| роме того, в ГК РФ в статье 158 «Форма сделок» названы лишь устная и письменная (простая и нотариальная), а в статье 434 «Форма договора» не выделятся форма, связанная с государственной регистрацией. Другим доводом в пользу высказанной точки зрения можно считать то, что ч. 2 п. 1ст. 434 ГК РФ допускается заключение договора в обусловленной сторонами форме, даже если по закону такая форма и не требуется. Однако в отношении государственной регистрации такое правило не приемлемо, так как только нормативный правовой акт определяет круг сделок, подлежащих государственной регистрации.Основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В числе таких объектов недвижимости представлены земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Эти объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе Чимов З.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере - субинститут института государственной регистрации [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. - 2008. - № 3. - С. 36.. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости.В судебной практике поднимался вопрос о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года. Президиум Верховного Арбитражного Суда РФ, по этому поводу в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды» определил, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, чем разрешил многолетний спор в данной сфере О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 39..Проблема заключалась в неоднозначном толковании статей 609 и 651 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594..Имеется три основных точки зрения по этой проблеме.Первая - договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока аренды. Данное мнение было основано на положении п. 2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Единственное исключение из этого правила содержится в п. 2 статьи 651 ГК РФ, но в нем речь идет только лишь об аренде зданий и сооружений, тогда как нежилые помещения таковыми не являются.Подобный подход нашел отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 сентября 2007 г. по делу № А55-19287/07. Как указал суд, норма п. 2 ст. 609 ГК РФ является ненормативной и действует независимо от срока заключения договора аренды недвижимого имущества. По поводу же п. 2 ст. 651 ГК РФ суд отметил, что эта норма не может быть применена при разрешении рассматриваемого спора, поскольку объектом спорного договора являются нежилые помещения Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.09.2007 г. по делу № А55-19287/07 // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 2. - С. 67..Вторая точка зрения: договор аренды нежилого помещения не подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Она была высказывается А.С. Емельяновым, который, обосновывая ее, предлагает следующий взгляд на положения п. 2 ст. 609 ГК РФ: «Статья 609 ГК РФ ... действительно предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» установлено иное, а именно то, что регистрируется не сам договор аренды как сделка, а возникающее на его основании право аренды» Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости [Текст] // Недвижимость. Строительство. Право. - 2008. - № 4. - С. 24.. Очевидно, слово «иное» трактуется автором как возможность замены государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества государственной регистрацией права аренды.Третья точка зрения: договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Из уже рассмотренного выше видно что, именно это мнение нашло свое подтверждение в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 52 «О государственной регистрации договоров аренды». Суть ее заключается в следующем.Статья 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленном законом.Согласно части 2 п. 6 ст. 12 упомянутого закона помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания и сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Итак, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение составляют договоры аренды зданий, сооружений или помещений, которые подлежат государственной регистрации лишь в случае их заключения на срок не менее одного года.В тех же ситуациях, когда в условиях договора закреплено освобождение от наемной платы, можно говорить об отсутствии арендных отношений, даже если производится возмещение коммунальных расходов: имеет место договор ссуды, возлагающий на ссудополучателя по общему правилу обязанность по содержанию имущества (ст. 695 ГКРФ). При внесении платы за содержание вещи ссудодателю мы сталкиваемся с «сочетанием различных по своей природе договоров договор по безвозмездной передачи имущества в пользование и договор на возмездное оказание услуг» Пронина М.Г. Имущественный найм в отношениях между социалистическими организациями. [Текст] - Минск., 1969. - С. 22..Договор аренды - это взаимный договор, так как «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества» Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] - М., Статут. 2005. - С.308..Среди основных признаков имущественного найма в литературе называют:1. Предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либо передача прав пользования.2. Временность (срочность) предоставления имущества Агафонов Ю.А. Аренда в системе сельскохозяйственных отношений: учебное пособие. [Текст] - М., Юнити. 2008. - С. 79; Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения [Текст] // Юрист. - 2006. - № 4. - С. 21..Следует отметить, что закон допускает существование договоров имущественного найма как исключительно связанных с пользованием имущества, так и направленных на владение и пользование вещью. Также в связи с возможностью передачи правомочий пользования и владения не в полном объеме, допускается совместное владение и пользование вещью Пронина М.Г. Указ. соч. - С. 17..По общему правилу, в отношении аренды транспортных средств заключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается без согласия наймодателя (ст.638 и 647 ГК РФ). При аренде же предприятия наниматель вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (ч.1 ст.660 ГК РФ).В связи с тем, что при заключении договора аренды арендодателем арендатору передаются не только правомочия по владению и пользованию имуществом, но частично и правомочие по распоряжению имуществом, автором предлагается следующая новая редакция пункта первого статьи 606 ГК РФ: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение, пользование и частичное распоряжение или во временное пользование».Приведенные положения говорят о том, что аренда перестает быть обязательственно-правовым институтом, ограниченным передачей вещи в пользование и владение. Это в большей степени касается, как правильно отмечает А.А. Иванов Гражданское право. Учебник. Часть 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 151-152., аренды, сопряженной с владением. Наличие у аренды признака абсолютного правоотношения ранее уже отмечалось рядом ученых, исследовавших договор имущественного найма. О.С. Иоффе помимо особенностей защиты прав нанимателя, указывает, что «договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника» Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] - М., Статут. 2005. - С.308., то есть речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника, предусмотренной ныне статьей 617 ГК РФ. Похожего взгляда придерживается М.Г. Пронина, считающая, что договор найма «создает для нанимателя не только обязательственные (относительные) правомочия, но и права, носящие характер абсолютных» Пронина М.Г. Указ. соч. - С. 24-25.. На вещный же характер договора указывают Д.С. Левенсон Левенсон Д.С. Договор аренды транспортных средств: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1968. - С. 9-10. и др. Последнее, по нашему мнению, с большой долей уверенности дает основание предполагать, что аренда имеет черты ограниченного вещного права. Необходимо отметить, ГК РФ известны отдельные виды договоров аренды и аренда отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 611, ст. 625 ГК РФ). В связи с этим А.А. Иванов высказал предположение, что «виды аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах 2-6 главы 34 ГК РФ, аренда же отдельных видов имущества, а Гражданском кодексе в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34 ГК РФ. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (то есть любых видов имущества кроме транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий)» Гражданское право. Учебник. Часть 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 173..Сразу оговоримся, на наш взгляд, проводимое в ГК РФ разграничение является не очень удачным и в определенной мере спорным.Общим критерием действительно является социальная значимость указанных разновидностей имущественного найма. Хотя, в то же время, аренда земли, которая, по нашему мнению, представляет не меньшую, а может быть большую социальную значимость, практически осталась за пределами внимания законодателя (исключая п.2 ст.607 и ст.ст.652 и 653 ГК РФ).В качестве одного из оснований договора аренды выступает его объект, то есть отдельный вид имущества. Этот критерий является главным для выделения аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренду предприятий, которые особо урегулированы в Гражданском кодексе Российской Федерации. Данный перечень можно дополнить охранно-арендным договором на недвижимый памятник истории и культуры Васильева М.В. Гражданско-правовые средства охраны и использования памятников истории и культуры. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1988. - С. 101. , договорами аренды земли, аренды участков лесного фонда (ст.31 Лесного кодекса РФ Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 200-ФЗ, принят 04.12.2006 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.), аренды водных объектов (ст.41 Водного кодекса РФ Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 74-ФЗ, принят 03.06.2006 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.) и др.Для проката, финансовой аренды основанием обособления служит не только конкретный вид имущества, а специфика регулируемых отношений, которая находит свое отражение в требованиях к сторонам договора, сроку аренды, установленном распределении прав и обязанностей сторон и т.п. Исходя из особенностей, существующих в рамках договора, в этот перечень можно включить и договор концессии Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 137..Отсутствие единого критерия приводит к тому, что аренда некоторых вещей одновременно может подпадать под регулирование противоположных по содержанию положений закона. Например, автомобиль может быть предметом договора проката (§ 2 глава 34 ГК РФ), договора аренды транспортных средств без экипажа (§ 3 глава 34 ГК РФ) и договора финансовой аренды (лизинга) (§ 6 глава 34 ГК РФ). В таких случаях установление специальных правил, подлежащих применению к конкретному правоотношению, должно производиться исходя из имеющихся условий данного договора, свидетельствующих о намерениях сторон и соответствие этих условий требованиям того или иного параграфа главы 34 ГК РФ.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
|
