января 1997 г.// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: “Славянский дом книги”. 1999. 7. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (принят ГД ФС РФ 24.11.1999) // Собрание законодательства РФ. 10.01.2000, N 2, ст. 149. 8. Закон Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №30 ст.3594. 9. Закон Российской Федерации “О недрах” от 21 февраля 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №16. Ст.834. 10. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст.733. 11. Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года // Ведомости СССР , 1989, № 25, ст.481. Материалы юридической практики 1. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №1. 2. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. №№ 4, 8, 9, 10, 11. 3. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. №3. 4. Эталонный банк арбитражной практики. http://www.arbitr.ru Список использованной литературы 1. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М., 2001 г. - 164 с. 2. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2001 г. - 144 с. 3. Брагинский М.И.. Витрянский В.В. договорное право. Книга первая: Общие положения: - М.: "Статут", 1999. - 848 с. 4. Брагинский М.И.. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества: - М.: "Статут", 2000. - 800 с. 5. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 1999. 6. Р.Я. Вишневецкая, Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов н/Дону: Феникс, 2002. 7. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 5. - М.: Виоланта, 1999. - 400 с. 8. Гражданский кодекс РФ Ч 2 (книга III Глава 34. Аренда. Глава 35. Наем жилого помещения. Глава 36. Безвозмездное пользование) Комментарий/ отв. Ред. Проф. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. - М., 2000 - 180 с. 9. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., 1998 г. 10. Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., 1998 г. 11. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. Е.А. Суханов - М., 1998 г. 12. Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник/ отв. ред. Е.А. Суханов - М., 1998 г. 13. Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью / Под общей редакцией М.Ю. Тихомирова. - М., 2000. - 86 с. 14. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. - М.: Издательство БЕК, 2001. - 272 с. 15. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование - М., 1997 - 256 с. 16. Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР. 2000 - 160 с. 17. Калинин Н.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. Из-во “Юрайт”, М., 2002. 18. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. 19. Комментарий к ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. М.И. Брагинского. - М.: Юридический Дом "Юстицинформ". 1998. 20. Комментарий к ГК РФ, части первой (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. - 778 с. 21. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. - 799 с. 22. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М., 1999. 23. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. 24. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и нее обороноспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. № 1. 25. Александров А.Д. Новый земельный кодекс РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2001. № 2. 26. Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ “О государственной регистрации пав на недвижимое имущество и сделок с ним” // ВВАС РФ. 2000. № 7. 27. Баринов Ю. К вопросу о регистрации договоров аренды ///эж-ЮРИСТ. 1999 № 19. 28. Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11. 29. Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999.№ 11. 30. Володарский М. Закон рождает споры // эж-Юрист. 1999. № 7. 31. Выступление президента Российской Федерации В.В. Путина на торжественном заседании, посвященном 10-летию арбитражных судов (22 февраля 2002 г., Колонный зал дома Союзов) // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5. 32. Горемыкина Е. Московский рынок нежилых помещений // Хозяйство и право. 1999. № 9. 33. Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон.2002. № 1. 34. Груздев В.В. Гражданско-правовое регулирование недействительных и несостоявшихся сделок // Право и экономика. 2000. № 11. 35. Гусев Р. Общие положения Земельного кодекса. Попытка научно-практического анализа // Закон. 2002. № 3. 36. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5. 37. Дмитриев А.В. О статусе подземных сооружений // Юридический мир. 2001. № 12. 38. Дудко А.Н. Государственное регулирование договора аренды недвижимости // Юридический мир. 2001. № 1. 39. Ильина Л.В. Аренда нежилых помещений // Юридический мир. 2002. № 2. 40. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8. 41. Козлов С. Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм. // эж.- ЮРИСТ. 1999 № 7. 42. Козлова Е. Аренда: право или обязательство? // Бизнес-адвокат. 1999. № 18. 43. Козлова Е. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. 2001. № 11. 44. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования аренды помещений // Юридический мир. 2001. № 6. 45. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир. 2001. № 8. 46. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11. 47. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. 48. Костюк В.Д. Обобщение судебной практики - эффективный инструмент повышения качества работы судов // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5. 49. Кузьмина И.Д., Луконина В.И. Правовой режим самовольной постройки // ВВАС РФ. 2001. № 11. 50. Кулешова Л.А. Споры с участием органов, осуществляющих государственную регистрацию // Юридический мир. 2001. № 8. 51. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации //Бизнес-Адвокат. 1999. № 15. 52. Куприна Е. Аренда (обзор законодательства) // Закон. 1999. № 11. 53. Лапач В.А. “Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы” / “Юридический вестник РГЭА” 1999 № 3. 54. Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. - Ростов-на-Дону.: 2001. 55. Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки. Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). - Ростов-на-Дону.: 2002. 56. Ломидзе О. Переход обязательственных прав: общее правило и исключения // Российская юстиция. 2000. № 9. 57. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7. 58. Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. 2001. № 12. 59. Медведев А. Недействительные сделки: бухгалтерские и налоговые проблемы // Хозяйство и право. 1999. № 8. 60. Медведев А. Отражение в учете недействительных сделок: продолжение темы // Хозяйство и право. 2000. № 4. 61. Мищенко Г. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и гражданское законодательство // Хозяйство и право. 1999. № 10. 62. Нарежный В.В., Комягин Д.П. О регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года // Право и экономика. 2000. № 4. 63. Почуйкин В. Перенайм и субаренда // Закон. 2000. № 11. 64. Сенчищев В.И. Государственная регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 1999. № 12. 65. Скловский К. О возможности ограничения права собственности договором // Хозяйство и право. 1999. № 5. 66. Степанов С.А. “Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации” в книге “Актуальные проблемы гражданского права” сборник статей под редакцией С.С. Алексеева - Изд. “Юрист” М., 2000. 67. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. 68. Тимофеев А.В. Споры, связанные с возникновением, изменением, прекращением и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кн. Правовой режим недвижимости. Научно-практический комментарий / под. Ред. З.И. Цыбуленко. Серия: Судебная практика по гражданским делам - Саратов СГАП 2000. 69. Тузов Д.О. Реституция и виндикация: проблемы соотношения // ВВАС РФ. 2002. № 3. 70. Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // ВВАС РФ. 2001. № 10.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
|